不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響研究

○張　航　黃苗苗　蔣佳利（華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院　湖北　武漢　430079）

不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)住宅市場(chǎng)的影響研究

○張航黃苗苗蔣佳利
（華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院湖北武漢430079）

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日起正式施行。這一條例的頒布立刻引起大眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度及其后續(xù)影響的廣泛關(guān)注，尤其是對(duì)城市的住宅市場(chǎng)的影響。本文結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)和心理學(xué)知識(shí)，在分析調(diào)查問(wèn)卷的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，從住宅市場(chǎng)的供需雙方視角，運(yùn)用博弈論和過(guò)濾模型，探究該制度產(chǎn)生的影響。結(jié)合當(dāng)前該制度落實(shí)情況，提出了政策建議。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度住宅市場(chǎng)供需雙方

中國(guó)早在2007年就將“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”寫入《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。但不動(dòng)產(chǎn)登記“九龍治水”的管理模式讓統(tǒng)一登記面臨部門利益和職權(quán)再分配等難題，加之一系列的法律難題，致使其進(jìn)展緩慢，甚至一度陷入停滯。2015年3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，這一制度旨在規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。此外，社會(huì)更關(guān)注的是該制度是否會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

一、從供給角度分析

1、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)的影響

我們整理了15個(gè)試點(diǎn)城市（哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、西安、濟(jì)南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳）2015年3—10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)。如圖1所示，相比2014年，2015年新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)總體呈上升趨勢(shì)?？梢姡唐趦?nèi)房地產(chǎn)的新建住房面積和新建商品房?jī)r(jià)格并沒(méi)有因?yàn)榇说怯浿贫鹊耐七M(jìn)而有所下降。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的影響

這里所說(shuō)的租賃市場(chǎng)包括社會(huì)上流通的二手房和社會(huì)保障房?jī)蓚€(gè)主體，不動(dòng)產(chǎn)登記后，相關(guān)的數(shù)據(jù)將和稅收、銀行、社保等數(shù)據(jù)相連，由此可以準(zhǔn)確了解各收入群體住房需求，精準(zhǔn)地安排租賃性住房、共有產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)型保障房的供應(yīng)比例，從而建立有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。

圖1　15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)城市2015年3—10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局。）

根據(jù)我們搜集的350份問(wèn)卷數(shù)據(jù)，有48.75%的被調(diào)查者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度將于5—10年內(nèi)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。該制度的執(zhí)行對(duì)象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，短期內(nèi)購(gòu)房者在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)全面運(yùn)行之前會(huì)保持觀望狀態(tài)。總體來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能是降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，但其實(shí)施將增加二手房房源，在一定程度上增加了房?jī)r(jià)下行的壓力。然而其短期內(nèi)無(wú)法明顯抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、持房者投資預(yù)期的影響

從社會(huì)心理學(xué)角度，個(gè)體每進(jìn)行一次決策，就能經(jīng)歷一次認(rèn)知失調(diào)。即當(dāng)個(gè)體獲得一些暗示其決策是非理性的信息，違背其理性的自我概念時(shí)，個(gè)體將會(huì)感到十分不適。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，社會(huì)輿論眾說(shuō)紛紜。主要功能是保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，有專家稱為即將到來(lái)的房產(chǎn)稅的落地鋪路而促使樓市理性回落，也有新聞稱公眾期待不動(dòng)產(chǎn)制度登記能夠成為反腐利器。這些外界信息給住宅市場(chǎng)上的持房欲投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)心理上的影響，可能會(huì)使其行為改變。面對(duì)持續(xù)升溫房?jī)r(jià)可能回落或（和）不動(dòng)產(chǎn)登記為反腐助力的外部信息，持房欲投資者極力降低其決策后認(rèn)知失調(diào)，因而可能選擇將手中房子拋售，一定程度上增加了住宅市場(chǎng)的供給；房地產(chǎn)開發(fā)商則可能減少對(duì)土地的開發(fā)，從源頭減少了住宅市場(chǎng)的供給。而不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)住宅市場(chǎng)上不同個(gè)體對(duì)房產(chǎn)稅落地的心理距離的影響不一，心理距離變大的房地產(chǎn)開發(fā)商和持房欲投資者更可能會(huì)承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，而選擇對(duì)住宅市場(chǎng)持觀望態(tài)度。根據(jù)收集的問(wèn)卷數(shù)據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后，54.55%的擁有一套及以上房產(chǎn)的被調(diào)查者對(duì)再購(gòu)置房產(chǎn)持觀望態(tài)度。短期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施對(duì)持房投資者的心理影響作用并不明顯。

