勿將房地產(chǎn)視為洪水猛獸

王全寶+呂天琳

“前幾年全民似乎都把房地產(chǎn)看作洪水猛獸，一定要打壓，整個(gè)社會(huì)輿論讓人們有所顧慮，不敢再說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的這種真話。我認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)不應(yīng)過(guò)早放棄原有的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?！?/p>

孟曉蘇畢業(yè)于北京大學(xué)，在厲以寧門(mén)下獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。他曾經(jīng)擔(dān)任中房集團(tuán)董事長(zhǎng)，并創(chuàng)辦了幸福人壽，當(dāng)前任職中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、上海人壽監(jiān)事會(huì)主席、匯力基金董事長(zhǎng)。作為一位“科班出身”并深耕企業(yè)的經(jīng)濟(jì)界“大咖”，他對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其發(fā)展趨勢(shì)有著獨(dú)到的觀察。

“我不主張把主引擎熄了火再去另搞技術(shù)創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型”

中國(guó)新聞周刊：在你看來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要關(guān)注哪些問(wèn)題？

孟曉蘇：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，最重要的是尋找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，圍繞新的增長(zhǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

就像改革不能停頓一樣，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也需要不斷地轉(zhuǎn)型升級(jí)。但是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中不能忽視的是，要強(qiáng)化需求導(dǎo)向才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點(diǎn)才能有效發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這些話都是源自黨的十八大報(bào)告。但問(wèn)題是，現(xiàn)在我們還沒(méi)有找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和與之關(guān)聯(lián)的新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

我認(rèn)為在中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有尋找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)之前，不應(yīng)當(dāng)過(guò)早放棄原有的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在需要的是“啟動(dòng)雙引擎，實(shí)現(xiàn)雙中高”，其中包括傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)與升級(jí)。

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)思想的迷失源于“十年調(diào)控”，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，抑制了內(nèi)需。特別是通過(guò)“限購(gòu)”抑制居民住房需求，使得一百多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境。在限購(gòu)房屋造成城市空間不能有效擴(kuò)大、城市里汽車(chē)塞滿之后，又要抑制全社會(huì)的購(gòu)車(chē)需求，結(jié)果把兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)都弄熄火了。主引擎熄火后，只好靠人拉肩扛推著中國(guó)經(jīng)濟(jì)向前走，這當(dāng)然會(huì)很累，而且會(huì)減速。所以，要重新點(diǎn)燃主引擎，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才會(huì)恢復(fù)增長(zhǎng)活力。

我們需要鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，但是技術(shù)創(chuàng)新需要時(shí)間，從技術(shù)創(chuàng)新到形成新的產(chǎn)品、并且讓市場(chǎng)接受這些產(chǎn)品更需要時(shí)間。我們需要提倡經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，但是這種轉(zhuǎn)型需要過(guò)程，而且有可能是痛苦的過(guò)程，因?yàn)橐獡P(yáng)棄、要淘汰，需要經(jīng)歷陣痛期，還可能出現(xiàn)反復(fù)。在創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型方面我們不能空談，必須實(shí)實(shí)在在地推進(jìn)。而在這個(gè)階段，如果失去了本來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)和汽車(chē)等作為主引擎的作用，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就會(huì)顯得拉動(dòng)力不足。

我不主張把主引擎熄了火再去另搞技術(shù)創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。需要啟動(dòng)原主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與新產(chǎn)業(yè)這兩個(gè)引擎，共同推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

中國(guó)新聞周刊：你如何看待模仿型排浪式消費(fèi)已經(jīng)基本結(jié)束的觀點(diǎn)？

孟曉蘇：首先我不認(rèn)為排浪式消費(fèi)是“模仿型”。排浪式消費(fèi)的說(shuō)法，是國(guó)務(wù)院發(fā)展中心在上世紀(jì)90年代提出的詞匯，形象反映了中國(guó)居民集中購(gòu)買(mǎi)“老三大件”“新三大件”，一浪接一浪，一浪比一浪高的消費(fèi)特點(diǎn)。這實(shí)際上是在人民群眾同步富裕的過(guò)程之中，在同一時(shí)期之內(nèi)需要集中消費(fèi)同幾種消費(fèi)品，這就形成了排浪式的消費(fèi)特點(diǎn)。

