房企新馬甲？

曾慧娟

現(xiàn)在什么最火，肯定有人說創(chuàng)業(yè)，而且火得一塌糊涂。對于能為創(chuàng)業(yè)者提供物理空間的房地產(chǎn)行業(yè)，在這波浪潮中當(dāng)然不甘示弱。目前，萬科、綠地、泰禾等這樣一些大房企也加入進(jìn)來。但其各自的模式不太一樣，有的是自營，有的是與創(chuàng)客空間合作，有的孵化領(lǐng)域側(cè)重互聯(lián)網(wǎng)，有的則側(cè)重金融領(lǐng)域。

創(chuàng)業(yè)是一條萬難的路，房企做眾創(chuàng)空間盈利怎樣？未來前景怎么樣？為什么要涉足眾創(chuàng)空間？怎樣的產(chǎn)品才能跑贏市場？一連串問題也是市場拋給他們需要探索和思考的問題。

涉足眾創(chuàng)

今年年初以來，涉足眾創(chuàng)空間的品牌房企比比皆是。比如萬科、綠地、SOHO中國，當(dāng)代置業(yè)、金地、中信國安投資、鴻坤等。

萬科在深圳和廣州兩地的萬科云城進(jìn)行孵化器試點(diǎn)，針對的是青年創(chuàng)客群體。

綠地則與房山區(qū)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作，擬在房山打造總量達(dá)50萬平方米的創(chuàng)業(yè)基地，包括綠地在房山的三個(gè)項(xiàng)目：綠地啟航國際三期、綠地諾亞方舟、綠地新都會。創(chuàng)業(yè)者可根據(jù)公司發(fā)展階段、團(tuán)隊(duì)大小選擇租賃不同面積的辦公空間。

中信國安在7月3日集結(jié)自有資金及優(yōu)勢資源，15億巨額打造最具規(guī)模的國際化創(chuàng)客產(chǎn)業(yè)運(yùn)營平臺——國安創(chuàng)客位于北京、天津與河北廊坊的孵化基地揭牌。中信國安投資15億元，在三地各設(shè)一個(gè)一萬多平方米的物理孵化空間。

繼中信國安之后，7月7日，珠江投資聯(lián)合北京5所高校、全國首家校園O2O平臺“校e匯”共同推出專注于大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的“青苗計(jì)劃”。這5所高校分別是北師大、首經(jīng)貿(mào)、北工大、北林、北建工，打造剛需創(chuàng)業(yè)運(yùn)營管理平臺，為具備創(chuàng)業(yè)點(diǎn)子或創(chuàng)意的大學(xué)生團(tuán)隊(duì)在起步階段，提供組合投資、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、日常運(yùn)營支持等服務(wù)，待創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目完成起步準(zhǔn)備，進(jìn)入發(fā)展期后，將由莊凌控股“少創(chuàng)派”承接，提供專業(yè)創(chuàng)投、業(yè)務(wù)互動的創(chuàng)投生態(tài)圈服務(wù)。預(yù)計(jì)在明年搭接北京乃至全國各大高校。

7月8日，一家定位于眾籌定制的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺“無憂我房”獲得了光速安振領(lǐng)投、途家網(wǎng)與當(dāng)代置業(yè)跟投500萬美元A輪融資。無憂我房是當(dāng)代置業(yè)母體中分裂出來的獨(dú)立公司，和它一樣脫胎于當(dāng)代置業(yè)的還有看孩子、恐龍壹號、愛助家、科技家居、北美當(dāng)家網(wǎng)等。

金地集團(tuán)有關(guān)方面也對外透露，金地很可能首次在上海的樓盤落地“創(chuàng)客空間”。北京出于土地成本、配套等考慮，公司在望京、海淀、通州等區(qū)域的新地塊可能會試水。

又如亦莊核心城區(qū)的國銳·金嵿，在7月30日舉辦了了創(chuàng)客廣場以及超新星導(dǎo)師團(tuán)成立儀式。183米地標(biāo)級寫字樓，5A辦公空間用來做創(chuàng)業(yè)場所，在業(yè)內(nèi)也屬罕見?？臻g和服務(wù)都可以根據(jù)自己的需求定制。

華夏幸福則正在將原來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式進(jìn)行升級。多家券商研究報(bào)告顯示，2014年，公司開始打造平臺生態(tài)系統(tǒng)，充分引入外部資源進(jìn)行合作，比如引入互聯(lián)網(wǎng)及智能銀行中科金財(cái)，為入駐企業(yè)提供金融服務(wù)；還有引入京東，打造園區(qū)智能物流，探索業(yè)務(wù)模式中更多的利潤增長點(diǎn)。

