海外投資房產(chǎn)需要知道6個問題

近年來，隨著國內(nèi)購房限制條件增多、升值空間減小等因素的影響，國內(nèi)興起了投資海外房產(chǎn)的熱潮，有為追求投資高收益的，有為海外移民的，也有為子女在國外上學(xué)的……但是不管投資海外房產(chǎn)為哪般，投資風(fēng)險不容小覷。

劉先生是嘉豐瑞德俱樂部的一員，就海外房產(chǎn)投資風(fēng)險，他講述了自己失敗的一段經(jīng)歷。2010年時，劉先生在中介的介紹下，以2萬多美元拍下一套海外房產(chǎn)，覺得很便宜。誰知買房后，劉先生才發(fā)現(xiàn)，房子不僅舊，地段又偏僻。為了能用租金抵消日常房子的維護(hù)費用和稅費，便對房子進(jìn)行了翻新，花掉的錢都與買房錢差不多了。另外，由于房子是在“窮人區(qū)”，租客經(jīng)常不按時繳租金，甚至“白住”，而他不可能為了租金，坐飛機去國外打官司。劉先生也曾想過把房子賣掉，但是賣房需6%的中介手續(xù)費，算下來最終還要虧本，現(xiàn)今劉先生對此次投資后悔不已。

海外房產(chǎn)投資，作為當(dāng)下一種高端的新興投資方式，收益確實很誘人，但是風(fēng)險也不小。不過，如果你對投資海外房產(chǎn)感興趣，除了清楚你的投資需求和目的，以下6個問題你最好提前知道。

你首先需對該國的投資環(huán)境有所了解。國家政治和經(jīng)濟形勢形式是否穩(wěn)定，房產(chǎn)市場是否呈健康的發(fā)展態(tài)勢，要能準(zhǔn)確地掌握該國市場的變化情況，以及是否對非本國居民買房有限購，稅收以及匯率變化情況如何等等，了解這些問題對海外房產(chǎn)投資者非常重要。

投資者還需要了解清楚該國房屋租售比（即月租金和所買房產(chǎn)價值的比值），確定自己的投資方向。若租售比值小，以投資買房，低買高賣形式較好;反之比值越大，以出租，來獲得穩(wěn)定的收益較好。一般像人口密集、教育等優(yōu)質(zhì)公共資源豐富的國家，租金回報率較高一些，比如美國德克薩斯州租金回報率一般在10%左右。租金收益高，那么以租售的形式進(jìn)行投資來獲得收益比較合適。

問題二：該國買房有哪些優(yōu)惠政策？

你需要了解各國的買房優(yōu)惠政策，這能幫助投資者減輕買房的壓力，減少投資成本，賺取更多收益。比如澳大利亞和加拿大等國家，非本國居民買房，申請銀行的按揭貸款的利率能享受與本地居民同等待遇，貸款政策非常優(yōu)惠寬松;像塞浦路斯，規(guī)定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產(chǎn)，即可獲得該國永久居留權(quán)，享受本國公民待遇;還有希臘、西班牙等國也有類似的政策，這對想海外移民，想讓子女在國外上學(xué)的人來說，是一大益處。

由于土地制度不同，各個國家的土地所有權(quán)也有所不同。我國的土地是國家所有，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，土地使用權(quán)為70年。而海外很多國家土地都為私有制，一般來說購買了該國的住房時，也就獲得了土地的永久產(chǎn)權(quán)。

但是投資者不可掉以輕心，也有個別國家有特別規(guī)定，比如泰國的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期后得歸還給政府。比方說在泰國買了別人居住過10年的二手房，有可能房屋建造時間跟拿到土地使用權(quán)的時間不一致，很可能是很早前就拿到土地使用權(quán)，只是最近10年才建房，即居住了10年，但其實剩下的土地使用年限已不足60年。

很多海外房產(chǎn)，買即可獲得土地的永久產(chǎn)權(quán)，甚至可以順利移民。所以投資海外房產(chǎn)，可能關(guān)心最多的并不是產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)的質(zhì)量好壞問題，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價值才是關(guān)鍵。

對此，理財師表示，在投資海外房產(chǎn)時，投資者仍需選擇大城市、好地段的房產(chǎn)，這樣未來在保值、增值方面更具優(yōu)勢。但同時要注意兩點，一是充分評估當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的市值，避免買到有水分的房產(chǎn);二是要選擇該國的大城市，這樣的投資才最有保障。

現(xiàn)今，不少海外國家，房價可能并不高，但在購房、持有、出售環(huán)節(jié)，成本很高。比如投資加拿大房產(chǎn)，購房時，需繳納貨品與服務(wù)稅，還有土地轉(zhuǎn)讓稅、省銷售稅以及驗房費、補費、保險費和中介費等，這些費用約為房價的10%左右。房產(chǎn)持有階段，還要向政府繳納稅，如多倫多的稅率，現(xiàn)今約為房價的1%左右;出售時，還要繳納各種稅費，比如增值稅、房屋轉(zhuǎn)讓費、中介費、驗房費等等，這些費用積累起來就會攤薄投資的最終實際收益。

很多房產(chǎn)中介為了推銷海外房產(chǎn)，宣傳時故意夸大其辭，比如說在葡萄牙買50萬歐元以上房產(chǎn)，24小時內(nèi)就可辦理完手續(xù)，平均每年只需居住7天，就可享受在該國永遠(yuǎn)居住的權(quán)利。而房產(chǎn)中介對其中投資者還需通過葡語A2考試，才能獲該國國籍的資格一事，只字不提。還有海外投資地產(chǎn)坐享超50%的收益，房產(chǎn)中介對國家形勢、政策、各種稅費以及房屋地段如何等也不提，這也是本文一開始提到的嘉豐瑞德俱樂部會員劉先生在海外房產(chǎn)投資失敗的關(guān)鍵原因所在。

當(dāng)投資者遇到不良中介，投資被騙的案件就會時有發(fā)生。所以，嘉豐瑞德理財師提醒投資者，進(jìn)行海外房產(chǎn)投資時，一定不要輕信任何人，最好自己能親自去看房產(chǎn)，去了解，多咨詢投資專家和成功投資人士，防止中介從中使詐。

投資海外房產(chǎn)，一定要做到充分調(diào)查和考量后再做投資，先要了解該國整體的投資環(huán)境，然后對房產(chǎn)的地段、周圍配套情況等進(jìn)行了解。在買房過程中，可以邀請一些專業(yè)投資理財專家、信譽好的中介機構(gòu)或房產(chǎn)投資的專業(yè)人士，幫助你考量房產(chǎn)的各個情況，并充分了解該國的貸款政策、稅費等。另外，國外的政治風(fēng)險也是需要海外房產(chǎn)投資者重點注意的地方，該國與我國的關(guān)系如何，對華政策如何等等，這些也都是在投資前必須摸清的家底。