中小城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題探析

薛飛

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場增速放緩，特別是，中小城市房地產(chǎn)快市場面臨著房價上漲快、空置率高、供求嚴(yán)重失衡、市場混亂等問題，如何促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對于促進(jìn)城市化進(jìn)程的健康發(fā)展至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)市場；發(fā)展對策

做好中小城市房地產(chǎn)市場開發(fā)及管理工作，是加強中小城市和城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高人民生活水平的必然要求，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的題中之義。

1 中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村人口和外來人口大量涌入，人民生活水平不斷提高，中小城市正處于城市化發(fā)展的黃金時期，但三四線城市畢竟不是大都市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，觀念比較陳舊，且其房地產(chǎn)業(yè)的起步晚，自主創(chuàng)新能力很差。，目前對于三四線城市來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很多問題，也可以說存在很多潛在的危機(jī)。

（1）供求嚴(yán)重失衡。克而瑞研究中心《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，如甘肅武威供求比則高達(dá)8.06，山西大同供求比達(dá)到5.7，均存在嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，三四線城市已大量出現(xiàn)庫存積壓現(xiàn)象，這與極不合理的房價有關(guān)，更與盲目投資之下住宅類房地產(chǎn)存在供求結(jié)構(gòu)性失衡有關(guān)，一方面，高檔次、大戶型商品房供大于求，閑置率高，另一方面中低檔次、小戶型普通商品房供應(yīng)不足，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房嚴(yán)重不足。如果這一現(xiàn)狀不能得到盡快改觀，其負(fù)面效應(yīng)不容小覷。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，2014年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有核心競爭力。在企業(yè)管理方面，一些開發(fā)商內(nèi)部管理很不規(guī)范，缺乏經(jīng)營管理人才、專業(yè)技術(shù)人才；在開發(fā)能力方面，中小城市多數(shù)開發(fā)商沒有能力開發(fā)大的樓盤或者高品質(zhì)、高檔次的樓盤；在品牌方面，中小城市的多數(shù)開發(fā)商沒有樹立品牌、打響品牌這個明確的意識和目標(biāo)，經(jīng)營房地產(chǎn)往往追求短線經(jīng)濟(jì)利益；在對信譽方面，一些開發(fā)商的誠信度差，社會信譽較低，影響了開發(fā)商的整體形象；在資金來源方面，對銀行的信貸依賴程度比較大，對于市場的變化只是一味模仿，缺乏創(chuàng)新和特色，不能適應(yīng)新形勢的需要，業(yè)績波動大，資金鏈很容易斷裂。

（3）住宅小區(qū)配套設(shè)施不完善，品質(zhì)不高。大量建設(shè)新城新區(qū)，是中小城市房地產(chǎn)供過于求，以致出現(xiàn)空城的重要原因之一。造成在這些新城新區(qū)建設(shè)了大量的房產(chǎn)，卻人煙稀少局面的原因，除了規(guī)模過大脫離實際之外，還有一個重要因素就是由于這些新城新區(qū)地理位置大多比較偏僻交通不便，缺乏必要的商業(yè)、休閑設(shè)施、教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公共基礎(chǔ)設(shè)施，設(shè)施不完善現(xiàn)象給生活帶來很大不便，直接影響導(dǎo)致新城新區(qū)大量房產(chǎn)空置，缺乏人口集聚力。

（4）房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營建設(shè)中存在的違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售、虛假宣傳等行為，一些企業(yè)未取得施工許可證、商品房銷售許可證擅自開工建設(shè)、銷售，由于沒有批準(zhǔn)手續(xù)， 領(lǐng)不到房產(chǎn)證， 已經(jīng)引發(fā)不少購房糾紛。部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個人信息，謀取不正當(dāng)利益、發(fā)布虛假房源信息、協(xié)助購房人騙取購房資格等違法違規(guī)行為，一些物業(yè)管理企業(yè)也存在違反物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)規(guī)定超范圍承接業(yè)務(wù)的、不履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)內(nèi)容，管理混亂的局面等，擾亂了市場秩序，造成整個房地產(chǎn)市場的信譽度下降。

2 促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策分析

（一）完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理住房消費。（1）根據(jù)市場需求，以中小戶型為主，兼顧改善性房源需求。中小城市政府應(yīng)在優(yōu)先滿足首次置業(yè)的中小戶型住房需求，嚴(yán)格控制別墅等高端住房的投資和供給，適當(dāng)控制高檔次和大戶型商品房的市場供給量的基礎(chǔ)上，兼顧改善型住房需求，允許開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)滿足市場各類需求的住房。（2）從稅收、信貸、公積金等方面制定各種優(yōu)惠政策，支持剛需購房。政府應(yīng)從政策層面降低和減免住房交易有關(guān)稅費，充分發(fā)揮住房公積金作用，提高住房公積金貸款額度，放寬住房公積金貸款條件，增加住房公積金貸款品種，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。

