順勢(shì)放松房地產(chǎn)管制

聶日明

漫畫(huà)/謝馭飛

新政策接二連三。3月27日，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，要求限制住宅供應(yīng)偏多地區(qū)的土地供給，允許調(diào)整不適應(yīng)市場(chǎng)需求的戶(hù)型，地方可以將商品房作為保障房的房源等。30日，央行等三部委發(fā)文，調(diào)整房貸政策，其中首套有貸的家庭購(gòu)二套首付比例四成。同日，財(cái)政部等也發(fā)文，二手房交易免營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限從持有5年調(diào)低為2年。

房市糟糕。2月份數(shù)據(jù)顯示70個(gè)大中城市中，66個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下降，與去年同期的同比就降得更多，北京下降了3.6%，上海降了4.7%。存量房的數(shù)據(jù)更驚人，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為2.7億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比增長(zhǎng)19.1%。有專(zhuān)家計(jì)算，這些庫(kù)存去化需要15.6個(gè)月。

房市穩(wěn)定與地方政府財(cái)政的健康度直接相關(guān)。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退，不僅令與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收大幅滑落或負(fù)增長(zhǎng)，土地出讓金收入亦承壓。地方政府甚至讓其控制下的國(guó)企或融資平臺(tái)來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地，維持土地出讓金的增長(zhǎng)。

因此，政府救市房地產(chǎn)只是早與晚的問(wèn)題。市場(chǎng)此前就傳聞住建部在醞釀刺激住房消費(fèi)的政策，包括降低首套與二房的首付比例和貸款利率。這些政策從需求端入手，擴(kuò)大剛性需求的購(gòu)房能力。最終，不僅等來(lái)了房貸政策、稅收優(yōu)惠，還迎來(lái)了限制土地供應(yīng)、調(diào)整“70/90”戶(hù)型管制等政策。后者主要是從供給端入手，限制供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。

就政策影響來(lái)言，從供應(yīng)端入手，調(diào)整住房供應(yīng)量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制了供給，改變了戶(hù)型管制引發(fā)的市場(chǎng)錯(cuò)配，中長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)緩解庫(kù)存過(guò)高的危機(jī)，還穩(wěn)定了市場(chǎng)的信心。相比之下，從需求端入手，直接降低購(gòu)房門(mén)檻，影響會(huì)更快。

政策關(guān)鍵是放松管制。2006年的“70/90”政策出臺(tái)后，長(zhǎng)達(dá)9年時(shí)間沒(méi)有調(diào)整，是今天房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性扭曲的重要原因。與此同時(shí)，限制了大戶(hù)型住宅的供給，人為造成高端住宅的稀缺，導(dǎo)致戶(hù)型越大，房?jī)r(jià)越高，往往成為區(qū)域房地產(chǎn)的標(biāo)桿，助推該區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲。

放松管制還包括對(duì)二套房的貸款政策。為了抑制購(gòu)房需求，前些年，家庭購(gòu)第二套房，首付比例為七成，貸款利率上浮。這完全是為了抑制房?jī)r(jià)而扭曲了房貸的正常定價(jià)。正常情況下，按揭的首付比例與利率是由房貸的風(fēng)險(xiǎn)決定的。如果一戶(hù)家庭，已經(jīng)擁有一套無(wú)貸款的房子，他們明顯比購(gòu)首套房的家庭的風(fēng)險(xiǎn)更小，首付比例和貸款利率應(yīng)該更低才對(duì)。

此次住建部放松戶(hù)型管制的同時(shí)，還加強(qiáng)了土地供應(yīng)的限制。表面上看，提高了房子的稀缺性，抑制了房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，但實(shí)質(zhì)效果尚存疑。當(dāng)前，房?jī)r(jià)下跌，地價(jià)也滑落，地方政府為了保證土地出讓金收入總額的增長(zhǎng)，必須賣(mài)更多的地，才能達(dá)成目標(biāo)。中央一紙規(guī)定容易，也確實(shí)出于好意，但地方限制土地供給帶來(lái)的土地出讓金的縮減差額由誰(shuí)彌補(bǔ)？尤其眼下的地方政府日子難過(guò)，貸款無(wú)法延期或借新還舊，發(fā)行地方債手續(xù)煩瑣、對(duì)預(yù)算的約束力也強(qiáng)，土地出讓金仍然是地方政府必須保證的主要財(cái)源。

更進(jìn)一步，如果限制供給有效果了，房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，漲幅太快怎么辦？過(guò)去的房地產(chǎn)管制措施扭曲了市場(chǎng)，今天新設(shè)的管制政策，是否會(huì)讓明天的我們吃苦頭？房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，價(jià)格上下波動(dòng)原本正常。政府出臺(tái)了諸多規(guī)制、干預(yù)政策，看起來(lái)是平抑周期，實(shí)際上扭曲了市場(chǎng)，沒(méi)有解決問(wèn)題，還造成很多新問(wèn)題。

如今，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行之時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)盡快廢除加在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不當(dāng)管制，包括二套、多套房的貸款政策，嚴(yán)格的容積率管制等，當(dāng)然最關(guān)鍵是盡快取消京滬等地的限購(gòu)政策，這些政策除了扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)以外，其未經(jīng)正當(dāng)法律程序的行政許可行為更傷害了政府的公信力與權(quán)威性。

房地產(chǎn)也是一種商品，自然會(huì)因供需失衡出現(xiàn)價(jià)格漲落。但現(xiàn)實(shí)中，因其居住功能和價(jià)值較大等特點(diǎn)，政府讓房地產(chǎn)承擔(dān)了太多的責(zé)任，諸如住房保障、優(yōu)先滿(mǎn)足剛需等。這是房地產(chǎn)規(guī)制亂象的源頭。未來(lái)在廢除對(duì)房地產(chǎn)的不當(dāng)規(guī)制后，政府如若出手完成住房保障等任務(wù)，應(yīng)該盡可能采用租房券補(bǔ)貼等形式，盡可能少地扭曲市場(chǎng)。 ?（作者為上海金融與法律研究院研究員）