我認(rèn)為這種排浪式消費(fèi)并沒(méi)有結(jié)束。城鎮(zhèn)化過(guò)程中又有將近4億的農(nóng)民要進(jìn)城，棚戶區(qū)改造本身既要建設(shè)低端住房，又需要把城市中心的棚戶區(qū)拆掉后，建設(shè)高端樓宇以平衡財(cái)政，這都是需要由房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)做的事情。

李克強(qiáng)總理說(shuō)，以加快棚戶區(qū)改造和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?，F(xiàn)在（國(guó)民經(jīng)濟(jì)）能夠保持7%的增速就已經(jīng)很難，原因在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少主引擎的拉動(dòng)。我認(rèn)為如果主引擎重新啟動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展恢復(fù)到中高速增長(zhǎng)是完全可能的。

中國(guó)新聞周刊：是否也是因?yàn)榻鹑谠谕苿?dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面還沒(méi)有完全發(fā)揮作用？

孟曉蘇：這一輪的產(chǎn)能過(guò)剩，是前些年重拳打壓房地產(chǎn)和汽車(chē)消費(fèi)的正常發(fā)展造成的。如果金融積極進(jìn)入到制造業(yè)，但制造業(yè)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)品，生產(chǎn)的是過(guò)剩產(chǎn)品，那對(duì)金融業(yè)是多么大的風(fēng)險(xiǎn)。

最近我們也參與了一些鋼鐵廠的救助工作，他們本來(lái)業(yè)績(jī)是很輝煌的，主要產(chǎn)品是螺紋鋼、線材等建材產(chǎn)品，但現(xiàn)在賣(mài)不出去，救助起來(lái)很難。這些工廠在申請(qǐng)貸款時(shí)，即使有政府出函作保，也很難得到銀行的支持，原因是他們的產(chǎn)品賣(mài)不出去。

是否可以號(hào)召居民都來(lái)直接購(gòu)買(mǎi)鋼材、水泥、有色金屬產(chǎn)品呢？這是不可能的，只有把這些中間產(chǎn)品通過(guò)房地產(chǎn)投資，把它們組成一個(gè)個(gè)房子，然后老百姓再以購(gòu)買(mǎi)住房的形態(tài)實(shí)現(xiàn)投資與消費(fèi)，這樣就可以買(mǎi)走凝固在其中的大量鋼鐵、水泥等產(chǎn)品，還要繼續(xù)購(gòu)置裝修、家具、家電等產(chǎn)品，以使房屋能夠使用。城市擴(kuò)大了居民就需要購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)等代步工具，隨后老百姓再以交通付費(fèi)的方式，買(mǎi)走埋在高速公路下和地鐵、高鐵里的鋼鐵、水泥等建筑材料。實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè)的發(fā)展，就是這樣被最終消費(fèi)拉動(dòng)起來(lái)的。

前段時(shí)間，“一帶一路”的概念讓鋼鐵股又火了起來(lái)，出現(xiàn)了鋼鐵價(jià)格破底、鋼鐵股票漲停的怪現(xiàn)象。但目前“一帶一路”多數(shù)項(xiàng)目還沒(méi)有簽約，股民把愿景當(dāng)成現(xiàn)實(shí)。就實(shí)際拉動(dòng)力來(lái)說(shuō)，它不如啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)來(lái)得實(shí)在。

“一帶一路”和“互聯(lián)網(wǎng)+”這兩個(gè)概念催生了股票的增長(zhǎng)，許多人把預(yù)期當(dāng)成現(xiàn)期，把“光柱”當(dāng)成實(shí)柱爬了上去。現(xiàn)今政府按著開(kāi)關(guān)的手不敢松，生怕一關(guān)它就掉下來(lái)。

