河南省科學(xué)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的住房問題研究

夏衛(wèi)英(鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，鄭州450041)

河南省科學(xué)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的住房問題研究

夏衛(wèi)英
(鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，鄭州450041)

河南省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中科學(xué)合理的住房政策不僅使房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出相匹配，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，還決定著我省的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、縮小城鄉(xiāng)差異、培育中產(chǎn)階層、維護(hù)社會(huì)公平與穩(wěn)定及我省的城鎮(zhèn)化建設(shè)的成敗等。文章通過分析當(dāng)前科學(xué)推進(jìn)我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房問題，提出了解決問題的對(duì)策，為我省城鎮(zhèn)化的健康科學(xué)發(fā)展提供完善的住房保障。

城鎮(zhèn)化建設(shè);科學(xué)推進(jìn);保障住房;村鎮(zhèn)改造

如何科學(xué)的解決我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房供應(yīng)體系、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等問題，對(duì)我省的城鎮(zhèn)化建設(shè)而言具有著十分重大的意義。我們要以“構(gòu)建以政府為主體提供基本保障、以市場(chǎng)為主體滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”為方向，以“加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國情、省情、市情的住房體制機(jī)制和政策體系”為目標(biāo)，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，圍繞逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，提出我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決住房問題的對(duì)策，從而使得全體公民的居住權(quán)得到保障，使得我省在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，向著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進(jìn)。

一、河南省城鎮(zhèn)化建設(shè)的選擇

(一)河南省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中有利條件分析

我省擁有得天獨(dú)厚的地理、交通、人文和經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面可謂占據(jù)著諸多優(yōu)勢(shì)。

1．中央政策提供有力的支持。從區(qū)域發(fā)展政策來看，國家支持中西部發(fā)展的戰(zhàn)略部署，以及對(duì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的準(zhǔn)確定位均表明，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)作為繼長三角、珠三角之后全國第三個(gè)綜合性的經(jīng)濟(jì)區(qū)，承擔(dān)了為全國同類地區(qū)創(chuàng)造經(jīng)驗(yàn)、提供示范的使命，這是國家賦予河南的歷史使命，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的特點(diǎn)和亮點(diǎn)，同時(shí)，隨著國務(wù)院正式批復(fù)《鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013—2025)》，鄭州市開始擁有全國首個(gè)上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)，全力推進(jìn)航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)已成為全省上下的共識(shí)。

2．行業(yè)作用具有堅(jiān)強(qiáng)的支撐。從行業(yè)發(fā)展政策來看，黨的十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)以市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控為主，從調(diào)整供求關(guān)系方面著手建立調(diào)控的長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下階段發(fā)展中將會(huì)大力促進(jìn)開發(fā)和投放，實(shí)現(xiàn)住房的有效供應(yīng)。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起著“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用，因此，一直以來，省、市各級(jí)政府均對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持高度重視，這為我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的后盾和有力保障。

3．政策為城市的發(fā)展提供了廣闊的空間。《河南省人民政府關(guān)于印發(fā)河南省科學(xué)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化三年行動(dòng)計(jì)劃的通知》對(duì)我省城市的發(fā)展提供了廣闊的空間。如鄭州市已經(jīng)確定了交通道路、生態(tài)廊道、四類社區(qū)建設(shè)和中心城區(qū)功能提升四大目標(biāo)任務(wù)。隨著鄭州市區(qū)的大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地鐵一號(hào)線投入運(yùn)營，城市交通得到了極大的改善;生態(tài)廊道建設(shè)已基本完成，生態(tài)水系建設(shè)正逐步鋪開，城市整體環(huán)境將得到明顯改善;立體交通、快速交通建設(shè)成果正逐漸顯現(xiàn)，拉近了各組團(tuán)和主城區(qū)的距離，這些都為我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了更大空間。

4．我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有較大的潛力。從我省的新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)進(jìn)程來看，省委九屆六次全會(huì)通過的《中共河南省委關(guān)于科學(xué)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)意見》明確提出，全省常住人口城鎮(zhèn)化率到2015年要力爭(zhēng)達(dá)到48%，還以鄭州市為例，鄭州市的中心城區(qū)常住人口將達(dá)到600萬左右。從棚戶區(qū)改造來看，2014年鄭州市確定了19．45萬戶的棚戶區(qū)改造任務(wù)，棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍。大規(guī)模實(shí)施棚戶區(qū)改造將帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)開發(fā)，在金融政策上可享受國家專項(xiàng)補(bǔ)貼和國家開發(fā)銀行專項(xiàng)資金貸款，充裕的資金支持將會(huì)加速推進(jìn)鄭州市的棚戶區(qū)改造步伐，進(jìn)而帶動(dòng)周邊住房地產(chǎn)開發(fā)的提速。

