WeWork：二房東升級(jí)

劉錚

將美國(guó)“二房東”的商業(yè)模式“移植”到中國(guó)，會(huì)有很大的市場(chǎng)空間，也會(huì)遇到很多兇悍的對(duì)手。

聯(lián)合辦公模式的典型代表，美國(guó)公司W(wǎng)eWork，它讓不同背景的人共享一個(gè)辦公空間和行政服務(wù)，一起工作、交流、分享。同一空間下的跨界組合產(chǎn)生的疊加效應(yīng)，是與以往封閉辦公空間或SOHO所不同的。

3月8日，萬科副總裁毛大慶離職再創(chuàng)業(yè)，要學(xué)習(xí)WeWork創(chuàng)業(yè)當(dāng)“二房東”，但WeWork這個(gè)去年12月份就被估值50億美元的“聯(lián)合辦公”場(chǎng)地，并不像只是賺取租金差價(jià)的二房東那樣簡(jiǎn)單。

集約經(jīng)營(yíng)下的協(xié)作空間

《華爾街日?qǐng)?bào)》這樣描述WeWork：這間成立四年的公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是承租大面積的辦公區(qū)域，然后進(jìn)行分割，再分別轉(zhuǎn)租給初創(chuàng)企業(yè);它希望一起工作的創(chuàng)業(yè)者們互相交流創(chuàng)意，分享辦公區(qū)域與行政服務(wù);WeWork將最終發(fā)展成初創(chuàng)企業(yè)們的溫室。

無論是WeWork還是ServOffice，都是創(chuàng)新型辦公場(chǎng)所的代表，與國(guó)內(nèi)現(xiàn)有寫字樓經(jīng)營(yíng)模式相比，它大體有四點(diǎn)變革：

第一，地產(chǎn)開發(fā)到地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)變革。雖然近年來國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)、樓宇經(jīng)濟(jì)被看好，但是傳統(tǒng)模式下“拿地、開發(fā)、招租”的資金投入量大，運(yùn)作周期漫長(zhǎng)。相比之下，以WeWork模式為代表的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過物業(yè)改造升級(jí)，可以在數(shù)月內(nèi)完成項(xiàng)目交付，快速回籠資金。

第二，寫字樓產(chǎn)品形態(tài)變革。一方面，租面積到租工位，非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品到標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的進(jìn)步，瞬間打破了以樓層、面積、戶型、使用率等為代表的寫字樓的復(fù)雜性。另一方面，租賃標(biāo)的可伸縮性以及租期的靈活性，又減少了企業(yè)對(duì)未來發(fā)展不確定性的顧慮。因此營(yíng)銷成本也將隨著產(chǎn)品的改進(jìn)而降低。從購買決策上來看，租一張工位和買一個(gè)漢堡有本質(zhì)區(qū)別嗎？

第三，集約經(jīng)營(yíng)到共享經(jīng)濟(jì)?？蛻臬@得的不再僅僅是一塊面積或一張工位，還包括前臺(tái)、會(huì)議室、茶水吧和休閑區(qū)等公共資源。而大部分企業(yè)對(duì)于公共空間存在依賴性，尤其隨著通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的興起，便攜筆記本、iPad的普及，人們?cè)絹碓蕉嗟貒L試在多元化的空間內(nèi)完成工作、交流、協(xié)作——但這部分空間的實(shí)際使用率并不高，甚至包括工位本身也是如此。而從另一個(gè)角度來看，使用比擁有更有價(jià)值。對(duì)運(yùn)營(yíng)方而言，服務(wù)新客戶的邊際成本趨向?yàn)榱悖袡C(jī)會(huì)降低門檻獲取更大的市場(chǎng)容量——類似健身俱樂部的會(huì)員制。

第四，空間硬件到服務(wù)的變革。辦公空間是企業(yè)最基本、最底層的需求。有了辦公室，注冊(cè)成立公司具備法人資格后，考慮的才是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅、人力資源等服務(wù)增值。運(yùn)營(yíng)方提供的第三方服務(wù)降低了客戶采購成本的同時(shí)，也降低了第三方服務(wù)商的銷售成本，而運(yùn)營(yíng)方自身則獲得客戶關(guān)系和黏性，最終實(shí)現(xiàn)三贏局面。