各有側(cè)重

雖然都在打眾創(chuàng)空間的主意，但各自的方式也有不同。

目前，萬科采取的是自營+整合的方式，在萬科云城中，萬科引入了比較成熟的孵化器品牌長城會和微投網(wǎng)，并與后者一同打造了首家“互聯(lián)網(wǎng)+”主題孵化器VChelloX。萬科自有的眾創(chuàng)空間品牌“易想空間”和孵化器品牌VK Incubator也進(jìn)入試水階段。

在2015年6月份的深圳創(chuàng)客周上，萬科展出了一輛無人駕駛電動汽車。其目的是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈，力圖把互聯(lián)網(wǎng)、高科技、機(jī)器人這些產(chǎn)業(yè)鏈連接起來，并輔以相應(yīng)的服務(wù)、生活和娛樂設(shè)施，這樣的產(chǎn)品在萬科的歷史上從未出現(xiàn)過。

當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)把互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)平臺的打造看得與原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一樣重要，希望在未來幾年內(nèi)創(chuàng)業(yè)平臺與地產(chǎn)業(yè)務(wù)各占50%的比例。

根據(jù)媒體披露，當(dāng)代置業(yè)的孵化平臺共分為五步走。第一步是提供場地，啟動資金，財(cái)務(wù)注冊等硬環(huán)境，提供的軟環(huán)境包括優(yōu)先鼓勵內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，簡單高效，無太多層級關(guān)系。第二步是四創(chuàng)委員會認(rèn)同商業(yè)模式，啟動項(xiàng)目，京東眾籌+當(dāng)代領(lǐng)投，獲取天使輪資金。第三步：是地產(chǎn)板塊項(xiàng)目優(yōu)先提供創(chuàng)業(yè)平臺使用/合作，模式檢驗(yàn)，修正。第四步是對外融資A輪B輪……加快發(fā)展速度。第五步為上市，最終形成企業(yè)生態(tài)圈。

鴻坤地產(chǎn)側(cè)重的是金融孵化。2014年底，其在大興打造的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目鴻坤金融谷專門設(shè)立了互聯(lián)網(wǎng)金融孵化器。

億潤投資旗下專門為中小微企業(yè)和高端客戶提供綜合性金融服務(wù)的企業(yè)平臺服務(wù)商億潤金融是這個(gè)孵化器的主要操盤者。首批入駐孵化器的包括靠譜鳥、中國互聯(lián)網(wǎng)金融青年會、北京明智科技有限公司、北京弘聯(lián)信信息技術(shù)有限公司、北京眾善科技有限公司等。

國安創(chuàng)客·北京中心選址于北京市朝陽區(qū)華騰世紀(jì)總部公園，國安創(chuàng)客·北京中心定位國際交流服務(wù)中心，為創(chuàng)客提供金融、研發(fā)、展示、交流等多項(xiàng)服務(wù)。國安創(chuàng)客·天津中心選址在做出“一區(qū)多園”規(guī)劃的濱海新區(qū)。將天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)、自主創(chuàng)新示范區(qū)政策與金融、交通、科研等優(yōu)勢緊密結(jié)合起來，探索建立具有示范意義的“創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)”的“雙創(chuàng)特區(qū)”。

欲何為？

針對諸多品牌房企競相掘金“眾創(chuàng)空間”現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，很多房企的項(xiàng)目雖然都打上了“眾創(chuàng)空間”的旗號，但純粹為了提高出租率，或者為銷售項(xiàng)目找個(gè)新的營銷點(diǎn)。

比如對SOHO 3Q的評價(jià)，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，SOHO 3Q望京寫字樓存在一定的出租困難，所以才不得不走上眾創(chuàng)模式，但是SOHO中國因?yàn)槭巧鲜泄?，又不得不為股東利益考慮，所以租金價(jià)格相對較高。

泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，創(chuàng)客空間更像承擔(dān)了政府的職能，“更像是在做福利，現(xiàn)在的創(chuàng)業(yè)出現(xiàn)泡沫化趨勢，都想上市圈錢，很多項(xiàng)目尤其是偏遠(yuǎn)項(xiàng)目，真的是賣不出去了，換一個(gè)馬甲就出來了?！?/p>