(二)我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1．總體態(tài)勢(shì)。黨的十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。與此同時(shí)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的作用也將逐步弱化。我省的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然因剛性需求支撐，當(dāng)前形勢(shì)好于全國總體水平。

2．區(qū)域結(jié)構(gòu)。我省的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還很不均衡，如鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受航空港綜合試驗(yàn)區(qū)、都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)方向、重點(diǎn)的影響，加上“兩環(huán)三十一放射”生態(tài)廊道的建設(shè)，毗鄰鄭州市區(qū)的縣(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來一段時(shí)期內(nèi)將迎來更多更好的發(fā)展機(jī)遇，但相距鄭州主城區(qū)較遠(yuǎn)的縣(市)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展制約因素仍然較多，這種區(qū)域分化的局面未來仍將保持一段時(shí)期。

3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。未來五年內(nèi)，我省的住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大的變化，以鄭州市為例，隨著以航空港區(qū)綜合試驗(yàn)區(qū)為重點(diǎn)的都市區(qū)建設(shè)的快速推進(jìn)，對(duì)外開放水平持續(xù)提升，招商引資力度不斷加大，對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)的特定需求也將持續(xù)增加。與此形勢(shì)相反的是，近幾年鄭州市區(qū)的非住宅累計(jì)可售面積由2011年的279．51萬平方米迅速增加至2013年的874．65萬平方米，比重由2011年的42．37%上升至2013年的65．58%，可見不能滿足市場(chǎng)需求的非住宅項(xiàng)目將出現(xiàn)滯銷甚至閑置。

4．價(jià)格變化。黨的十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)以市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控為主，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成。隨著共有產(chǎn)權(quán)制度的形成，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，房地產(chǎn)稅的征收及改革，房地產(chǎn)的投資屬性將進(jìn)一步弱化，民生屬性將進(jìn)一步增強(qiáng)，由供求關(guān)系確定價(jià)格形成的機(jī)制將加快建立，住房?jī)r(jià)格將趨于穩(wěn)定，但不排除個(gè)別時(shí)期出現(xiàn)小幅波動(dòng)的可能。

5．產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。盡管2014年房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷結(jié)果顯示我省的居民對(duì)精裝修住宅的認(rèn)可度不高，但隨著人們環(huán)保意識(shí)不斷增強(qiáng)，環(huán)境保護(hù)壓力不斷加大，政府對(duì)綠色、健康的住宅產(chǎn)業(yè)化的主導(dǎo)作用將會(huì)增強(qiáng)，部分大型品牌化的企業(yè)集團(tuán)在住宅產(chǎn)業(yè)化方面的示范帶動(dòng)作用將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，長期來看，精裝修住宅的投放以及住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是大勢(shì)所趨。

二、我省的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房存在的主要問題

與全國各大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相比，我省的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間較晚，同時(shí)受到中部城市地域限制以及農(nóng)業(yè)大省的省情、市情影響，現(xiàn)階段我省住房在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中主要存在著以下幾個(gè)問題:

(一)政策和保障機(jī)制問題

1．保障性住房中的政府責(zé)任較弱。政府對(duì)保障性住房的“宏觀管理”難以掌控保障性住房從申報(bào)——建設(shè)——銷售的全過程的“微觀實(shí)際”，解決我省城鎮(zhèn)化中科學(xué)推進(jìn)住房問題的關(guān)鍵，在于明確保障性住房中的政府責(zé)任。現(xiàn)行住房保障政策大多因以規(guī)范性文件形式發(fā)布而未能形成制度約束，以及政策邊界不清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不完善等。

2．我省城市的四類社區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)的支持政策不完善。城中村、舊城改造、合村并城、新型農(nóng)村社區(qū)四類社區(qū)作為全市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個(gè)重要切入點(diǎn)，既是發(fā)展沃土，也存在著政策空白。以我省目前的實(shí)際情況來看，一是城中村、舊城改造、合村并城、新型農(nóng)村社區(qū)四類社區(qū)開發(fā)建設(shè)單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，目前尚缺乏有力的金融支持政策。二是缺乏合村并城和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)配套政策，兩方面都亟待深入探討與完善。三是部分城中村改造項(xiàng)目高容積率的過度開發(fā)，建筑密度及人口密度過大，城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力不足。

