中國需要強(qiáng)制房屋保險(xiǎn)

單素敏

家財(cái)險(xiǎn)在中國一直沒有推廣開，居民不愿花錢、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)是一方面，

更重要的原因也是保險(xiǎn)產(chǎn)品缺陷太大

在目前連購買人身保險(xiǎn)的意識(shí)都相對(duì)淡薄的中國，談房屋保險(xiǎn)似乎時(shí)機(jī)未到。

不過，天津港“8·12”特別重大火災(zāi)爆炸事故發(fā)生后，被損毀的住宅樓、滿地狼藉的房屋圖片，以及“房子沒了，房貸還在”的現(xiàn)實(shí)，已經(jīng)讓“與房子有關(guān)的保險(xiǎn)”引發(fā)公眾關(guān)注。

在此之前，2008年汶川大地震、2009年上海閔行區(qū)蓮花河畔景苑小區(qū)的“樓倒倒”、2010年“11·15上海靜安區(qū)高層住宅大火”等事件發(fā)生后，類似話題也曾被熱議。

然而《瞭望東方周刊》在采訪中發(fā)現(xiàn)，時(shí)至今日，房屋保險(xiǎn)不僅對(duì)普通居民仍是陌生概念，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也知之甚少。

在美國、日本、歐洲，住房保險(xiǎn)是居民購買的最普遍險(xiǎn)種之一。但在中國，“給房子買保險(xiǎn)”還是個(gè)需要教育和引導(dǎo)的新觀念。

房屋保險(xiǎn)有哪些

房屋保險(xiǎn)在中國出現(xiàn)的歷史并不短。上世紀(jì)80年代恢復(fù)停辦了20年的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)之后，作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)重要組成部分的家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（簡稱家財(cái)險(xiǎn)）曾有過一段“黃金期”。

“那時(shí)的住房主要是福利分配的公房，單位作為房屋維護(hù)、維修主體，大多都有轉(zhuǎn)嫁潛在風(fēng)險(xiǎn)、購買保險(xiǎn)的需求和積極性?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長郝滿蘇向《瞭望東方周刊》介紹，“后來住房市場化，房屋歸個(gè)人所有，家財(cái)險(xiǎn)購買力就下降了?！?/p>

1998年房改推出住房按揭貸款政策之后，為防止貸款人因意外事故導(dǎo)致喪失還貸能力，或者作為抵押品的房屋因一些特定自然災(zāi)害發(fā)生損毀，銀行在放貸時(shí)要求貸款人購買“個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)”，簡稱“房貸險(xiǎn)”。這樣，當(dāng)出現(xiàn)上述兩種情況時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)相應(yīng)的損失賠償或償還剩余銀行貸款。

然而，因?yàn)橥侗；ㄥX的是貸款購房人，第一受益人卻是銀行，在實(shí)際操作中，銀行、地產(chǎn)商與保險(xiǎn)公司對(duì)貸款人做“捆綁銷售”——沒有投保、或者沒有向指定保險(xiǎn)公司投保房貸險(xiǎn)，則銀行不批貸款，這種做法引發(fā)了公眾的抵觸情緒。

后經(jīng)媒體曝光，工商銀行、交通銀行等在2006年初率先取消強(qiáng)制房貸險(xiǎn)。其他銀行也陸續(xù)將強(qiáng)制購買房貸險(xiǎn)變?yōu)樽栽纲徺I。而很多人為了省幾千元錢，放棄購買房貸險(xiǎn)，即便買了保險(xiǎn)，也會(huì)在提前還清房貸后將房貸險(xiǎn)退保。

2006年后房貸險(xiǎn)購買量一路下滑，“如今基本被家財(cái)險(xiǎn)替代或覆蓋?！敝袊桨藏?cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡稱平安財(cái)險(xiǎn)）銷售員曾強(qiáng)（化名）告訴本刊記者。

除了居民作為投保人的房貸險(xiǎn)、家財(cái)險(xiǎn)，還有供房地產(chǎn)開發(fā)商、建設(shè)單位購買的住宅質(zhì)量保險(xiǎn)。