如何讓經(jīng)濟(jì)扎扎實(shí)實(shí)地向上走呢？這就需要把“爬光柱”變成“攀樓梯”，要用實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與上市公司盈利的業(yè)績(jī)，讓股市在踏實(shí)的前提下節(jié)節(jié)升高。要保持經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展就要考慮擴(kuò)大外需和內(nèi)需，而內(nèi)需又分為投資和消費(fèi)。在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面政府已做了很多，地方債的堆積已經(jīng)到了極限，所以更有效的發(fā)展要更多依靠消費(fèi)，特別是要“鼓勵(lì)大眾消費(fèi)”“穩(wěn)定住房消費(fèi)”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。這些說(shuō)法已經(jīng)越來(lái)越多地出現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)人的講話之中。

“整個(gè)社會(huì)輿論讓人們有所顧慮，不敢再說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的這種真話”

中國(guó)新聞周刊：政府是否想通過(guò)近期的股市來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？

孟曉蘇：股市是在無(wú)意中被掀動(dòng)起來(lái)的，前一段時(shí)間的上漲是預(yù)期催生的，是大家對(duì)未來(lái)有信心的表現(xiàn)。股民對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要預(yù)期是，“一帶一路”會(huì)帶動(dòng)中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和海外投資的發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)快速轉(zhuǎn)型，所以許多相關(guān)的股票就漲起來(lái)了。目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，就剩股市這一個(gè)亮點(diǎn)，所以我認(rèn)為要維護(hù)股市。一旦這個(gè)亮點(diǎn)消失，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)有更大的麻煩。而維護(hù)住這個(gè)亮點(diǎn)，光靠給手電筒充電是不夠的。

中國(guó)新聞周刊：你如何看政府救股市？

孟曉蘇：政府出手救市，這讓我們看到，原來(lái)我們的政府是有這個(gè)能力的。我支持救市，但是我認(rèn)為，真正要做的是讓股市走穩(wěn)，而不是讓它隨著預(yù)期即靠“講故事”而急起急跌。我曾經(jīng)預(yù)言，股票在下一輪牛市中能攀上一萬(wàn)點(diǎn)，原因在于我相信“上臺(tái)階理論”。

第一個(gè)臺(tái)階，是政府加大投資，緩解經(jīng)濟(jì)萎縮。譬如1998年政府投資7千億元，帶動(dòng)社會(huì)投資與貸款3萬(wàn)億元，就有效拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。現(xiàn)在政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，對(duì)于緩解經(jīng)濟(jì)萎縮是很有作用的。

第二個(gè)臺(tái)階，是樓市率先啟動(dòng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在政府投資拉動(dòng)之后，2000年起靠房改與住房商品化啟動(dòng)了樓市。現(xiàn)在限制樓市發(fā)展的政策已經(jīng)基本取消，今年二季度以來(lái)樓市已逐漸恢復(fù)正常發(fā)展。它的重新啟動(dòng)可以形成更大內(nèi)需。

第三個(gè)臺(tái)階，是需求拉動(dòng)生產(chǎn)，企業(yè)再現(xiàn)生機(jī)。在這個(gè)階段實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè)會(huì)從普遍低迷變成全面向好。在上一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期中，它發(fā)生在2003-2005年，那個(gè)時(shí)候大家都說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)好得不能再好，中國(guó)股市糟得不能再糟。那時(shí)所有相關(guān)行業(yè)都火爆起來(lái)，產(chǎn)能過(guò)剩局面徹底扭轉(zhuǎn)。主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。如今這個(gè)階段還沒(méi)有到來(lái)，它有待于內(nèi)需特別是消費(fèi)的進(jìn)一步啟動(dòng)。