（二）拓寬銷售和投資渠道。（1）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善配套政策，使農(nóng)村居民進(jìn)城落戶。落實以人為核心的城鎮(zhèn)化，就是要把促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉(zhuǎn)移和人口集聚統(tǒng)一起來。一方面要多建設(shè)適應(yīng)農(nóng)村新進(jìn)人口消費水平的安居住房、成本房、微利房，為他們準(zhǔn)備好充足的過渡性房源。包括廉租房、周轉(zhuǎn)房和經(jīng)濟(jì)適用房等等，針對進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村居民群體制定針對性強的購房優(yōu)惠政策，使農(nóng)民消費群體在保證現(xiàn)有生活水平不降低的情況下購得起房。另一方面在就業(yè)、社保、子女教育、醫(yī)療衛(wèi)生方面需要出臺配套的政策予以消除農(nóng)民工進(jìn)城后的后顧之憂。（2）完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升住宅品質(zhì)、提供綜合服務(wù)，吸引外來人口購房。堅持以人為本， 提高商品住宅的規(guī)劃設(shè)計水平， 重視小區(qū)人文環(huán)境和空間控制，實現(xiàn)醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社會福利、社會救助、生活照料和技術(shù)技能培訓(xùn)、休閑娛樂等綜合功能，利用先進(jìn)的建筑材料、工藝，建設(shè)一批智能化、生態(tài)化、節(jié)能型的節(jié)能環(huán)保型、生態(tài)宜居型住宅小區(qū)，使各種配套設(shè)施與綜合服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來，并重視運用影視文化等手段進(jìn)行宣傳，吸引外來人口到本地購房。（3）開發(fā)住宅市場以外的其他市場。在商品房日趨供過于求的形勢之下，應(yīng)當(dāng)突破單一商品房的局限，多元化開發(fā)以化解日益增加的房地產(chǎn)風(fēng)險。例如可以投資發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，這些也要建立在科學(xué)合理的城市規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上。

（三）穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。（1）科學(xué)編制城市建設(shè)規(guī)劃，完善土地供應(yīng)機(jī)制。要有合理的城市規(guī)劃，在規(guī)劃時應(yīng)減少分散的設(shè)施布局，科學(xué)制定住房、工業(yè)等用地供應(yīng)計劃，適當(dāng)控制工業(yè)用地，優(yōu)先安排和增加住宅用地，優(yōu)先保證中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的土地供應(yīng)，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模，從而平抑地價。（2）利用稅收調(diào)節(jié)手段穩(wěn)定房價。一方面減輕房屋流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過重，除個人所得稅外都可以較容易地在土地、房屋交易環(huán)節(jié)通過提高價格轉(zhuǎn)嫁給購買者，從而導(dǎo)致商品房銷售價格過高。建議政府減輕房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收，既降低剛性需求群體的購房成本，又同時能夠促進(jìn)改善性購房群體購房和賣方交易。另一方面加重持有環(huán)節(jié)的稅收，增加對擁有多套住房群體的稅收成本，使擁有多套住房者為減輕稅收負(fù)擔(dān)主動出售富余房屋抑制房價的過快上漲。

（四）規(guī)范市場發(fā)展秩序，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境。（1）鼓勵開發(fā)企業(yè)優(yōu)化重組。在政策上給予優(yōu)惠、扶持鼓勵、支持開發(fā)企業(yè)之間通過聯(lián)合、重組、并購等方式形成競爭力強的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，培育一批實力雄厚、理念先進(jìn)、管理科學(xué)、信譽良好的龍頭企業(yè)。促進(jìn)銀企聯(lián)合，爭取金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的更大支持。（2）加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。雖然目前對于土地權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、住宅區(qū)物業(yè)管理、房屋權(quán)屬登記等出臺了一系列的政策法規(guī)，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一些新的問題不斷出現(xiàn)，政府應(yīng)不斷地完善現(xiàn)行的法律法規(guī)才能與市場的發(fā)展相適應(yīng)，才能為房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展提供有效的法律保障，為房地產(chǎn)開發(fā)商的公平競爭提供良好的法律和市場環(huán)境。加大房地產(chǎn)市場整治力度。要加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，促進(jìn)住建、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土等部門的信息整合；要加強部門聯(lián)動和協(xié)調(diào)配合，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度，及時發(fā)現(xiàn)違規(guī)建設(shè)項目或違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為，并予以嚴(yán)厲查處，營造規(guī)范的市場環(huán)境。

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