商鋪被強(qiáng)行拍賣業(yè)主如何解套？

崔博

自從2014年底萬朋商城拒付租金事件被媒體連續(xù)曝光后，投資人韓女士向《經(jīng)濟(jì)》記者抱怨稱，投資人仍未獲得萬朋商城應(yīng)付的租金。

業(yè)主們對此怒火中燒，一紙?jiān)V狀將萬朋商城3-5層開發(fā)商萬朋京徽（下文均簡稱“萬朋”）及其法人杜斌告上北京市東城區(qū)法院。法院判定勝訴后，終于使部分業(yè)主陸續(xù)收到了租金，但仍有很多業(yè)主沒有收到租金款項(xiàng)。正在業(yè)主們高興的當(dāng)口，突然出現(xiàn)了新的債權(quán)人要求法院監(jiān)督杜斌履約，否則就要拍賣其名下的萬朋資產(chǎn)。那么業(yè)主們應(yīng)該怎么辦？本期《經(jīng)濟(jì)》對這一事件繼續(xù)進(jìn)行關(guān)注。

新債權(quán)人出現(xiàn)

2015年，業(yè)主們開始陸續(xù)起訴萬朋?！督?jīng)濟(jì)》記者咨詢北京市東城區(qū)法院并查閱了該院下發(fā)的民事判決書后發(fā)現(xiàn)，不僅有4-5層業(yè)主起訴萬朋索要租金的勝訴記錄，還有業(yè)主單獨(dú)起訴要求收回所購萬朋3層商鋪經(jīng)營權(quán)的勝訴記錄，這些勝訴案例給了萬朋業(yè)主很大鼓舞。眾多氣憤的業(yè)主還表示想同萬朋解約，認(rèn)為讓萬朋退掉業(yè)主所購商鋪也不過分，因此已經(jīng)有業(yè)主在2015年7月開始針對這些訴求走新一輪法律程序。

但與此同時(shí)，法院在萬朋商城1層張貼出一份公告，聲明由于債務(wù)糾紛問題，要對北京京徽消防工程技術(shù)服務(wù)有限公司（下文稱“京徽消防”）名下的房屋予以查封，未來或?qū)θf朋若干樓層及商鋪進(jìn)行估價(jià)拍賣，這個(gè)新出來的債權(quán)人和法院的告示讓很多業(yè)主一下亂了陣腳。

原來，自2011年起，業(yè)主們與法人同為杜斌的萬朋和京徽消防先后簽訂了《商鋪經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合約》及《租賃協(xié)議》。第一份合約約定由業(yè)主認(rèn)購位于北京市東城區(qū)永定門外大街128號的萬朋商城3-5層商鋪（以下簡稱“涉案商鋪”）的30年經(jīng)營權(quán)，每位業(yè)主均足額支付了經(jīng)營權(quán)總價(jià)款。第二份協(xié)議則約定業(yè)主將其擁有經(jīng)營權(quán)的商鋪交由萬朋代租，并由萬朋支付業(yè)主租金。

然而自2014年4月起，萬朋開始以各種理由拒付業(yè)主租金，雖經(jīng)業(yè)主多次催告，萬朋仍然以各種理由拒付租金，業(yè)主雖多方奔波，事情卻仍未得到解決，業(yè)主紛紛將萬朋訴至法院，有的要求退掉商鋪，有的要求與萬朋解除《租賃協(xié)議》，將商鋪騰退并返還業(yè)主，有的要求萬朋支付2014年5月1日至2015年1月26日的租金，有的要求萬朋支付延付租金的違約金。

而此時(shí)法院貼出的一紙告示，不禁讓業(yè)主們擔(dān)心自己的投資可能會打水漂。

此外，業(yè)主魏先生還告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，此前業(yè)主找萬朋解決問題時(shí)，其法人杜斌遲遲未出現(xiàn)，后來杜斌對業(yè)主說其在外地的產(chǎn)業(yè)也出了問題，一直被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)留下解決問題所以才沒能現(xiàn)身。