3．房?jī)r(jià)的不平穩(wěn)、不可控。高房?jī)r(jià)推高服務(wù)業(yè)的成本，阻礙了農(nóng)民市民化進(jìn)程，難以實(shí)現(xiàn)城市公共服務(wù)均等化，無法實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)的中低收入家庭購房信心不足，租賃房源又難以保障進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工的需求，從而生活標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到城鎮(zhèn)化的最低生活標(biāo)準(zhǔn)，很多人租住在離城市較遠(yuǎn)的城中村，居住條件和環(huán)境不佳，治安問題凸顯，引發(fā)其他社會(huì)矛盾，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

(二)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的保障房建設(shè)問題

1．資金出現(xiàn)瓶頸。政府要解決保障房建設(shè)的資金瓶頸，在確保政策性資金到位的前提下，努力尋找商業(yè)融資的有效途徑，多渠道解決資金問題。

2．剛性購房需求旺盛，但制約因素較多。我省的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房的剛性購房需求旺盛，但制約因素較多。首先是限購的影響，如表1所示。其次，當(dāng)前的限貸等政策對(duì)市場(chǎng)成交產(chǎn)生較強(qiáng)抑制作用，同時(shí)銀行貸款基準(zhǔn)利率的大幅上浮增加了購房成本，抑制了購房需求。在個(gè)人住房貸款政策執(zhí)行方面，雖然首套房貸款上暫時(shí)并無較為嚴(yán)格的收緊政策，但在一定程度上受到貸款規(guī)模的限制，個(gè)人住房貸款利率普遍上浮，貸款利率優(yōu)惠減少。第三是居民收入較低，支付能力弱，制約了居民購房需求。第四是全國部分城市房?jī)r(jià)、銷量雙雙回落，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望加重，企業(yè)銷售壓力加大，回款困難導(dǎo)致企業(yè)資金緊張，發(fā)展壓力驟增。從調(diào)查問卷情況來看，以鄭州市為例，未來五年內(nèi)居民購房意向僅為30%，有意向居民中縣(市)居民僅為22%。

表1　鄭州市2014年的抽樣調(diào)查

3．高品質(zhì)、高價(jià)位商品住房不斷增多，而中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、保障性住房仍然較少。從收入水平看，我省的中低收入家庭占購房總?cè)丝诘?0%，這就導(dǎo)致供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理、供應(yīng)體系不盡完善。

(三)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中開發(fā)商存在的問題

1．我省的縣市房地產(chǎn)迅速崛起，但發(fā)展不夠均衡。近年來，隨著我省城市化進(jìn)程的加快，住房消費(fèi)、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用在不斷增大，已經(jīng)成為縣(市)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長的主導(dǎo)因素，不少開發(fā)企業(yè)紛紛將開發(fā)重點(diǎn)向縣域傾斜，縣域房地產(chǎn)逐漸成為城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的亮點(diǎn)。然而，由于各縣(市)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、功能定位不同，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和后勁存在著明顯的差異，各區(qū)域之間發(fā)展不夠均衡，且存在分化趨勢(shì)。此外，各縣(市)區(qū)在特色項(xiàng)目的品質(zhì)和數(shù)量上也存在著一定的差異，在不同程度上影響了各縣(市)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2．我省的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)數(shù)量龐大，但品牌效應(yīng)弱。目前，鄭州市上市房地產(chǎn)企業(yè)只有2家，為建業(yè)住宅集團(tuán)(中國)有限公司和鑫苑(中國)置業(yè)有限公司，規(guī)模品牌引領(lǐng)效應(yīng)不足。在開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)上，我省的大多數(shù)企業(yè)基本處于小規(guī)模開發(fā)，僅停留在借助傳統(tǒng)的營銷手段來進(jìn)行具體項(xiàng)目的宣傳，形成有效的戰(zhàn)略開發(fā)企業(yè)較少，能專注于產(chǎn)品戰(zhàn)略研發(fā)和品牌戰(zhàn)略研發(fā)的企業(yè)更少。

