中國房地產(chǎn)絕不是在崩盤

賈康

我們面對經(jīng)濟繼續(xù)下行，由新求常時，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動而總體實現(xiàn)各方面兼顧、微妙結(jié)合的調(diào)控方略，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。因為中國現(xiàn)在處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化的總體發(fā)展中，我們是有“韌性”、增長空間和回旋余地的，其中國民經(jīng)濟一個很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

總體說來，整個城鎮(zhèn)化過程中還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右看，按國際經(jīng)驗，要一直走到70%的高位才能轉(zhuǎn)而走進低平發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長，可能要維持30年左右。房地產(chǎn)會隨著中國各城鎮(zhèn)中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。

當(dāng)然也有一些困擾我們的問題：這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)出發(fā)展熱度非常高，住房均價一路往上走，當(dāng)時的感受是“越調(diào)越熱，越調(diào)越漲”，但怎么會在前面一年多的時間里，一下子轉(zhuǎn)向了？我們現(xiàn)在可以評價一下我國在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)變化的性質(zhì)是什么。

我一向強調(diào)，去年年初以來非常明顯的房地產(chǎn)市場變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對不是有些人說的中國房地產(chǎn)進入崩盤的過程，以及整個房地產(chǎn)的景氣（如果以成交均價表現(xiàn)的房價而言）出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點。

現(xiàn)在我們完全可以證明，對于“崩盤”說的斷然否定是正確的。我也愿意借此機會強調(diào)一下：經(jīng)濟學(xué)的基本邏輯確實是有用的，有助于我們理解規(guī)律，不能只看一段時間里的市場波動——任何市場都有波動，我們判斷房地產(chǎn)市場決非崩盤的基本底氣在于對規(guī)律的認知，這是非常重要的。

現(xiàn)在已看得很清楚，如果依據(jù)事實做一個簡單評價的話，自去年上半年以來我所稱的房地產(chǎn)市場調(diào)整與分化，在演變過程中總體來說是健康的，現(xiàn)在沒有人擔(dān)心炒房和房價瘋漲的問題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化中并不會總體崩盤而繼續(xù)完成這一輪調(diào)整的問題了。

這種調(diào)整如掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程會更好地使全社會方方面面認知，房地產(chǎn)是波動的市場，波動中使市場機制發(fā)揮應(yīng)有作用，是要構(gòu)建公平的市場，而政府要以調(diào)控促使這種市場保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居，托住保障軌的底之后，市場軌上則要引導(dǎo)中等收入以上的公眾、購房者和開發(fā)商一起認識和順應(yīng)這個市場。

因此，大家要在分化的市場中注意交易決策上的區(qū)別對待、具體分析，即至少需要分線（是幾線的城市？）、分市（同樣是二、三線城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬別、十分關(guān)鍵）、分類型（如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房）。

大家要由此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場客觀規(guī)律來考慮問題，那么整個社會就在我們的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產(chǎn)知識培訓(xùn)。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經(jīng)驗和認識。