這令業(yè)主們的擔(dān)憂雪上加霜。

僵局還是轉(zhuǎn)機(jī)？

面對這種情況，很多業(yè)主都慌了陣腳。

對此，國脈律師事務(wù)所律師包樹良向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，在法院已查封萬朋相關(guān)樓層并打算在未來估價(jià)拍賣的情況下，業(yè)主們應(yīng)該盡快到法院提出執(zhí)行異議申請書。不論是在訴訟保全階段進(jìn)行的查封，還是最終定案情況下進(jìn)行的查封，業(yè)主為了維護(hù)自身的利益都應(yīng)該親自前往法院問詢一下，看到底誰是新的債權(quán)人，到底萬朋欠該債權(quán)人多少錢，以及杜斌名下到底有多少資產(chǎn)。

包樹良分析稱，在目前近百位業(yè)主與萬朋糾紛未能解決的情況下，法院也很難順利完成拍賣程序，但是出現(xiàn)第三方債權(quán)人的情況應(yīng)該引起廣大業(yè)主的重視，應(yīng)避免進(jìn)入不斷維權(quán)卻無實(shí)質(zhì)進(jìn)展的死胡同。

“雖然業(yè)主們的訴求各有不同，但業(yè)主應(yīng)該抱起團(tuán)來行使自己的權(quán)力，這樣才能變成更強(qiáng)的談判方來維護(hù)自己的利益?！卑鼧淞既缡钦f。

法院的通告也可以視為一個(gè)機(jī)遇。“假設(shè)杜斌名下沒有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主們就算給萬朋法人杜斌施加再大壓力，也很難達(dá)到業(yè)主的意圖。業(yè)主每天去杜斌辦公室聽萬朋方面反復(fù)講不履行的保證或聲明用處也并不大”，包樹良解釋稱，“現(xiàn)在既然已經(jīng)有法院查封告示，上面也注明了杜斌名下的部分產(chǎn)業(yè)，業(yè)主們在上訪維權(quán)、等待公安機(jī)關(guān)經(jīng)偵部門破案之外，還可以聯(lián)合起來擰成一股繩，通過法院了解或接觸萬朋的其他債權(quán)人，與那些債權(quán)人進(jìn)行談判或討論拍賣萬朋資產(chǎn)之后各方所應(yīng)得的賠償款項(xiàng)，以實(shí)際填補(bǔ)自身損失?！?/p>

對于想拿回經(jīng)營權(quán)的部分業(yè)主而言，包樹良認(rèn)為，除了繼續(xù)走法律程序之外，也應(yīng)該積極加入到業(yè)主委員會中，向法院提出執(zhí)行異議申請，只有這樣才能更好更快地維護(hù)自身權(quán)益。

業(yè)主應(yīng)該盡快找準(zhǔn)方向行動(dòng)起來，因?yàn)槿舻鹊蕉疟竺鹿径假Y不抵債，即使業(yè)主手持再多勝訴狀，結(jié)果也不會樂觀。

“因?yàn)闃I(yè)主集體勝訴但拿不到一分錢的案例比比皆是?！卑鼧淞急硎?，“例如北京一家著名的燈飾城，就是在承租人進(jìn)行商鋪分租之后產(chǎn)生了法律糾紛，承租人在收取分租租金后將本該支付給出租人的錢款轉(zhuǎn)作其他投資，結(jié)果由于投資巨虧無力支付租金，使得分租人被停水?dāng)嚯娨灾聼o法經(jīng)營。雖然通過集體訴訟出租人和分租人均被法院判定勝訴，但是由于承租人已經(jīng)資不抵債，確實(shí)無法進(jìn)行足額賠償，導(dǎo)致分租人和出租人至今未能得到合理補(bǔ)償?！?/p>

