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    不動產統(tǒng)一登記除了摸清家底還能干什么

    2015-09-10 07:22:44郝帥
    決策探索 2015年5期
    關鍵詞:李國祥二手房農村土地

    郝帥

    3月1日起,《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)正式施行。居民手中的“房產證”也將陸續(xù)換發(fā)為“不動產證”。

    2月26日,國土資源部公布《不動產權證書》《不動產登記證明》最新樣本,并表示將于部分地區(qū)率先啟用,力爭到2015年年底全國全面換發(fā)新版證書。

    雖然《條例》在不少分析人士看來略顯“粗線條”,具體落實尚待相關實施細則出臺,但其作用及對相關行業(yè)的影響不可低估。除了實現(xiàn)信息共享,保護權利人合法財產權,《條例》對于提高政府治理效率和水平,以及調控房地產都有積極作用。

    盡管此次不動產登記只是一次摸清住房家底的舉措,并不涉及房產稅征收,但記者從北京、上海等一線城市房產中介方面了解到,近期有不少高端二手房源開始涌入市場。

    北京一家房產中介經紀人告訴記者,從今年年初開始,他所在的房產中介公司就陸續(xù)接手了不少出售房源,中高端大戶型房源明顯比之前要多。這位經紀人分析稱:“一方面,是去年房價回落比較明顯,一些高端二手房業(yè)主擔心房價會持續(xù)下跌,所以急于出售手中房源;另一方面,不動產登記要實施,有多套房屋的業(yè)主擔心今后房產稅一旦出臺,會被征收房產稅,所以選擇盡早將手中房屋交易出去。”

    鏈家地產分析師張旭表示,從2014年12月起,部分城市的二手房源有較大幅度的增加,不動產統(tǒng)一登記政策是比較重要的原因。“尤其是在一些二、三線城市,因為業(yè)主對不動產統(tǒng)一登記的政策內容并不完全清楚,對政策過分憂慮,出現(xiàn)高端二手房源集中拋售的情況。”

    上海一家房產中介置業(yè)經理告訴記者,不動產登記對樓市的影響其實并不像消費者想的那樣明顯。不動產登記對于房價的影響主要是對消費者心理預期的影響。

    事實上,近期二手房交易升溫與房產稅有很大關聯(lián)。在采訪中,不少房產中介都提到,很多出售多余住宅的業(yè)主擔心的是不動產登記會推動房產稅的出臺。如果房產稅出臺,會對持有多套住房的房主不利,因此,市場上出現(xiàn)了一定規(guī)模的拋售。

    中國社會科學院農村發(fā)展研究所研究員李國祥則告訴記者,不動產登記體系完成需要較長時間,房產稅、遺產稅政策的出臺還需要商討,需要比前者更長的時間,因此,不動產登記對二手房市場的影響沒有那么明顯。

    北京中原地產首席分析師張大偉持相反觀點。他預計,隨著不動產登記的開啟,大戶型二手房供應將繼續(xù)增加,全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

    《條例》施行后,過去五花八門的各種證將統(tǒng)一成一種樣式。程嘯告訴記者,過去的登記機構將被整合到一個統(tǒng)一的不動產機構中去,由新的不動產機構來負責發(fā)證。

    在此之前,國土部門管建設用地和集體土地所有權,建設部門管房屋所有權,農業(yè)部門則管承包地,林業(yè)部門管林地,很多水面還歸養(yǎng)殖監(jiān)管部門管。政府部門多頭管理,職能重疊帶來的不只是資源浪費和效率低下,也使得不動產審批、交易和登記信息在有關部門間無法互通共享,形成“信息孤島”。

    實行不動產統(tǒng)一登記后,土地、房產、林地、草地、海域等,將統(tǒng)一登記頒發(fā)“不動產登記證書”。將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔,由此建立不動產登記信息管理基礎平臺,實現(xiàn)信息共享和查詢需要多久?國土資源部部長、國家土地總督察姜大明給出的答案是4年。也就是說4年后,不動產審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢,形成不動產統(tǒng)一登記體系。

    但是,要將所有的信息收集起來并非易事。除了城市房屋能夠辦理不動產登記之外,數(shù)量龐大的農村土地也被列入此次登記范圍之中。其中包括集體土地所有權,耕地、林地、草地等土地承包經營權和宅基地使用權。按照中央文件要求,農業(yè)部需要在5年時間內完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作,但土地實測過程需要大量資金、人力,甚至花時間處理農戶間的糾紛,5年時間顯然很緊張。

    但實測確權登記完不成,也不意味著不動產統(tǒng)一登記體系實現(xiàn)不了。“把信息基礎平臺建起來,跟把所有的登記完成是兩碼事,就像是把公路網全部修建起來,但不一定就有車開上來一樣?!背虈[說。

    李國祥說,《條例》給他的直觀感受是“城市的房子值錢,農民的地也照樣值錢了”。以往最大的障礙是,房屋屬于私人財產,但宅基地歸集體所有,這次登記將房地統(tǒng)一登記,“現(xiàn)在農村的房屋和城市的房產都歸到一個部門登記了,從這一點看,至少是沒有差別了”。

    李國祥同時表示,農村土地承包經營權確權登記頒證實測工作能否如期完成,完成后又能否納入不動產登記信息管理基礎平臺、實現(xiàn)共享都還需要時間,但統(tǒng)一登記發(fā)證將使農民得到更好的產權保障,長遠來看,是在為宅基地和農村房屋的抵押轉讓和市場化做準備。

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