對此，一些房企高層則表示，房企在“眾創(chuàng)空間”的試水，更多是尋求未來的轉(zhuǎn)型，并非只是營銷噱頭。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬介紹稱，對創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)放開、給創(chuàng)投團(tuán)隊(duì)和外部投資者更大的權(quán)利、聚焦房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的上下游能產(chǎn)生意外的效應(yīng)，當(dāng)代置業(yè)目前成立的10家創(chuàng)業(yè)公司中有很多已“闖出名堂”。“眼下，轉(zhuǎn)型是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的大勢所趨，房企已逐步轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)運(yùn)營公司，創(chuàng)新、創(chuàng)客、創(chuàng)商、創(chuàng)業(yè)是應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)的利器，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，并且用互聯(lián)網(wǎng)的思維去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品深化是未來方向”。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前很多房企積極做創(chuàng)客空間，從業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的角度看，通過創(chuàng)客空間的開發(fā)，能夠?yàn)楹罄m(xù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來新的思路。尤其是對此類創(chuàng)業(yè)人才提供相應(yīng)的居住和辦公需求，也是一個(gè)新的盈利增長點(diǎn)。而且后續(xù)也能夠和地方政府的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃進(jìn)行銜接，實(shí)現(xiàn)雙贏。

盈利是關(guān)鍵

眾創(chuàng)空間的行業(yè)特點(diǎn)是競爭激烈且門檻較低。眾創(chuàng)空間的管理者一般都是輕資產(chǎn)，其物業(yè)來源往往是租賃。一方面，寫字樓空置率不低，另一方面，眾創(chuàng)空間的“原材料”不限于寫字樓。所以，眾創(chuàng)空間行業(yè)的門檻是很低的。另外，眾創(chuàng)空間一般租期短，租戶（會員）更改辦公地點(diǎn)也很容易。所以眾創(chuàng)空間行業(yè)在最初的一段時(shí)間，是一個(gè)準(zhǔn)入十分自由、競爭激烈的行業(yè)。

但是所有的眾創(chuàng)空間都不得不面臨盈利的問題。

以現(xiàn)在最著名的國外WeWork為例，其盈利點(diǎn)主要是兩方面：一方面是會員費(fèi)及配套服務(wù)費(fèi)，通過寫字樓“整批零租”獲取差價(jià)以及提供配套服務(wù)。另一方面是隱形回報(bào)，包括周邊地價(jià)的溢價(jià)、對種子公司投資獲利等。

以SOHO 3Q為例，其1000元/人·周的租金幾乎相當(dāng)于國貿(mào)片區(qū)物業(yè)的價(jià)格。北京望京SOHO約6000平方米的空間中，包含了約659個(gè)辦公位。按SOHO 3Q報(bào)價(jià)計(jì)算，若成功實(shí)現(xiàn)滿租，可以為SOHO中國在1周內(nèi)賺得83.27萬元租金收入，相比普通出租同樣面積的辦公樓租金增加了164%。

盡管潘石屹稱其短租服務(wù)的對象不僅僅是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，服裝設(shè)計(jì)師、自由撰稿人等，有需求的人都可，但是，能夠承受如此高租金的創(chuàng)業(yè)者還是極少數(shù)。

萬科所想到的盈利來源也包括用物業(yè)使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)來置換創(chuàng)業(yè)公司的股權(quán)，這種盈利模式深圳星河集團(tuán)已有嘗試。星河集團(tuán)總裁姚惠瓊向記者介紹，星河對入駐星河物業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司用凈資產(chǎn)估值法、PE估值法等進(jìn)行估值，用一定面積的物業(yè)產(chǎn)權(quán)按市場價(jià)格確定相應(yīng)的股權(quán)比例與對方置換，比如企業(yè)估值9個(gè)億，市價(jià)1個(gè)億的物業(yè)產(chǎn)權(quán)增資入股后就對應(yīng)企業(yè)10%的股份。

“但是，這是一種風(fēng)險(xiǎn)和收益都相對較高的投資，被投資公司如果上市，會有高收益；同時(shí)，他們也有死亡的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

以過往產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)最為成功的華夏幸福來看，華夏幸福年報(bào)顯示，2014年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入268.86億元，物業(yè)銷售收入仍然占比70%。園區(qū)收入75.83億元，占公司收入30%。其中毛利率（96.7%）最高的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入結(jié)算額35.68億元，同比增長51%，占總收入的13%。華夏幸福對外公開表示，公司正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級，預(yù)計(jì)未來很快園區(qū)收入占比將增至50%左右。