淺談商品房開發(fā)成本控制

■張紅斌 ■廈門市湖里區(qū)財政審核中心，福建 廈門 361000

1 首先談?wù)勆唐贩块_發(fā)過程中如何作好建筑安裝工程費(fèi)的控制

(1)做好工程設(shè)計，提高設(shè)計質(zhì)量，從源頭控制建筑安裝工程成本。因為設(shè)計階段對投資的影響程度很大，設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計水平的高低，不但影響到施工階段的投資額，而且影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益。我們要通過分析經(jīng)濟(jì)、比較技術(shù)、評價效果，正確處理經(jīng)濟(jì)上的合理、技術(shù)上的先進(jìn)兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，把控制工程造價觀念滲透到各項設(shè)計和施工措施中去。這就應(yīng)做好以下幾點:

①通過招投標(biāo)制度確定設(shè)計方案。選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的準(zhǔn)確性、先進(jìn)性、合理性，使工程洽商消滅在設(shè)計階段。

②對設(shè)計方案限定投資額。使設(shè)計人員在設(shè)計過程中心中有把秤，改變功能決定造價，設(shè)計完后再算細(xì)賬的習(xí)慣做法。

③使價值工程應(yīng)用到設(shè)計過程。分析產(chǎn)品成本和產(chǎn)品功能之間的關(guān)系，爭取用最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。選擇出經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)的設(shè)計方案。

④召集相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，認(rèn)真做好設(shè)計階段圖紙會審工作，減少圖紙中存在的“錯、漏、碰、缺”，使工程得以順利進(jìn)行，減少施工過程中產(chǎn)生的設(shè)計變更。

⑤施工過程中，加強(qiáng)對工程設(shè)計變更的管理，減少不必要的變更。使施工單位沒有機(jī)會通過設(shè)計變更增加工程造價。

(2)控制建筑安裝工程造價、降低成本的另一個手段是，引進(jìn)競爭機(jī)制，做好工程招投標(biāo)工作。通過招投標(biāo)工作，一方面可以使施工單位互相競爭，以最接近成本價的價格、最短的工期、最優(yōu)的質(zhì)量完成施工任務(wù);另一方面，又可以通過招投標(biāo)方式，選出一家技術(shù)裝備強(qiáng)、資信情況好、建設(shè)業(yè)績佳的施工單位。只有具備足夠的技術(shù)實力的施工單位，才能在自身的生產(chǎn)中實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，才有更多的實力，給建設(shè)單位以最接近成本價的優(yōu)惠。相反，那些資金不足的施工單位，可能在建設(shè)過程中，挪用工程款，使資金難于到位，制約工程進(jìn)度，影響工程質(zhì)量。

做好工程招投標(biāo)工作，應(yīng)注意以下幾點:

①重視招標(biāo)前期的準(zhǔn)備工作，做好標(biāo)底的編制工作。技術(shù)力量雄厚的單位，可以自行編制，并經(jīng)過層層復(fù)核，嚴(yán)格把關(guān)，確保標(biāo)底的準(zhǔn)確性。技術(shù)力量不足的單位，可以委托有資質(zhì)的造價咨詢機(jī)構(gòu)，最好是委托兩家，背靠背編制。對于一些主要材料，應(yīng)多方詢價，貨比三家，采用質(zhì)優(yōu)價廉的建筑材料。

②重視招標(biāo)書條款的制定，做到嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面。對合同文件及解釋順序，應(yīng)有具體的闡述;對發(fā)包人派駐工程師的職責(zé)范圍、監(jiān)理單位委派的工程師受發(fā)包人委托的職責(zé)及需要取得發(fā)包人的批準(zhǔn)才能行使的職責(zé)、對承包人代表的職責(zé)范圍，應(yīng)有具體約定;對建設(shè)過程中發(fā)包人應(yīng)按約定的時間和要求完成的工作，如施工場地具備施工條件的要求及完成的時間、施工所需的水、電、電訊線路接至施工場地的時間、地點和供應(yīng)要求，應(yīng)有具體約定。