3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。高品質(zhì)、高價(jià)位商品住房不斷增多，而中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、保障性住房仍然較少。而從收入水平看，我省的中低收入家庭占購房總?cè)丝诘?0%，這就導(dǎo)致供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理、供應(yīng)體系不盡完善。主要表現(xiàn)在:特色地產(chǎn)缺乏，房地產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)化程度低。據(jù)了解，目前鄭州市僅有建業(yè)等極少數(shù)開發(fā)企業(yè)成立有住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色、低碳建筑的研究機(jī)構(gòu)，住宅產(chǎn)業(yè)化程度整體較低。

(四)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的土地問題

1．在我省的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村宅基地?cái)U(kuò)大，造成許多耕地流失，而原有的農(nóng)村分散居住方式也不再適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)。當(dāng)前城鎮(zhèn)化中也出現(xiàn)了農(nóng)村人口減少而農(nóng)民宅基地不斷擴(kuò)大、良田被大量非法占用的矛盾。

2．政府對(duì)農(nóng)村土地征用難以調(diào)控。保障性住房用地由開發(fā)商先期進(jìn)行征收，初步達(dá)成意向后政府才進(jìn)行控規(guī)審核，是否符合區(qū)域要求和居住需求，政府比較被動(dòng)，難以滿足我省城鎮(zhèn)化整體需求。我省城鎮(zhèn)化住房中土地財(cái)政模式和房地產(chǎn)投資投機(jī)對(duì)房?jī)r(jià)推高，困擾著我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3．我省的土地供給較為充足，但面臨集中釋放風(fēng)險(xiǎn)。以鄭州市為例，未來5年全市三類房屋(商服、工礦倉儲(chǔ)和住宅)建設(shè)用地供應(yīng)總量為285222畝，總量較為充足。但仍需注重供應(yīng)節(jié)奏、流轉(zhuǎn)速度和供后監(jiān)管。一是鄭州市未來一段時(shí)期商品房開發(fā)用地來源，主要集中于城中村改造、舊城改造、合村并城等四類社區(qū)開發(fā)建設(shè)釋放出的土地。根據(jù)鄭州市未來住房需求預(yù)測(cè)，土地供應(yīng)面臨集中釋放的壓力，對(duì)土地整理及開發(fā)節(jié)奏控制要求較高。二是由于缺少及時(shí)有效房地產(chǎn)用地供后跟蹤監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致囤積土地、土地閑置現(xiàn)象仍不同程度存在，一定程度上影響了土地資源的利用效率。

三、科學(xué)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的住房問題政策建議

(一)加強(qiáng)政策的建設(shè)和完善

1．在我省城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，要制定合理的保障性住房土地政策和監(jiān)管政策，出臺(tái)保障性住房規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確保各類保障性住房節(jié)能環(huán)保、經(jīng)濟(jì)實(shí)用和集約節(jié)約。

2．完善政策，支持剛性住房需求有序釋放。在我省的城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，要結(jié)合我省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，完善政策，切實(shí)增強(qiáng)居民的住房支付能力，吸引來我省城鎮(zhèn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)人員的剛性住房需求，并建議財(cái)政、稅務(wù)等部門牽頭，研究適度放開二手房評(píng)估價(jià)，刺激閑置二手房的流轉(zhuǎn)，活躍二手房市場(chǎng)，通過二手房市場(chǎng)支持剛性需求和改善性需求。

3．要以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇胧┤?yán)格落實(shí)各級(jí)政府住房保障責(zé)任，加大棚戶區(qū)和城中村改造力度及拓展資金渠道，建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，鼓勵(lì)政策性金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大融資服務(wù)。要完善棚改救助體系，在解決其住房困難的同時(shí)，解決生活和就業(yè)等問題。

4．要在我省加快構(gòu)建以政府為主體提供基本保障、以市場(chǎng)為主體滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，大力發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

(二)加強(qiáng)制度建設(shè)

1．要加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，完善管理運(yùn)營機(jī)制。省政府在設(shè)計(jì)保障性住房模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)著眼于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善和財(cái)政資源、房屋資源、土地資源相對(duì)緊張的情況。政府要在制度保障性住房中承擔(dān)起規(guī)劃責(zé)任、資源供給責(zé)任、組織責(zé)任、分配責(zé)任以及監(jiān)督責(zé)任。

2．要完善租賃補(bǔ)貼制度。廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房“三房合一”并軌運(yùn)行。要對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉。要把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系，與城鎮(zhèn)戶籍人口同等享受住房保障待遇。要將穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，支持農(nóng)民工家庭購買普通商品住房。

