淺談當前廈門市房地產(chǎn)測繪

柯榮秋 廈門市測繪與基礎地理信息中心，福建 廈門 361000

1 委托測繪

1.1 委托人需提供的資料

⑴民政部門提供的所測房屋的門牌證明;⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、經(jīng)辦人身份證明、單位授權經(jīng)辦人委托書;⑶廈門市人民政府的建設用地批復及用地紅線圖、屬出讓地的應提交土地出讓合同及地價款繳清證明、國有土地使用證、建設用地批準書或建設用地許可證;⑷建設工程規(guī)劃許可證;⑸建設項目方案批復、規(guī)劃審批總平面圖;⑹建設工程竣工備案證明;⑦規(guī)劃審批分層平面圖;⑧商品房需有商品房預售許可證。

1.2 測繪單位與委托方簽訂委托測繪合同

⑴委托測繪1∶500 用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖，用于地籍調(diào)查;⑵委托房產(chǎn)面積測算。

簽訂測繪合同雙方特別要對合同標的、測繪時限、房產(chǎn)測繪依據(jù)的規(guī)范和標準、異議處理方式、收費標準做明確約定。

2 地籍測繪(1∶500 用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖)及地籍(權屬)調(diào)查

⑴測繪單位施測1∶500 用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖。1∶500 用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖用于地籍(權屬)調(diào)查，作為地籍宗地調(diào)查的底圖和宗地圖地物的數(shù)據(jù)來源。1∶500 用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖測繪主要有平面控制測量和地籍房產(chǎn)要素測量，由專業(yè)測繪單位完成，只要無超用地紅線、無違章，手續(xù)完整，對于購房者影響不大;⑵委托人驗收1∶500 用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖;⑶委托人申請地籍(權屬)調(diào)查

委托人持經(jīng)驗收合格的1∶500 用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖及前面委托人需提供的該房屋相關的用地、房屋等資料，向廈門市測繪與基礎地理信息中心申請地籍(權屬)調(diào)查。

3 房屋面積測算

《廈門市房產(chǎn)面積測算細則》中房產(chǎn)面積的精度分為兩級。各級面積的限差和中誤差不超過下表計算的結果。

(1)外業(yè)測繪前準備工作。外業(yè)前準備工作是一項重要的工作，對委托方提供的資料進行查閱，查看其商品房預售許可證或竣工備案證明通過時間，以確定面積計算適用的規(guī)范和細則。外業(yè)測繪記錄數(shù)據(jù)所用圖紙是否是經(jīng)過規(guī)劃部門審核的圖紙，測繪所須的工具是否帶齊，聯(lián)系被測單位的工作人員，進行溝通，現(xiàn)場配合，安排好現(xiàn)場測繪的先后順序。

(2)外業(yè)測量房屋尺寸。首先是測量第一層的外廓尺寸，控制外框，這樣控制住了分層的面積，確保每層的面積準確。若以上各層有退層或挑樓，外業(yè)一定要測量其退進或挑出的尺寸，挑出尺寸一般不好直接測量，可從房屋內(nèi)部測量。地下室也不能直接測量其外廓尺寸，可測量其內(nèi)墻面的距離加兩邊外廓墻厚，外廓墻厚可按審定的設計圖紙墻厚確定。異形房屋的外廓尺寸可用全站儀采集坐標，編輯圖形，計算外框的面積。

測量完一層外廓尺寸后，再測量內(nèi)部尺寸。內(nèi)部尺寸的測量要求測量每個房間、廚、衛(wèi)、廳等各個空間的長、寬及戶內(nèi)墻厚度、外墻厚度，分戶墻的厚度要盡量量取。每戶從南到北、從東到西的四至墻的內(nèi)墻面的距離能一次性量取的要直接測量，測量所得尺一寸與該戶每個空間在同一方向尺寸加戶內(nèi)墻厚度之和應在誤差范圍之內(nèi)，同時應滿足直接測量每戶四至墻的內(nèi)墻面的距離加分戶墻厚之和與外廓全長尺寸的較差也在誤差范圍之內(nèi)。對于不同內(nèi)部格局的層要分別測量其內(nèi)部尺寸。

(3)內(nèi)業(yè)整理房屋測量草圖。當室內(nèi)分段測量的數(shù)據(jù)需要按比例進行配賦時，為與外業(yè)測量草圖數(shù)據(jù)不相互混淆，我們需要另繪制一張經(jīng)過配賦的房屋測量草圖。這張房屋測量草圖我們采用電腦繪制，使用CAD 繪制1∶1 的雙線圖，墻體厚度按實際厚度繪制，圖上按規(guī)范注記有權屬人、項目名稱、房產(chǎn)分區(qū)號、房屋坐落、幢號、比例尺、房屋結構、總層數(shù)、草圖所在層次、北方向，各開間的凈空尺寸、墻體厚度、實際開門處，并用紅色封閉實線體現(xiàn)各權屬單元的四至范圍，當有計算一半面積的地方(如陽臺)時紅色封閉線為虛線形式，這樣就能區(qū)分計算全部建筑面積或計算一半建筑面積的范圍。并且在封閉線內(nèi)注記各室號，或是公共建筑部位的名稱，如樓梯，注記梯并在后加流水編號以區(qū)別。繪制四至紅色封閉線后，就可計算出各封閉線內(nèi)的面積，并標注在草圖上，一目了然。