③工程中標(biāo)后，要及時簽訂工程施工合同。合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以固定總價合同為例，合同價款中包含的風(fēng)險范圍、風(fēng)險費(fèi)用的計算方法、風(fēng)險范圍以內(nèi)合同價款的調(diào)整方式，應(yīng)有明確的規(guī)定，以免糾紛扯皮;對于因設(shè)計變更引起的工程量變化，要分清增減工程量在工程量清單之內(nèi)還是清單之外，對其單價的確定做出具體規(guī)定;若材料發(fā)生變更，則應(yīng)區(qū)分所變更的材料，是承包人投標(biāo)文件中價格明細(xì)表中已有的材料還是承辦人價格明細(xì)表中沒有的材料，確定材料單價的計算方法;對于工程主要材料，如鋼材、水泥等價差的調(diào)整及計算方法，也應(yīng)有具體約定。對于工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付方式、支付時間、支付金額，預(yù)付款扣回時間，也應(yīng)有具體約定。為了保證合同的嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，對建設(shè)工程施工合同的訂立，還應(yīng)建立審閱會簽制度。層層把關(guān)，各盡其責(zé)。

(3)通過招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，還要通過做好建筑工程材料的加工訂貨，合理控制工程變更，嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用等。

為了防止施工企業(yè)在中標(biāo)后利用設(shè)計變更提高造價，增加收入，要加強(qiáng)工程設(shè)計變更的管理。從設(shè)計變更范圍、提請變更的主體、變更程序、變更引起的價格調(diào)整、變更引起的工期調(diào)整等，都應(yīng)該有詳細(xì)的約定。要明確各相關(guān)部門在簽辦工程設(shè)計變更時的責(zé)任。相關(guān)人員的分工必須明確，權(quán)利不宜過分集中，部門之間既要相互配合，又要相互制約。形成內(nèi)部約束機(jī)制，防止虛假變更，避免資金流失。大部分工程變更都是和工程造價相聯(lián)系的，變更的內(nèi)容越多，增加總造價的可能性也相應(yīng)增加。因此，要盡量減少變更的產(chǎn)生。

(4)在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。監(jiān)理工程師為了取得目標(biāo)控制的預(yù)期成果，需從多方面采取措施，其中經(jīng)濟(jì)措施也是最基本的措施，如果沒有一定的經(jīng)濟(jì)措施運(yùn)用，建設(shè)監(jiān)理工作缺乏權(quán)威，工程目標(biāo)的實現(xiàn)也難以保證。所以對監(jiān)理工程造價控制的切實授權(quán)即是監(jiān)理工作有效開展的基礎(chǔ)條件，又符合建設(shè)單位(業(yè)主)追求投資效益最大化的根本利益。

(5)在工程竣工驗收后，工程造價管理的又一個重要環(huán)節(jié)是，合理地確定工程造價。處理好業(yè)主與承包商的利益分配問題。解決這一問題的關(guān)鍵是，做好工程結(jié)算的審核工作。首先在施工過程中就應(yīng)該做好工程竣工結(jié)算相關(guān)資料的收集整理工作，如在施工過程中做好設(shè)計變更及工程量簽證資料的收集整理工作;二是核對施工單位是否按質(zhì)按量完成合同約定的所有內(nèi)容，設(shè)計變更及工程量簽證是否落到實處;設(shè)計變更及簽證手續(xù)是否齊全;核查施工合同是否明確，工期、質(zhì)量、材料市場價、獎懲規(guī)定等有否具體訂明。只有吃透情況，才能遵循求實公正的原則，既按國家、省有關(guān)工程價管理的政策、法規(guī)等辦事，又從實際出發(fā)，把施工圖紙、施工方法及變更設(shè)計有機(jī)地結(jié)合起來，完整地體現(xiàn)在工程結(jié)算書中。

2 商品房開發(fā)過程中應(yīng)作好拆遷安置費(fèi)用的控制

控制建設(shè)工程成本，還應(yīng)做好拆遷安置費(fèi)用的控制。在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇拆遷隊伍及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地;增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

3 商品房開發(fā)過程中應(yīng)作好貸款利息的控制

控制建設(shè)工程成本，還應(yīng)做好貸款利息的控制。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使有的企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上。使用貸款也使開發(fā)企業(yè)付出很高的代價，那就是貸款利息。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

4 以人為本激流勇進(jìn)

總之，在工程造價管理過程中，應(yīng)堅持“以人為本”的原則。人才的竟?fàn)?，真正是企業(yè)生死存亡的競爭。

從以上幾個方面可以發(fā)現(xiàn)，降低工程成本事在人為。隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變，土地的成本越來越高，加之開發(fā)商自身資金緊張，加強(qiáng)投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好，才能使我們在當(dāng)今激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)大潮中激流勇進(jìn)。