樓市到“收割季”了嗎

孫曉宇

房子又漲價(jià)了！這不是謠傳。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2015年二季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為12187元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%，同比增長(zhǎng)16.2%，成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高。

什么情況？難道房?jī)r(jià)又要“起死回生了”？說(shuō)好的調(diào)控呢？

其實(shí)，今年上半年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售量就實(shí)現(xiàn)了觸底反彈。銷(xiāo)量上升必然帶動(dòng)價(jià)格的上漲，再加上前期股市狂漲，不少人獲利了結(jié)轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，房子漲價(jià)看起來(lái)真是太理所當(dāng)然了。

房?jī)r(jià)漲漲漲

央行發(fā)布的《2015年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》稱(chēng)，全國(guó)商品房成交量企穩(wěn)回升，房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。

6月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有27個(gè)，比3月份增加15個(gè)；新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有2個(gè)，比3月份增加2個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有42個(gè)，比3月份增加30個(gè)；二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)有4個(gè)，比3月份增加3個(gè)。

房?jī)r(jià)上漲也抑制不住消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的欲望。上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為5億平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，1～5月份為下降0.2%；商品房銷(xiāo)售額為3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.0%，增幅比1～5月份提高6.9個(gè)百分點(diǎn)，其中5月和6月連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；商品住宅的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別占商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的88.3%和84.5%。

值得注意的是，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅十分明顯。價(jià)格方面，一二線(xiàn)城市成交均價(jià)都創(chuàng)下歷史新高，由于三線(xiàn)城市去庫(kù)存任務(wù)較重，成交均價(jià)環(huán)比增幅輕微下跌。成交量方面，二季度一線(xiàn)城市成交量同比和環(huán)比漲幅最大，成交面積超過(guò)2012年四季度1216萬(wàn)平方米，創(chuàng)近5年歷史新高，成交均價(jià)則達(dá)到歷史新高。

房子賣(mài)得好，自然就會(huì)帶動(dòng)房貸需求。截至6月末，主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）人民幣房地產(chǎn)貸款余額19.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.4%，增速與3月末持平。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的21.7%，比3月末高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額11.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.2%，增速比3月末高0.3個(gè)百分點(diǎn)；住房開(kāi)發(fā)貸款余額3.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.9%，增速比3月末低2.3個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32.8%，比3月末高2.2個(gè)百分點(diǎn)。上半年，新增房地產(chǎn)貸款18829億元，占各項(xiàng)貸款新增額的28.7%，比第一季度高1.7個(gè)百分點(diǎn)。

動(dòng)因多多多

針對(duì)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回暖，易居房產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，一線(xiàn)城市是今年二季度房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”。一方面，去庫(kù)存周期持續(xù)收窄帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力的釋放，從這個(gè)角度看確實(shí)會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)定價(jià)空間的增加，因此目前房企會(huì)主動(dòng)調(diào)高價(jià)格。對(duì)于一些豪宅產(chǎn)品而言，較好的成交量也會(huì)促使其抬價(jià)。另一方面，隨著市場(chǎng)預(yù)期的繼續(xù)轉(zhuǎn)變，一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然被普遍看好，這也會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上升。

而就近階段的情況來(lái)看，股市似乎給樓市種了地。記者在一些樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在成交的大戶(hù)型客戶(hù)，與之前相比，客戶(hù)更為年輕化，支付實(shí)力更強(qiáng)，不少客戶(hù)愿意選擇一次性付款，仔細(xì)一聊，才發(fā)現(xiàn)不少買(mǎi)家是股市的獲利者。

有關(guān)專(zhuān)家說(shuō)“樓市是股市的收割機(jī)”。對(duì)于股市獲利豐厚的投資客，不斷暴漲的行情也意味著風(fēng)險(xiǎn)加劇，再加上中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)由來(lái)已久的認(rèn)知傳統(tǒng)，適當(dāng)套現(xiàn)獲利資金用于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)投資成為必然的選擇。在投資目標(biāo)上，那些具有地段優(yōu)勢(shì)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，以及不限?gòu)的房產(chǎn)會(huì)成為首選。

未來(lái)看看看

對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年一線(xiàn)城市將面臨價(jià)格繼續(xù)大漲的風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格上升一方面將帶來(lái)市場(chǎng)成交量的上漲，但另一方面也會(huì)干擾市場(chǎng)預(yù)期，甚至加快投資投機(jī)需求的導(dǎo)入，進(jìn)而使得剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本上升。

據(jù)58同城的一位負(fù)責(zé)人介紹：“政策推高股市，股市又反哺樓市，所以高端物業(yè)、改善物業(yè)明顯回暖?！睒鞘械拿黠@回暖，跟股市有相通之處，也有政策牛市、金融牛市的因素。目前，地產(chǎn)回暖日趨明朗，但由于各家同品類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)惠力度增大，使得價(jià)格漲幅并不明顯，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講都是入手的好時(shí)機(jī)，因此買(mǎi)房還是要趁早。

有關(guān)專(zhuān)家表示，雖然目前股市動(dòng)蕩，但前期在股市暴漲中受益的股民，將會(huì)陸續(xù)選擇套現(xiàn)買(mǎi)房，大量的股市資金可能在四季度集中流入樓市。專(zhuān)家表示，在“5·28”股市跳水事件后，預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)倒逼部分群體從股市中撤出，進(jìn)而持有房產(chǎn)。各類(lèi)利好政策刺激下，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)成交量依然會(huì)比較可觀(guān)。

不過(guò)，也有專(zhuān)家表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有周期性波動(dòng)，尤其是傳統(tǒng)人口紅利等因素在逐漸消失，導(dǎo)致購(gòu)房需求下降，這會(huì)導(dǎo)致房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩。

鏈接：“毀約潮”緣起房?jī)r(jià)瘋漲

深圳“3·30”新政發(fā)布后，深圳房?jī)r(jià)一路突飛猛進(jìn)，短短幾個(gè)月漲幅驚人，部分熱點(diǎn)片區(qū)房?jī)r(jià)迅速上漲三四成。隨之而來(lái)的不僅有成交的放量，還有深圳樓市歷史上罕見(jiàn)的毀約潮。

賣(mài)掉小房子、換套大房子曾經(jīng)是多數(shù)家庭的愿望，在一個(gè)名為“深圳二手房維權(quán)”的QQ群里，1053名群友幾乎都是近期遭遇賣(mài)家“毀約”的購(gòu)房者，拿不到房子又錯(cuò)過(guò)再次購(gòu)房的機(jī)會(huì)，已無(wú)退路的買(mǎi)房者只能走上維權(quán)之路。

專(zhuān)家稱(chēng)：“業(yè)主賣(mài)的時(shí)候沒(méi)想到房?jī)r(jià)之后會(huì)快速竄升，而真正過(guò)戶(hù)的手續(xù)需要一兩個(gè)月，在這個(gè)時(shí)間段里，他發(fā)現(xiàn)自己賣(mài)虧了，心理受到?jīng)_擊，會(huì)想方設(shè)法阻礙過(guò)戶(hù)；其次，二季度以來(lái)一手房上漲厲害，導(dǎo)致賣(mài)方信心上升；此外，媒體頻繁報(bào)道深圳供求關(guān)系緊張，也令到市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲?！?/p>