萬朋事件警示

萬朋事件給讀者一個(gè)啟示：必須謹(jǐn)慎對待出售后立即返租的情形。類似于萬朋這種出售產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，又以保證投資者回報(bào)率的方式將經(jīng)營權(quán)收回的地產(chǎn)商不在少數(shù)。

地產(chǎn)商會將一個(gè)樓層分成幾平方米到幾十平方米不等的若干小單元出售給投資者，使其不必參與實(shí)際的租賃與經(jīng)營，投資者就能獲得較高的年回報(bào)率。但若想保持如此高的回報(bào)，承租人需要是很專業(yè)的經(jīng)營者，甚至需要成規(guī)模才行，在市場整體較好的情況下才有可能保證收益，如果租賃環(huán)節(jié)下游市場整體低迷，則很容易出現(xiàn)與萬朋類似的違約糾紛。因此投資人應(yīng)該倍加關(guān)注承租人的背景及經(jīng)營管理公司的資質(zhì)。

“投資者也不能太貪心，廣告上經(jīng)常有各種創(chuàng)富傳奇，比如某人貸款購買了兩個(gè)鋪位，由于開發(fā)商負(fù)責(zé)租鋪，某人從交款那一刻開始以租養(yǎng)供，幾年后即可成為兩個(gè)鋪位的業(yè)主，在租金大于按揭款的情況下，還可以略有收入?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果投資者非?！柏澬摹保蜁苋菀妆贿@種計(jì)算方式和故事所迷惑。投資期望回報(bào)是一種正常的心態(tài)，但是如果允諾的回報(bào)率太高，投資者首先就應(yīng)該要多問幾個(gè)為什么。

“萬朋這種售賣后返租的方式，其實(shí)也是能看到租約出售影子的”，包樹良介紹稱，這種做法最早出現(xiàn)在美國，后來流行于日本等地。在1996年前后，以許諾“售后包租、返本銷售”類似的投資方式開始出現(xiàn)在大陸樓市。當(dāng)時(shí)我國房管部門對于這種銷售方式還沒有確切的規(guī)定，任何房子都可用這種方式出售，這讓很多不法商人有機(jī)可乘，而廣告上標(biāo)榜的利潤又讓很多的投資者失去理智、盲目跟風(fēng)，中了很多意在融資的開發(fā)商的圈套。

在市場紅火、空置率低的時(shí)期，售后包租的樓盤的確讓不少人覺得服了定心丸。但是矛盾很快出現(xiàn)，市場不景氣導(dǎo)致許多包租項(xiàng)目的承諾日后不能兌現(xiàn)，不良的開發(fā)商甚至卷走了大量投資者的房款。由此，2001年6月1日起開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

當(dāng)年很多吃過虧的投資者現(xiàn)在看到變相的帶租約出售的銷售方式，還是會心驚膽跳。而此次萬朋也是鉆了市場的空子，結(jié)合萬朋之前接受采訪時(shí)對《經(jīng)濟(jì)》記者說其有一批法律顧問的表述，或許正是萬朋雇傭的律師團(tuán)巧妙地幫其規(guī)避了違法風(fēng)險(xiǎn)。

類似糾紛真不少

投資商鋪應(yīng)注意什么？

《經(jīng)濟(jì)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似案件在我國雖說算不上頻發(fā)，但在涉及房屋租賃的案件中，這種商鋪?zhàn)赓U糾紛案件量卻又實(shí)實(shí)在在地占了很大比例。

由于商鋪的租金較高，而且租賃期限一般在3年到5年，投入資金成本后的回收期長，因此除案件的標(biāo)的額比較高外，產(chǎn)生糾紛的機(jī)率也比較大。

包樹良總結(jié)稱，商鋪?zhàn)赓U糾紛主要由以下幾方面原因造成：其一，近年來商鋪投資較為火爆，投資者可能匆忙將商鋪出租后，才發(fā)現(xiàn)商鋪并未達(dá)到使用要求，導(dǎo)致租賃合同無法履行；其二，租賃雙方在合同中可能由于疏忽未對租金支付方式約定明確，致使合同履行過程中發(fā)生糾紛；其三，也有可能因?yàn)槌饨鹜?，租賃期間產(chǎn)生的其他費(fèi)用約定不明，導(dǎo)致合同履行后產(chǎn)生糾紛。