(4)轉入分層分戶管理系統(tǒng)進行分戶面積定義分攤。分層分戶管理系統(tǒng)最大的特點是能根據(jù)功能區(qū)自動分攤面積。經(jīng)過配賦后的草圖，并繪制四至紅線后，把四至線轉入分層分戶管理系統(tǒng)，形成分層分戶圖，在圖上定義各戶室的門牌號、戶室號、功能區(qū)號，直接計算各戶室面積、自動生成外半墻面積，自動標注各邊長，然后點擊分攤命令按鍵自動完成分攤，即可打印戶室面積信息表。戶室面積信息表內(nèi)含有各戶室的套內(nèi)面積、公攤面積、建筑面積合計、用地分攤面積。此表是房產(chǎn)測繪最重要的表格。

4 檢查驗收

為了保證測繪產(chǎn)品的準確性、盡量減小誤差，最終測繪成果產(chǎn)品要經(jīng)過測繪單位二級檢查后才能提交給委托方驗收。

一級檢查是最重要的檢查，在自檢互查的基礎上由專職或兼職檢查人員承擔，檢查的內(nèi)容分外業(yè)檢查和內(nèi)業(yè)檢查。外業(yè)檢查主要檢查測量尺寸的準確性，屬抽查，主要數(shù)據(jù)應抽查20%以上，還要做隨機巡查，看有否漏、多、錯的地方。內(nèi)業(yè)檢查是100%檢查，核對測量數(shù)據(jù)與設計是否一致、公共設備房與設計是否一致、面積計算是否準確、分攤方案是否符合技術規(guī)范。一級檢查后方能提交二級檢查。提交二級檢查的資料包括成果封面、目錄、項目概要、宗地地籍圖、分攤說明表、樓層面積表、戶室面積信息表、共用數(shù)據(jù)采集表、分層分戶圖、房屋測量草圖。其中分攤說明表概述了本項目的開發(fā)商、項目名稱、坐落、采用的規(guī)范、分攤的原則、各公共建筑部位分攤的方案，各功能區(qū)的分攤系數(shù)。上述資料按順序整理好后，提交二級檢查。

二級檢查在一級檢查的基礎上進行，檢查、核對面積計算是否準確、分攤方案是否符合技術規(guī)范，資料是否完整、齊全，樣式是否統(tǒng)一。經(jīng)過二級檢查后，成果資料提交給委托方做最終驗收，委托方驗收完后寫出《廈門市房產(chǎn)測量成果最終驗收書》，驗收書中要把檢查的內(nèi)容、方式，檢查的依據(jù)、檢查的情況，檢查的結論;各產(chǎn)權單元劃分與該房屋建筑現(xiàn)狀是否一致、無誤;各產(chǎn)權單元門牌是否無誤，單元號是否無誤;測量數(shù)據(jù)誤差是否在規(guī)范之內(nèi)，是否可滿足面積測算精度要求;共有共用面積計算是否正確，分攤方案是否符合要求;各產(chǎn)權單元的套內(nèi)面積和公攤面積計算是否正確;各產(chǎn)權單元的土地分攤面積計算是否正確;對此成果資料是否有異議寫入驗收書中。

5 申請最終成果資料審核

最終成果資料審核機構是廈門市測繪與基礎地理信息中心(房產(chǎn)測繪科)，其對施測單位的資質(zhì)、測繪成果的適用性、界址點的準確性、面積計算依據(jù)與方法進行審核。最終成果資料審核由房屋建設單位向?qū)徍藱C構申請，審核時要提交的資料有:

⑴加蓋測繪單位測繪資質(zhì)章的并經(jīng)房屋建設單位最終驗收的《廈門市土地、房屋產(chǎn)權面積測算成果報告書》三份，其中一份加蓋房屋建設單位公章。成果報告的電子數(shù)據(jù);⑵申報房產(chǎn)測繪成果審核申請書;⑶房屋建設單位營業(yè)執(zhí)照;⑷法定代表人身份證;⑸法人委托代理書;⑹代理人身份證;⑺測量單位測繪資質(zhì)證書;⑻建設工程規(guī)劃許可證;⑼測繪成果最終驗收報告;⑽竣工驗收備案證明;⑾規(guī)劃總平圖;⑿商品房預售許可證;⒀經(jīng)規(guī)劃局蓋章的建筑設計平面圖;⒁房產(chǎn)測繪成果實測與規(guī)劃批建不一致部分對照表。

房產(chǎn)測繪成果審核還要對比房產(chǎn)測繪成果與規(guī)劃批準圖紙，重點核對項目功能、用途、公建配套、車位商鋪布局、房屋單元戶型結構等要素，不一致的地方，審核機構有權退件，不予審核，房屋建設單位整改后重新申請審核。

一直以來，房產(chǎn)測繪的面積在多數(shù)情況下會與設計有些出入，給購房者產(chǎn)生很大的困惑，各地房產(chǎn)測繪規(guī)范各有可取之處，在此簡要介紹廈門房地產(chǎn)測繪概況，希望能給廣大購房者一個了解，同時能和國內(nèi)的測繪同行交流一些經(jīng)驗。

［1］《廈門市房產(chǎn)面積測算細則》.廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局.

［2］《廈門市土地房屋權屬登記管理規(guī)定》.廈門市人民政府，1997.9.

［3］《房產(chǎn)測繪規(guī)范》.GB/T17986－2000.

［4］《地籍測繪規(guī)范》.CH5002－94.