住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心從2001年開始進(jìn)行住宅質(zhì)量保險(xiǎn)的研究，探討如何依托住宅性能認(rèn)定制度，借鑒住宅質(zhì)量保險(xiǎn)這一國際通行慣例，化解由于住宅質(zhì)量問題帶給政府、企業(yè)和消費(fèi)者的種種風(fēng)險(xiǎn)。

2002年9月，住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心通過了“A級(jí)住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)專家論證”，同年10月與中國人民保險(xiǎn)公司制定了全國首份保險(xiǎn)條款并簽訂合作協(xié)議，隨后開展了A級(jí)住宅項(xiàng)目質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)工作。

為什么推廣難

房貸險(xiǎn)的好處原本應(yīng)該被廣泛宣傳，但多年來除了“霸王條款”的惡名，其不合理的條款設(shè)置也成為障礙。

例如，除了投保人是購房人而受益人是銀行之外，房貸險(xiǎn)保費(fèi)的計(jì)算包含了房屋險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)兩部分，但實(shí)際上房屋出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率很小，對(duì)絕大部分借款人來說，僅需要還貸保證保險(xiǎn)即可。

“而家財(cái)險(xiǎn)這么多年來一直沒有推廣開，居民不愿花錢、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)是一方面，更重要的原因也是我們的產(chǎn)品缺陷太大?！焙聺M蘇說。

首先是賠償范圍過于局限。保險(xiǎn)條款僅承保由于火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、泥石流等原因造成的房屋損失，一般不包括地震。而房屋則限于鋼筋混凝土或磚混結(jié)構(gòu)住宅主體，以及交付使用時(shí)已存在的室內(nèi)附屬設(shè)備。室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不包括金銀、首飾、珠寶、有價(jià)證券以及其他無法鑒定價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。

“相比之下，保險(xiǎn)公司的免賠償條款則要長得多，對(duì)被保險(xiǎn)人和投保人需要承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定也要詳細(xì)得多。比如及時(shí)告知、采取措施減損、保護(hù)現(xiàn)場、書面說明事故發(fā)生的原因、經(jīng)過和損失情況，等等?！北本┲刑坡蓭熓聞?wù)所律師徐斌對(duì)《瞭望東方周刊》介紹。

如要申請(qǐng)索賠，被保險(xiǎn)人要提供的資料還包括財(cái)產(chǎn)損失、費(fèi)用清單；損失財(cái)產(chǎn)的價(jià)值證明資料（比如發(fā)票、購買憑證等）、存在證明資料，等等。

保單條款的單一、無效和各種索賠、舉證等的麻煩，讓家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)成為雞肋。

“北京海淀區(qū)的房子要和沿海地區(qū)、西南山區(qū)的房子一樣保臺(tái)風(fēng)、泥石流的意外險(xiǎn)，這樣的保單怎么可能有吸引力？”郝滿蘇說。

一些保險(xiǎn)公司近幾年陸續(xù)推出可自由搭配的家庭財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)。除了房屋、裝修及室內(nèi)財(cái)產(chǎn)3項(xiàng)主險(xiǎn)之外，還針對(duì)盜搶、水暖管爆裂、因電壓異常引起的家用電器損毀、家養(yǎng)寵物造成第三者人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失等內(nèi)容承保。

這類保險(xiǎn)的作用顯然更大?！霸跂|北地區(qū)，每年冬天光接到水管爆裂的客戶報(bào)案就有很多?！痹鴱?qiáng)介紹說。

但本刊記者在向不同保險(xiǎn)公司咨詢的過程中也發(fā)現(xiàn)，同類組合的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)格差別巨大。以一套市值200萬元、裝修10萬元、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)10萬元的房屋為例，要保220萬元的家財(cái)險(xiǎn)，平安財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)報(bào)價(jià)為176元/年，如果再選擇保額分別為5萬元的水暖管爆裂損失險(xiǎn)、居家責(zé)任險(xiǎn)、家養(yǎng)寵物責(zé)任險(xiǎn)等附加險(xiǎn)，總計(jì)保費(fèi)為294元/年。