而新開發(fā)商鋪出問題的情況相對較多。“很多承租人簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)，房屋水、電、暖等附屬設(shè)施不健全，導(dǎo)致無法正常使用，因此產(chǎn)生糾紛。一旦發(fā)生糾紛，對雙方來說都會產(chǎn)生損失，而實(shí)際上，這些問題完全可以事前避免。”包樹良稱。

張大偉也向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，對承租人而言，事前要檢查商鋪的配套設(shè)施和附屬設(shè)施、商鋪物業(yè)管理情況、投入成本的回收期合理預(yù)估等。如果在租賃前多加考慮這些，就可以幫助減少租后的糾紛。“由于個(gè)人投資者可能不具備專業(yè)技能或經(jīng)驗(yàn)，為避免類似糾紛的發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請專業(yè)人士查驗(yàn)租賃房屋是否具備開展經(jīng)營項(xiàng)目的硬件條件，并應(yīng)事先約定好雙方各自的責(zé)任，以便自己的權(quán)利得到更好的保護(hù)?！?/p>

具體而言，可以通過規(guī)范合同、明確租金及其他費(fèi)用的支付方式確定雙方的權(quán)利義務(wù)，并督促合同順利履行。

此外，張大偉認(rèn)為，投資前還應(yīng)該了解投資項(xiàng)目所在城市及區(qū)域的規(guī)劃?！俺鞘幸?guī)劃是各地政府對未來發(fā)展的遠(yuǎn)景描畫，可能會改變未來城市在空間上的格局，也會使某些市場由此變得繁榮或冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場選擇的先決性因素，否則一鋪非但養(yǎng)活不了三代，反而會成為三代人的負(fù)擔(dān)?！?/p>

同時(shí)，投資人在購買商鋪時(shí)應(yīng)提前做好調(diào)研，由于商鋪投資主要靠租金回本賺錢，所以明確市場基本走向是必修課?！巴顿Y者應(yīng)該了解所投資商鋪周邊類似鋪面的租金歷史波動(dòng)情況，并應(yīng)對未來租金有一個(gè)合理預(yù)判，只有這樣才能相對準(zhǔn)確地估算出商鋪價(jià)值。其實(shí)在購買較大商鋪前，還應(yīng)預(yù)估承租行業(yè)未來的行情，以確定是否可以穩(wěn)定持續(xù)地收取租金?！睆埓髠フf。

包樹良說，“我國房地產(chǎn)開發(fā)商遍地，數(shù)量極多。有的開發(fā)商為了賺錢，會在廣告上肆無忌憚地抬高身價(jià)。因此，投資者應(yīng)該著重選擇成熟地段投資以降低風(fēng)險(xiǎn)?！背墒焐倘ο噍^于偏遠(yuǎn)地區(qū)，在客流量方面是更有保障的。雖然偏遠(yuǎn)地區(qū)的商鋪價(jià)格稍低，有升值空間，但若客流量無法得到保障，或商鋪承租者經(jīng)營只是為了滿足周邊居民基本需求，其租金承受能力會普遍較低，很難高效實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。

最后，張大偉稱，除非投資者考慮未來將商鋪再行出售獲利，否則應(yīng)該認(rèn)真考慮挑選優(yōu)質(zhì)租戶，并盡量簽署長期合同，不能只關(guān)注短期租金收益?！白鈶舻男袠I(yè)、資質(zhì)、背景以及履約能力都應(yīng)該是投資人的關(guān)注點(diǎn)。承租后違法亂紀(jì)、擅自改動(dòng)甚至毀壞單元結(jié)構(gòu)、無法按時(shí)繳租金的承租人，帶給投資者的將會是永遠(yuǎn)的痛?！?/p>