其實(shí)，這種WeWork模式屬于寫字樓聯(lián)合辦公（Co-Working）模式，但它并不是這個(gè)模式的首創(chuàng)。聯(lián)合辦公模式還包括以ServOffice模式為代表的服務(wù)式辦公室，而且這種模式早已進(jìn)入中國(guó)。僅在北京，雷格斯、世鰲國(guó)際等服務(wù)商就建立了近百個(gè)寫字樓。它們分布在國(guó)貿(mào)、三元橋、朝陽門等商圈。

ServOffice模式同樣具備WeWork模式的四大特質(zhì)，它以服務(wù)性為賣點(diǎn)，為客戶提供具備辦公家具、設(shè)施以及秘書、會(huì)計(jì)等人員和行政服務(wù)等整套辦公體系，也是寫字樓“化整為零”的經(jīng)營(yíng)典范。通過分割租賃空間、提供公共空間和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)集約經(jīng)營(yíng)，減少企業(yè)固定資產(chǎn)投入，降低一線城市甲級(jí)寫字樓的入駐門檻。這種辦公室在歐美也被稱為商務(wù)中心（Business Centre）或即時(shí)辦公室（Instant Office）。在起源地美國(guó)極其普遍，它幾乎存在商務(wù)區(qū)的每一棟寫字樓中。

與WeWork場(chǎng)地的開放——透明玻璃隔墻的辦公室和大面積的敞開式工位區(qū)不同，ServOffice的工位是以獨(dú)立辦公室的形式存在，更具私密性。入駐企業(yè)多偏向獵頭、投資、企業(yè)顧問等咨詢服務(wù)的商務(wù)類客戶。硬件檔次和工位租金也更高。當(dāng)然，辦公空間的開放與封閉僅僅是物理形態(tài)的，而聯(lián)合辦公的價(jià)值在于不同群體在一起交流、分享與協(xié)作。

在中國(guó)的操作空間

支撐WeWork高估值的要素，不光是共享經(jīng)濟(jì)或房地產(chǎn)的創(chuàng)新模式，還有廣闊的市場(chǎng)。

2010年，WeWork創(chuàng)辦，美國(guó)“一人公司”（One-Person Business）的數(shù)量已超過2000萬家，經(jīng)濟(jì)危機(jī)和高失業(yè)率讓此數(shù)字每年以14%的速度增長(zhǎng)。在WeWork獲得3.55億美元融資的2014年，美國(guó)自由職業(yè)者和獨(dú)立工作者總量已達(dá)4200萬人，他們是聯(lián)合辦公場(chǎng)所的典型客戶。

在家里SOHO辦公，工作和家庭界限模糊也會(huì)引起各種不便。WeWork更像是一個(gè)正式的辦公場(chǎng)所，并且大家可以聚在一起抱團(tuán)取暖。

反觀國(guó)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與房地產(chǎn)拐點(diǎn)論的出現(xiàn)，以及存量房時(shí)代的到來，資本界和媒體呼喚中國(guó)版WeWork出現(xiàn)也不足為奇了。

從大環(huán)境來看，我國(guó)正處于大眾創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口，市場(chǎng)與政策利好。2014年全年國(guó)內(nèi)新注冊(cè)市場(chǎng)主體1293萬戶，同比增長(zhǎng)45.9% 。

從社會(huì)分工來看，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，以互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的新興行業(yè)存在巨大的市場(chǎng)空間。在這些細(xì)分市場(chǎng)里，原有企業(yè)分工衍變成社會(huì)分工成為趨勢(shì)，占中國(guó)企業(yè)85%的私營(yíng)企業(yè)成為主角。

同時(shí)，2009～2013年貨幣供應(yīng)量高達(dá)63萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國(guó)自開國(guó)以來到2008年底59年的貨幣供應(yīng)量。高附加值、高回報(bào)的新興行業(yè)增量貨幣的出口之一，資本市場(chǎng)也在不斷推動(dòng)創(chuàng)業(yè)。