中國人保財(cái)險(xiǎn)公司的銷售人員向《瞭望東方周刊》介紹，三大主險(xiǎn)的保費(fèi)按保額220萬元的2‰計(jì)算，需要4400元/年。

在郝滿蘇看來，與基本民生利益相關(guān)的保險(xiǎn)應(yīng)該設(shè)置統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)，但目前各保險(xiǎn)公司報(bào)價(jià)混亂也讓消費(fèi)者迷惑。而買的人越少，保險(xiǎn)公司越不掙錢，也越不重視產(chǎn)品研發(fā)或創(chuàng)新，消費(fèi)者對(duì)“一張保單全國通用”則更不買賬，陷入惡性循環(huán)。

此外，上海金融與法律研究院執(zhí)行院長傅蔚岡告訴《瞭望東方周刊》，令他擔(dān)憂的是，“政府出面解決或表示承擔(dān)事后房屋賠償、回購責(zé)任的做法，會(huì)進(jìn)一步減弱居民購買房屋保險(xiǎn)的意識(shí)和積極性。因?yàn)榇蠹铱吹降氖?，出了事反正有政府管，根本不需要買保險(xiǎn)?！?/p>

國外怎么給房屋保險(xiǎn)

“在一些發(fā)達(dá)國家，購買住房保險(xiǎn)作為制度安排，是居民的一項(xiàng)剛性需求。”郝滿蘇介紹說，“無論是出售還是出租，沒有保險(xiǎn)的房屋是不準(zhǔn)許交易的?！?/p>

據(jù)了解，美國與房屋有關(guān)的保險(xiǎn)一般分為業(yè)主產(chǎn)權(quán)險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、地震保險(xiǎn)三大類。其中最常見的房屋保險(xiǎn)，與中國的家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)相似，但保障范圍不同，索賠程序也簡單得多。

美國的房產(chǎn)房屋保險(xiǎn)通常包括房屋本身及附屬設(shè)施，含收藏、文件等在內(nèi)的私人財(cái)物，以及房屋修復(fù)期間的生活開支。除此之外，還有對(duì)投保人及其客人在室內(nèi)外發(fā)生意外時(shí)的賠償?shù)?。屋主在房屋損失發(fā)生后的60天內(nèi)要向保險(xiǎn)公司申報(bào)，并填寫、提交“損失證明”；保險(xiǎn)公司向投保人發(fā)出估價(jià)通知，屋主在20天內(nèi)估價(jià)；雙方對(duì)估價(jià)意見達(dá)成一致后，保險(xiǎn)公司理賠。

這期間，投保人對(duì)保險(xiǎn)公司理賠有異議，可提出法律訴訟。

德國的房屋保險(xiǎn)負(fù)責(zé)理賠的范圍也相當(dāng)廣泛，包括火災(zāi)、水災(zāi)、颶風(fēng)、地震、閃電、冰雹等常見的自然災(zāi)害。而處理受災(zāi)房屋過程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用也在保賠范圍內(nèi)。比如現(xiàn)場清理費(fèi)、損失評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)用、現(xiàn)場保護(hù)費(fèi)、減損措施費(fèi)用等，以及在修建新房期間房主的酒店住宿費(fèi)用甚至房租損失等，都由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠付。

“讓倒掉的房子重新建起來”、“讓房主受災(zāi)不受損”是德國房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度的基本作用和原則。所以，德國房屋保險(xiǎn)雖然也有除外責(zé)任，如由投保人嚴(yán)重失職造成的損失等，保險(xiǎn)公司可拒絕賠償，但因?yàn)槌Ｒ馉幾h，2008年生效的德國新保險(xiǎn)合同法，作了對(duì)消費(fèi)者更為有利的修改。保險(xiǎn)公司只能根據(jù)投保人失職的嚴(yán)重程度，以及對(duì)損失的影響程度減少賠償，但不能完全拒賠。

“在很多發(fā)達(dá)國家，盡管房屋保險(xiǎn)并非強(qiáng)制險(xiǎn)，但大部分的房主都會(huì)自愿購買。保費(fèi)并不貴。比如在美國加州，幾百萬美元的房屋一年保費(fèi)也就幾十美元。”對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王國軍向《瞭望東方周刊》介紹。