二、從需求角度分析

1、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的影響

根據(jù)心理學(xué)定義，從眾的本質(zhì)是由于真實(shí)或想象的他人的影響而改變行為。其中的重要原因是信息性社會(huì)影響。

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度落地初期，人們并不清楚這項(xiàng)政策會(huì)帶來(lái)怎樣的結(jié)果，情境是模糊的。面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)影響未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)等輿論信息，剛性需求和改善性需求的購(gòu)房者在做出決策的情況下，極易受到信息性社會(huì)影響從眾，很可能認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)使房?jī)r(jià)降溫；投資需求的購(gòu)房者則在信息性社會(huì)影響下可能選擇放棄購(gòu)房投資轉(zhuǎn)向其他。而根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)，面對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記下降的輿論信息，38.46%的有購(gòu)房需求的被調(diào)查者不會(huì)因?yàn)槭苤車擞绊懚庇谫?gòu)置住宅，51%的有購(gòu)房需求的被調(diào)查者持觀望態(tài)度。短期來(lái)看，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)制度的模糊信息和專家在場(chǎng)給住宅市場(chǎng)上需求者帶來(lái)的心理影響并不明顯。

2、國(guó)家利好政策削弱不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)需求的影響

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫(kù)存”是2015年市場(chǎng)的主基調(diào)。2015年政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策，如降低首付比、330新政、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率、推行公積金異地貸款等都是在刺激住房需求，不但針對(duì)需要購(gòu)置第一套房產(chǎn)的剛性需求，而且針對(duì)改善性需求。在這些利好政策的影響下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)住宅市場(chǎng)的需求影響就更小了。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)全面貫徹落實(shí)需要3—4年的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)，因而對(duì)市場(chǎng)真實(shí)的影響并沒(méi)有想象中的那么大。

三、供需平衡分析

1、住宅市場(chǎng)中買賣雙方的定價(jià)博弈均衡

在信息不對(duì)稱的情況下，當(dāng)人們進(jìn)行住宅交易時(shí)，賣方往往會(huì)給定一個(gè)起步價(jià)格，買方并不了解他所看中的房子的實(shí)際價(jià)值，即人們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)選擇的住宅的質(zhì)量及其他區(qū)位因素未必是自己所希望的或是房子升值空間小，在此過(guò)程中存在著買賣雙方的博弈。因此，我們運(yùn)用博弈論來(lái)分析在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施前買賣雙方的定價(jià)。如圖2所示。

圖2　非對(duì)稱信息下的二手房交易

假定賣的房子對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)只有“好房子”和“壞房子”，“好房子”代表符合消費(fèi)者期望的房子，其愿意多付出b的成本買下；壞房子代表和消費(fèi)者期望不符的房子。假定“好房子”和“壞房子”的概率分別為q和1-q，好房子和壞房子對(duì)賣方的保留價(jià)值分別為2x和x，對(duì)買方的價(jià)值分別為2ax和ax（假定房子對(duì)買方的價(jià)值是賣方的a倍（a＞1），好房子是壞房子的2倍）。

以P表示成交的價(jià)格（即市場(chǎng)成交價(jià)格），若是好房子，買房的收益為2ax-P；若是壞房子，買房的收益為ax-P。

假定雙方都是理性的，買房的凈收益大于不買房的收益，即：q*（2ax-P-b）+（1-q）*（ax-P）≥0（1+q）ax-qb≥P

但對(duì)賣方而言，好房子的最低價(jià)格為2x，若賣方不知道買方的購(gòu)買意愿，要使雙方都合意，則需滿足：（1+q）axqb≥2x，即：q≥（2-a）x/ax。

若賣方提前知道買方的購(gòu)買意愿，會(huì)加價(jià)b，要使雙方都合意，則需滿足：（1+q）ax-qb≥2x+b，即：q≥（2x+bax）/（ax-b）。

因此只有買方對(duì)好房子的評(píng)價(jià)足夠高或者好房子的數(shù)量足夠多時(shí)，好房子才可能成交。但在現(xiàn)實(shí)生活中，質(zhì)量好的房子的數(shù)量是有限的，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研以及過(guò)往經(jīng)驗(yàn)清楚地知道消費(fèi)者偏好，而消費(fèi)者在討價(jià)還價(jià)中處于弱勢(shì)，被迫接受開發(fā)商指定的房?jī)r(jià)。同理，在住宅市場(chǎng)的二手交易中，消費(fèi)者雖未與賣方直接接觸，但與獲取房子信息之間也存在上述博弈，房子無(wú)法以較低的價(jià)格成交，房子由賣方（開發(fā)商）到中介，從中介到買方，再?gòu)馁I方流轉(zhuǎn)回開發(fā)商，形成惡性循環(huán)。