第四個(gè)臺(tái)階，是股市結(jié)束低迷，逐漸進(jìn)入牛市。上一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期走到了2006年，上市公司業(yè)績(jī)之光照亮股市，股市開(kāi)始發(fā)力，出現(xiàn)節(jié)節(jié)上漲，在2007年沖到了6124點(diǎn)，這是上到了第四個(gè)臺(tái)階。如今還沒(méi)有到這個(gè)階段，人為激勵(lì)股市過(guò)早上揚(yáng)，可能會(huì)延長(zhǎng)這個(gè)時(shí)期的到來(lái)。

這是我的“上臺(tái)階理論”，就是股市繁榮一定是要依靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)的業(yè)績(jī)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展才能讓上市公司的業(yè)績(jī)輝煌，然后股市才能踏實(shí)和沖高。最近七年來(lái)股市的長(zhǎng)期低迷跟打壓房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有關(guān)，看起來(lái)是只是打壓了一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上恰恰是扼住了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的咽喉，堵住了諸多制造業(yè)的市場(chǎng)和服務(wù)業(yè)的生計(jì)。多年抑制內(nèi)需的后果，就是制造業(yè)再現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)，這句話是當(dāng)年朱镕基總理說(shuō)的。后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)比一百多個(gè)還多。政策打壓房地產(chǎn)消費(fèi)，使擴(kuò)大內(nèi)需的設(shè)想流為空談。

前幾年全民似乎都把房地產(chǎn)看作洪水猛獸，一定要打壓，不管它國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有多重要。結(jié)果讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行通道，直到今年經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大。在這樣的情況下，再想辦法去人拉肩扛，是很困難的一件事情。整個(gè)社會(huì)輿論讓人們有所顧慮，不敢再說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的這種真話。

中國(guó)新聞周刊：對(duì)這一問(wèn)題，你有什么建議？

孟曉蘇：我的看法是，不把房地產(chǎn)重新啟動(dòng)起來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)還會(huì)低迷。特別是上市公司，其中很大一部分是制造業(yè)，市場(chǎng)銷(xiāo)路要靠?jī)?nèi)需的支撐，而內(nèi)需則主要是靠房地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。

前幾年的調(diào)控，一方面說(shuō)打壓住房?jī)r(jià)格要到它降下來(lái)，讓人們對(duì)購(gòu)房沒(méi)有好的預(yù)期與信心；另一方面由于主要城市房屋限購(gòu)政策的施行，使開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛“逃離北上廣”，限購(gòu)政策誘導(dǎo)企業(yè)都去“不限購(gòu)”的三四線城市開(kāi)發(fā)房屋，使得現(xiàn)在三四線城市房產(chǎn)過(guò)剩。這些都是錯(cuò)誤政策引導(dǎo)的結(jié)果，我們需要認(rèn)真反思前些年錯(cuò)誤調(diào)控所帶來(lái)的后果，避免這類(lèi)糊涂觀念繼續(xù)妨礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)都是“信心經(jīng)濟(jì)”。去年有一段時(shí)間老百姓都不愿買(mǎi)房，原因在于房?jī)r(jià)下跌悲觀情緒的彌漫。前年的“國(guó)五條”讓一線城市居民看到，房?jī)r(jià)肯定要漲，所以蜂擁去購(gòu)房，造成房?jī)r(jià)越調(diào)控越快速上漲。房?jī)r(jià)的或上漲或下跌的預(yù)期直接影響居民購(gòu)買(mǎi)心理，表現(xiàn)出一種明顯的“信心經(jīng)濟(jì)”特點(diǎn)。我統(tǒng)計(jì)了今年的數(shù)據(jù)，1～7月份，全國(guó)城鎮(zhèn)新房平均房?jī)r(jià)上漲了8.7%，其中北上廣深上漲得更多，尤以深圳前海和北京通州為甚。樓市回暖對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者信心回歸，肯定是大有好處的。

股市也是信心經(jīng)濟(jì)，大家都是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。什么狀態(tài)能讓股民相信股票不跌了？漲起來(lái)才讓人相信不跌了。其實(shí)樓市和股市一樣。