以最早開展強(qiáng)制性建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)的法國為例，1804年頒布的《拿破侖法典》中就規(guī)定，建筑師和設(shè)計(jì)師必須在建筑完工10年內(nèi)負(fù)有對(duì)房屋結(jié)構(gòu)缺陷作修正的嚴(yán)格責(zé)任。后來經(jīng)過不斷修訂，開發(fā)商、分包商、部件生產(chǎn)商都要對(duì)房屋質(zhì)量問題負(fù)連帶責(zé)任。

誰來完善中國的房屋保險(xiǎn)

“作為每年新建房屋占世界總量一半的建筑大國，中國建筑領(lǐng)域存在的‘虛假招標(biāo)、轉(zhuǎn)包掛靠、違法分包等弊端，都將在未來造成房屋質(zhì)量隱患，由此引發(fā)各種財(cái)產(chǎn)損失、賠償糾紛?！毙毂箢A(yù)言。

而在中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛看來，“保證房屋質(zhì)量關(guān)鍵在于建立具有法律效力的建筑工程責(zé)任制度，在這個(gè)制度基礎(chǔ)上，以完善的住宅質(zhì)量保險(xiǎn)作加持。”他告訴本刊記者。

按照規(guī)定，這類保險(xiǎn)的投保房屋首先要獲得住建部相關(guān)住宅性能的權(quán)威認(rèn)定，所以建筑質(zhì)量從源頭作了把關(guān)。其次，對(duì)購房人來說，當(dāng)房屋過了維修期，即便當(dāng)初的開發(fā)企業(yè)已不存在，房屋出了質(zhì)量問題，仍可以找保險(xiǎn)公司索賠。而保險(xiǎn)公司為了降低理賠風(fēng)險(xiǎn)，必然提前介入工程的勘察、設(shè)計(jì)和施工，增加一層監(jiān)督與防范。

中國從2001年起推行住宅質(zhì)量保險(xiǎn)，在北京、上海、青島、大連等城市啟動(dòng)試點(diǎn)。但據(jù)了解，這項(xiàng)工作未能持續(xù)順利開展。

對(duì)于目前再次引起廣泛關(guān)注的家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，王國軍認(rèn)為還需要保險(xiǎn)公司“拓荒”。

“各大保險(xiǎn)公司都在車險(xiǎn)的紅海中掙扎，應(yīng)該趁機(jī)好好做家財(cái)險(xiǎn)的開發(fā)和推廣。如果能做出特色，未來會(huì)有很大的發(fā)展空間?！彼f。

而在郝滿蘇看來，設(shè)置科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆课荼ｋU(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場也有積極意義。

“比如測(cè)算一個(gè)小區(qū)附近的加油站每天儲(chǔ)存的汽油是多少噸，如果出現(xiàn)火災(zāi)爆炸對(duì)周邊建筑物會(huì)產(chǎn)生多大程度的影響。這種測(cè)算結(jié)果出來之后，同一個(gè)小區(qū)距離加油站1000米和1500米的房子，價(jià)錢可能有差異，而保費(fèi)也要有所區(qū)分。”郝滿蘇舉例說。

實(shí)際上，類似的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并不難?！半S便去采訪一個(gè)按揭貸款的老百姓，他都能說出可能影響自己還貸的風(fēng)險(xiǎn)因素，而保險(xiǎn)公司卻不去做這種‘適銷對(duì)路的產(chǎn)品?！?/p>

他還認(rèn)為，房屋保險(xiǎn)的推廣和普及需要各方推動(dòng)。他的建議是，首先從房屋交易環(huán)節(jié)，政府應(yīng)該規(guī)定必須含保險(xiǎn)。

而徐斌則認(rèn)為，當(dāng)二手房交易占比達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平時(shí)，房屋保險(xiǎn)自然會(huì)被廣泛接受?！艾F(xiàn)在政府和企業(yè)要做的是強(qiáng)化這個(gè)趨勢(shì)?！?