3．要完善和拓展住房用地供應(yīng)機(jī)制。在我省城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，保障性住房用地政府要給予政策扶持和資金支持;要調(diào)整布局結(jié)構(gòu)及全省各地尤其是省會(huì)城市要提高比重，要根據(jù)需求合理安排，加大面向產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的公共租賃住房的建設(shè)力度。保障房建設(shè)要充分發(fā)揮規(guī)劃先導(dǎo)作用。通過提前規(guī)劃、選址、儲(chǔ)備，合理安排保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局。

(三)可采取的必要手段

1．發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用?；A(chǔ)設(shè)施伴隨城市而生，并與我省的城鎮(zhèn)化建設(shè)相輔相成、相互促進(jìn)。基礎(chǔ)設(shè)施是我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是城市生活及各種活動(dòng)的基本條件，是城市現(xiàn)代化的主要標(biāo)志，也是城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。一是房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)適度加快城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及公共產(chǎn)品建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的良性互動(dòng)。二是應(yīng)借助“兩環(huán)三十一放射”、沿河(南水北調(diào))、沿黃、沿湖等基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套優(yōu)勢(shì)區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)主題特色鮮明、功能完備的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2．優(yōu)化服務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。一是落實(shí)優(yōu)惠政策，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)方面給予開發(fā)企業(yè)合理的支持。二是建議由我省各地市的財(cái)政局牽頭，房管、土地、國(地)稅聯(lián)合參加，建立我省的房地產(chǎn)稅的征管調(diào)研機(jī)構(gòu)，根據(jù)國家的安排盡快開展這方面技術(shù)、數(shù)據(jù)、政策、管理研究，為我省的房地產(chǎn)稅制改革做好準(zhǔn)備。三是在我省城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中要建立信息共享傳遞制度，加強(qiáng)稅收聯(lián)合控管力度，建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。四是在我省城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，要適當(dāng)控制中心城區(qū)人口規(guī)模的同時(shí)，全面放開縣城和小城鎮(zhèn)入戶限制，支持新區(qū)、新組團(tuán)發(fā)展，為縣市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人口支撐。

3．拓展渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大提供有力的金融支持。一是創(chuàng)新制度、機(jī)制，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范，構(gòu)筑完善的住房金融體系，形成房地產(chǎn)業(yè)和金融相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制。二是拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，積極推動(dòng)資本市場(chǎng)的發(fā)育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集開發(fā)資金，解決融資渠道單一的情況，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。三是引導(dǎo)和鼓勵(lì)商業(yè)銀行加大對(duì)民生保障領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)的信貸支持力度，保障信貸額度供應(yīng)。四是有效發(fā)揮住房公積金支持房地產(chǎn)發(fā)展的作用，簡(jiǎn)化手續(xù)，改進(jìn)服務(wù)，方便職工貸款。五是加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。

4．嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋征收陽光透明。一是政府應(yīng)充分發(fā)揮傳統(tǒng)媒體和現(xiàn)代媒體的協(xié)同效應(yīng)，利用多種形式搞好宣傳，使房屋征收與補(bǔ)償?shù)恼?、?biāo)準(zhǔn)、操作程序，真正做到家喻戶曉，消除對(duì)房屋征收拆遷的顧慮。二是嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等國家、省、市相關(guān)法律、法規(guī)，堅(jiān)持“以人為本”實(shí)施“陽光征收”真正做到平安征收、和諧征收。三是嚴(yán)格落實(shí)征收征求意見和公示制度，特別是政策公開、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公開、安置選擇方式公開、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源公開、工作程序公開、投訴渠道和評(píng)估結(jié)果公開，以及群眾意見采納及修改情況公開等制度，真正做到公開、公平、公正，切實(shí)保護(hù)廣大被征收人的合法權(quán)益。

5．加強(qiáng)引導(dǎo)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。一要加快建立集房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集與整合、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)預(yù)警預(yù)報(bào)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警信息發(fā)布等功能于一體的信息化工作系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)我省的每個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和管理，準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)業(yè)狀況以及運(yùn)行態(tài)勢(shì)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。二要大力推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級(jí)評(píng)定制度，建立企業(yè)信譽(yù)檔案，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為。三要繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，在建立聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加大監(jiān)管力度，規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)經(jīng)營方式和經(jīng)營行為的同時(shí)，減少不必要的行政審批和行政干預(yù)，切實(shí)加強(qiáng)服務(wù)型政府建設(shè)。