而企業(yè)辦公場(chǎng)所卻沒有得到充分滿足。北京市寫字樓存量雖早已突破千萬平方米，但過去4年中租金卻持續(xù)走高，整體空置率不足5%。

與此同時(shí)，老舊廠房和公建也迎來了新的生機(jī)，這正是“毛大慶們”所看重的。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化城市空間布局背景下，北京推行淘汰“三高一低”產(chǎn)業(yè)的舉措，將使大量的商辦物業(yè)浮出水面。

一是老舊工業(yè)廠房。數(shù)據(jù)顯示，北京市城六區(qū)內(nèi)老舊廠房存量達(dá)數(shù)百萬平方米。二是批發(fā)市場(chǎng)。根據(jù)京津冀一體化方案，北京市產(chǎn)業(yè)升級(jí)計(jì)劃已被提上日程。朝陽區(qū)將外遷245個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，東城區(qū)也有41個(gè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的市場(chǎng)，體量達(dá)100萬平方米。

打著WeWork和“大眾創(chuàng)業(yè)”的金字招牌，可以從政府手中輕松獲取老舊廠房資源——這將成為地產(chǎn)人的金飯碗，無論是土地本身還是附屬建筑物的持有和改造翻新，成本都要比開發(fā)模式低得多。價(jià)值洼地的老舊廠房稍作設(shè)計(jì)包裝，即可實(shí)現(xiàn)翻倍甚至多倍的租金效益。即使不懂經(jīng)營(yíng)，也可以招來咨詢和創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，輸出創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、投融資服務(wù)。

盯上WeWork模式的不僅僅是地產(chǎn)派，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、基金等所有關(guān)聯(lián)行業(yè)，以及孵化器機(jī)構(gòu)也在爭(zhēng)搶地盤，它們尤其青睞低成本物業(yè)。創(chuàng)業(yè)者們對(duì)甲級(jí)寫字樓高大上的硬件并不敏感，他們希望得到的是聯(lián)合辦公所帶來的生態(tài)環(huán)境。

以往北京中關(guān)村，再差的寫字樓租金每月也要200元/平方米，人均工位成本超過1200元/月，孵化器不得不采用平價(jià)策略、甚至賠錢對(duì)創(chuàng)業(yè)者提供工位出租，然后靠政府補(bǔ)貼糊口。如果老舊廠房獲取物業(yè)成本可以無限降低，通過改造擴(kuò)建或增加樓層實(shí)現(xiàn)復(fù)式、LOFT，那么租金壓力不復(fù)存在，還可能以此形成競(jìng)爭(zhēng)力，推出免費(fèi)工位以吸引更多創(chuàng)業(yè)者，增加入孵團(tuán)隊(duì)，提高項(xiàng)目質(zhì)量。

眾多的對(duì)手

看似天時(shí)地利人和，但WeWork的本土化一定會(huì)成功嗎？任何產(chǎn)品或服務(wù)的終端都是人的行為，而不同文化則可能是導(dǎo)致WeWork水土不服的因素。

服務(wù)溢價(jià) WeWork收費(fèi)并不低。包含了公共服務(wù)的工位月租是350～400美元，折合人民幣約2200～2500元。即使不考慮中美兩國(guó)人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍創(chuàng)業(yè)場(chǎng)地的工位價(jià)格。而當(dāng)價(jià)格高于自己心理預(yù)期時(shí)，中國(guó)人習(xí)慣嘗試用“每平方米價(jià)格”來計(jì)算租金成本，而忽略服務(wù)增值的部分。如果照搬WeWork的定價(jià)方式，必然形成門檻，更無法吸納“大眾創(chuàng)業(yè)”。

開放精神 在WeWork，創(chuàng)意、科技、專業(yè)服務(wù)、教育和非盈利事業(yè)等類型客戶可以暢快交流、分享、互助，產(chǎn)生協(xié)作價(jià)值恰恰是其社區(qū)文化的精髓。反觀目前國(guó)內(nèi)，似乎只有科技孵化器才具備“聯(lián)合辦公”的基因，相同或關(guān)聯(lián)行業(yè)信息對(duì)稱，同一類人從了解到信任后的開放合作。而中國(guó)版WeWork如果不能產(chǎn)生多元化的行業(yè)聚集疊加價(jià)值，只是把五花八門的公司湊在一起，那僅僅是合租。