那么，我們不妨假設(shè)，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施之后，市場(chǎng)中的每一套房子的信息都會(huì)被公開，消費(fèi)者清楚地知道房子所處區(qū)域的情況，只愿意接受多付出k（k＜b）去購(gòu)買這套房子，這樣賣方的利潤(rùn)空間縮小，住宅市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì)下降。

單從信息完全角度分析，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中所提及的信息平臺(tái)的建設(shè)將會(huì)使得住宅市場(chǎng)透明化和公開化，消費(fèi)者的交易成本相對(duì)下降，消費(fèi)者轉(zhuǎn)手賣出價(jià)格也會(huì)相應(yīng)下降，促進(jìn)樓市理性回歸。

2、住宅過(guò)濾模型的均衡分析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)行之后，結(jié)合奧沙利文的住宅市場(chǎng)過(guò)濾模型以及我們搜集到的數(shù)據(jù)，對(duì)于“是否會(huì)賣出或出租現(xiàn)持有的多套住宅”的問(wèn)題，46.15%的擁有兩套及以上住宅的被調(diào)查者選擇持觀望態(tài)度，34.62%選擇賣出，僅有19.23%選擇繼續(xù)持有。而我們了解到，對(duì)于想要改善現(xiàn)有居住條件的中級(jí)住宅房主而言，優(yōu)質(zhì)住房房主想要賣出的住房，尤其是在老牌名校旁的學(xué)區(qū)房或物業(yè)服務(wù)好交通方便的房產(chǎn)，在某些方面會(huì)優(yōu)于新開發(fā)的樓盤。

受不動(dòng)產(chǎn)登記影響，從量上來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上的房子供給增多，需求也會(huì)在一定程度上上升，因?yàn)榉课莸漠愘|(zhì)性，那些攢在高級(jí)住宅房主手里的房子則成了稀缺品，而新開發(fā)的房產(chǎn)的價(jià)格則可能下降，這又使得低級(jí)住宅的房主有了購(gòu)置更好房子的機(jī)會(huì)。因此，住宅市場(chǎng)常處于一種動(dòng)態(tài)均衡狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)行之后，房?jī)r(jià)會(huì)朝著有利于購(gòu)房者的方向發(fā)展。在多重壓力下的開發(fā)商必將提升其相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量，使購(gòu)房者的住房條件進(jìn)一步改善。

四、結(jié)語(yǔ)

本文從住宅市場(chǎng)供需雙方角度，運(yùn)用心理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響理論分析。但就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，短期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)住宅市場(chǎng)的影響甚微。而從平衡分析來(lái)看，該政策將明晰產(chǎn)權(quán)，遏制一房多賣，促進(jìn)信息公開透明和住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)理性回歸。針對(duì)目前該政策存在的問(wèn)題提出以下建議。

1、完善不動(dòng)產(chǎn)登記云平臺(tái)

鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記這一復(fù)雜的系統(tǒng)工程具有多層級(jí)和多部門的網(wǎng)格特點(diǎn)，各個(gè)行政區(qū)劃單位由于信息和技術(shù)差距，整合的效果參差不齊。部分市縣的房產(chǎn)、土地等信息缺失和錯(cuò)誤情況嚴(yán)重，仍需進(jìn)一步完善。各主管部門的數(shù)據(jù)管理整合標(biāo)準(zhǔn)、形式亟待統(tǒng)一，有必要建立一個(gè)互動(dòng)良性高效的云平臺(tái)為不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

2、借鑒國(guó)外成熟的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

有效借鑒國(guó)外成熟的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。借鑒法國(guó)的公證人制度，成立專門公證機(jī)構(gòu)，來(lái)保護(hù)合法人買受人和善意第三人的利益。此外，借鑒新加坡的實(shí)質(zhì)審查的方式可以規(guī)避形式審查的弊端，不以契據(jù)合同作為保證，而是由政府作擔(dān)保，從而加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的審查力度。

3、建立健全依據(jù)法律的監(jiān)督機(jī)制

根據(jù)收集的數(shù)據(jù)，48.57%的被調(diào)查者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)展的阻力是沒(méi)有相應(yīng)的法律法規(guī)約束，37.62%的被調(diào)查者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度完全不了解。因此，政府必須逐步完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)政策宣傳力度，建立健全以法律為依據(jù)的輿論和大眾監(jiān)督機(jī)制，完善地方政府同級(jí)間的監(jiān)督體制，實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督。

（注：本研究受華中師范大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目資助。）

［1］（美）埃略特·阿倫森、提莫太·D·威爾遜、羅賓·M·埃克特著，侯玉波等譯：社會(huì)心理學(xué)［M］.后浪出版公司，2014.

（責(zé)任編輯：徐悅）