6．加強(qiáng)調(diào)控，確保房地產(chǎn)開發(fā)用地有序合理供給。一是應(yīng)在保證政府控制土地一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，有條件、適當(dāng)放開存量土地交易市場(chǎng)，減少政府財(cái)務(wù)成本，提高開發(fā)企業(yè)參與的積極性。二是切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)用地供后監(jiān)管力度，嘗試建立財(cái)政、國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門共同參與的聯(lián)合驗(yàn)收機(jī)制，加大房地產(chǎn)用地的供后監(jiān)管制約力度，嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地。三是著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系，增加土地市場(chǎng)的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可通過政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。四是大力推進(jìn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快組團(tuán)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)“產(chǎn)”“城”融合，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

(四)用科學(xué)創(chuàng)新推進(jìn)城鎮(zhèn)化住房建設(shè)

在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，首先要解決的是就業(yè)和住房問題。作為農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村人口占全省人口總數(shù)的73%左右，要科學(xué)合理的規(guī)劃建設(shè)中低收入家庭能夠買得起、住得好的住宅，必須加強(qiáng)科學(xué)創(chuàng)新方法。

1．創(chuàng)新意識(shí)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次。我省在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中應(yīng)結(jié)合每個(gè)城市的總體發(fā)展規(guī)劃，充分挖掘和利用每個(gè)城市本身所具有的自然條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人文歷史等特點(diǎn)，在每個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合布局上，要逐步放棄“一張圖紙畫全城、全城樓盤一個(gè)樣”的粗放式發(fā)展，中心城區(qū)、城市組團(tuán)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)要體現(xiàn)出功能化、差異化、特色化，大力發(fā)展特色地產(chǎn)，形成旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等和諧并舉的發(fā)展局面，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與城市交通體系、自然生態(tài)、社會(huì)人文等資源開發(fā)利用的有機(jī)融合，要充分的發(fā)揮公共財(cái)政投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到最大的撬動(dòng)作用，要實(shí)現(xiàn)各類資源的高效、節(jié)約利用，打造功能完善、特色鮮明、生態(tài)宜居的房地產(chǎn)發(fā)展模式，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)邁上更高發(fā)展層次。

2．農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民非農(nóng)化和土地資本化。做好規(guī)劃并有步驟地建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施、住房建設(shè)和規(guī)劃，逐步改變傳統(tǒng)的生產(chǎn)生活方式。政府要給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)政策，至少使其開發(fā)的邊際利潤不低于城市。

3．從現(xiàn)有住房資源中籌措挖潛。一是政府通過房產(chǎn)稅等稅收辦法擠出閑置住房，或成立公共組織以租賃中介身份收購空置住房的使用權(quán)，然后以租賃補(bǔ)貼來支持中低收入家庭從市場(chǎng)上租賃這些住房。二是要拓寬保障性住房開發(fā)建設(shè)渠道，重點(diǎn)扶持開發(fā)建設(shè)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、質(zhì)量高的企業(yè)開發(fā)建設(shè)保障性住房。三是在我省城鎮(zhèn)化過程中引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供給與增加保障性住房建設(shè)相結(jié)合，滿足外來人口、大學(xué)畢業(yè)生、住房困難家庭的基本居住。

［1］中共河南省委關(guān)于科學(xué)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)意見［N］．河南日?qǐng)?bào)，2014－1－6．

［2］陳麗君．重構(gòu)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系［N］．金融時(shí)報(bào)，2009－2－2．

［3］張偉，安啟雷．應(yīng)關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)［J］．中國稅務(wù)，2009(11)．

［4］王憲璽，王禹．對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)問題的思考［J］．經(jīng)濟(jì)論壇，2010(3)．

［5］安啟雷，王宇，陳凱慧．試論我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干問題及政策調(diào)整［J］．區(qū)域金融研究，2009(9)．

［6］孫童．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的土地成本控制［J］．山西建筑，2009(1)．

(責(zé)任編輯趙冰)

10．13783/j．cnki．cn41－1275/g4．2015．01．003

F299

A

1008－3715(2015)01－0016－05

2014－10－23

2014年度“河南省政府決策研究招標(biāo)課題”(2014178)

夏衛(wèi)英(1956—)，女，河南開封人，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局副調(diào)研員。