碎片化辦公 即移動(dòng)辦公的使用習(xí)慣。對(duì)于美國(guó)一人公司和自由職業(yè)者來說，全日制、一周7天可使用的辦公地點(diǎn)可能意味著節(jié)省成本。這一點(diǎn)在WeWork的會(huì)員基數(shù)上可以體現(xiàn)：WeWork發(fā)展到20萬平方英尺（約合1.8萬平方米）的時(shí)候，其空間最多容納3000個(gè)人同時(shí)辦公，但當(dāng)時(shí)WeWork的會(huì)員是1.4萬名。這說明租用固定工位的客戶只占一小部分，大部分會(huì)員會(huì)按需預(yù)訂工位——WeWork成為城市公共空間，與傳統(tǒng)辦公空間的搭配使用。這種趨勢(shì)在國(guó)內(nèi)不知需要多久才會(huì)形成主流。

最后，我們?cè)賿呙柘聡?guó)內(nèi)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)，看看中國(guó)版WeWork會(huì)有哪些對(duì)手。

一是孵化器。雖然大多定位科技類孵化器，總理口中的“互聯(lián)網(wǎng)+”，北京市每年60萬畢業(yè)生，使得集中在中關(guān)村科技園區(qū)和大學(xué)周邊的孵化器看上去更吃香。據(jù)科技部火炬中心官方發(fā)文，國(guó)內(nèi)已有超過1600家孵化器，在孵企業(yè)8萬余家，就業(yè)人數(shù)175萬。

二是ServOffice模式。即服務(wù)式辦公室行業(yè)。如果說孵化器服務(wù)的是準(zhǔn)公司和初創(chuàng)型企業(yè)，那么服務(wù)式辦公室則偏向人少、圖方便，適合從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)，主要是扎根城市的商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓，如北京國(guó)貿(mào)CBD、上海陸家嘴、廣州珠江新城、深圳等。據(jù)筆者近年來不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)主要一線城市的服務(wù)式辦公室數(shù)量超過300個(gè)樓層，辦公面積近50萬平方米。

三是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。與工業(yè)園區(qū)大多處于城市邊緣和城市周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)不同，此類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園很多集中在市區(qū)內(nèi)。以798為代表的老舊廠房翻新改造的園區(qū)，文化、廣告等行業(yè)企業(yè)扎堆，奧運(yùn)會(huì)之后新增了尚8、77文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等品牌。從物業(yè)獲取角度，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是“毛大慶們”的主要對(duì)手。

四是寫字樓。包括以SOHO中國(guó)為代表的甲級(jí)寫字樓，以及更多更廣的乙級(jí)寫字樓和國(guó)有三產(chǎn)辦公樓。雖然樓宇品質(zhì)差，但大多位居城市中心。后者在硬件復(fù)制上并不難，已經(jīng)有很多從業(yè)者打著孵化器或服務(wù)式辦公室的名義經(jīng)營(yíng)。如果從軟性服務(wù)和創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)方面下手，也會(huì)瓜分WeWork的市場(chǎng)。

價(jià)格、文化和使用習(xí)慣是中美兩國(guó)的主要差異，也是行業(yè)人士普遍擔(dān)心WeWork在華水土不服的關(guān)鍵因素。能否處理好上述問題是走出第一步的關(guān)鍵所在。

WeWork在歐美兩地的十幾個(gè)辦公場(chǎng)地中，創(chuàng)意、科技、專業(yè)服務(wù)等類型客戶高度集中，這些看似不相關(guān)的企業(yè)之于任何一家公司都具有依賴性和互補(bǔ)的可能——一方面是入駐客戶，另一方面又充當(dāng)了生態(tài)環(huán)境的一份子。如果能夠順著行業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)融合的角度去營(yíng)造一個(gè)利他、多贏的生態(tài)圈， WeWork模式還是很有希望在中國(guó)土壤上開花結(jié)果。