淺談城市綜合體項(xiàng)目工程管理

■賴天輝 ■福建 廈門 361000

“城市綜合體”是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體)，它們相互依存，相互收益。但是隨著時(shí)代的進(jìn)步，越來(lái)越多源于城市綜合體運(yùn)作模式的綜合體建筑不斷演化出來(lái)，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據(jù)不同功能的側(cè)重有不同的稱號(hào)，但是可以都屬于城市綜合體。

1 城市綜合體工程發(fā)展歷程

現(xiàn)代城市的發(fā)展速度快，地面空間的發(fā)展也往空中延伸，人們?cè)絹?lái)越適應(yīng)于一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)和集多種功能于一體的綜合空間，以此享受高效率的生活環(huán)境，這就需要城市綜合體來(lái)解決。

《中國(guó)城市綜合體行業(yè)投資與趨勢(shì)分析報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，2012 年1-6 月份，全國(guó)商品房銷售面積39964 萬(wàn)平方米米同比下降10.0%。其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)7.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.5%。商品房銷售額23314 億元，同比下降5.2%。其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.4%。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)形成了較大的差異，出現(xiàn)冰火兩重天的情形。

2 城市綜合體的特點(diǎn)

城市綜合體是在城市的發(fā)展中孕育而生的一種城市建設(shè)，有“城中之城”的稱號(hào)，實(shí)際上是集商業(yè)、辦公、住宅、旅游、娛樂、交通等功能于一體的城市空間。城市綜合體具有24 小時(shí)的繁榮的特點(diǎn)，各個(gè)部分相互補(bǔ)充，尤其是商務(wù)和居住得到了很好的發(fā)揮，給人們的生活學(xué)習(xí)工作都帶來(lái)了不可磨滅的作用。

城市綜合體其以多元結(jié)構(gòu)，多功能商務(wù)空間，彼此功能互為補(bǔ)充，資源共享，達(dá)成和諧互動(dòng)的國(guó)際化商務(wù)大家氣象，進(jìn)一步強(qiáng)化城市CBD概念，構(gòu)建城市高端商務(wù)價(jià)值體系，成為城市中心區(qū)的地標(biāo)建筑。城市綜合體具有以下特點(diǎn):(1)城市綜合開發(fā)利用率提高。與傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式相比，城市綜合體的發(fā)展最終是集多種功能于一體的建筑，使城市各個(gè)項(xiàng)目之間形成配合，從而打破了城市發(fā)展空間不足的現(xiàn)象。(2)緩解城市交通壓力。城市人幾乎每天上班都得跋涉很長(zhǎng)的路才能到達(dá)上班的地方，由于出行的人多，必然會(huì)給交通造成壓力。城市綜合體的出現(xiàn)，縮短了人們上班的時(shí)間，讓人們衣食住行都可以在一定的范圍內(nèi)得到解決，從而緩解了交通壓力。

3 項(xiàng)目概況

南寧安吉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于西鄉(xiāng)塘區(qū)高新大道與安陽(yáng)路交匯處(東臨60 米寬的城市主干道-安吉大道，南接秀靈北路延長(zhǎng)線)項(xiàng)目總占地面積126 畝，總建筑面積58.2 萬(wàn)m2，建筑密度58%，容積率5.5。總投資額近百億。項(xiàng)目涵蓋了大型商業(yè)萬(wàn)達(dá)百貨、旗艦步行街區(qū)、SOHO 公寓、寫字樓、品質(zhì)住宅、萬(wàn)達(dá)IMAX 影城、大歌星KTV 等多功能城市業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、文化、商務(wù)、居住于一體，是目前中國(guó)功能配套最新、最齊全的萬(wàn)達(dá)3.5 代城市綜合體。

4 城市綜合體施工組織管理存在的問題

由于工程施工工期緊、任務(wù)重，所以工程施工過程中的組織管理是一個(gè)亟待解決的問題。

4.1 施工難度大，倚重項(xiàng)目數(shù)量

整個(gè)工程所要完成的工序多，并且工期緊。除了建筑主體的施工以外，建筑地基處理也是一個(gè)大難題，由于周邊的建筑物太密集，開挖基坑必然要考慮支護(hù)結(jié)構(gòu)下開挖，這又會(huì)投入很大的人力物力。工程施工配合量大，設(shè)備預(yù)埋件多，土建、安裝、電氣及內(nèi)部各工種之間協(xié)調(diào)困難。另外，綜合體本身就是一個(gè)由多種功能組成的建筑，所以其完整性，必然依賴于各個(gè)部分的完整。

4.2 項(xiàng)目管理體制不完善

對(duì)工程施工的管理，無(wú)非就是對(duì)人力、物力、材料和機(jī)械的管理，這需要具有豐富經(jīng)歷干練的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，要深知建筑行業(yè)相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，并且不斷更新管理體制。施工管理，一切都是對(duì)人的管理，只有“以人為本、科學(xué)發(fā)展”的管理理念，才能創(chuàng)造出精湛的建筑。對(duì)于城市綜合體的建設(shè)，特別要注意管理模式和管理實(shí)際脫軌的問題，如果處理不好，施工現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)失控的局面。

4.3 項(xiàng)目安全重視力度不夠

工程安全問題涉及到施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和聲譽(yù)，但是很多企業(yè)仍然在安全問題上不夠重視，管理層很多時(shí)候只是被動(dòng)的、應(yīng)付式的檢查安全問題。安全責(zé)任制問題名存實(shí)亡，工作無(wú)法開展。在進(jìn)行三級(jí)安全教育的問題中不加以宣傳，施工方案交底工作沒做好，安全防護(hù)設(shè)備未經(jīng)檢驗(yàn)合格就使用。施工作業(yè)人員意識(shí)薄弱，存在著僥幸心理，而施工企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)的安全投入也不足，為了趕工期而忽略了安全問題，時(shí)有發(fā)生。打著“安全第一”的旗號(hào)，對(duì)建筑材料和質(zhì)量問題不放心上。

5 改善城市綜合體工程項(xiàng)目管理的控制措施

5.1 完善管理體制

由于我國(guó)的國(guó)情和社保制度的不健全，政府不可能對(duì)產(chǎn)生安全質(zhì)量問題的企業(yè)實(shí)行關(guān)閉處理。而只能讓建筑中的各方主體遵守《建筑法》、《法律》等行政法規(guī)的規(guī)定，所以，建筑企業(yè)在施工中必須要不斷的完善管理體制。確定建設(shè)安全質(zhì)量生產(chǎn)的第一責(zé)任人。實(shí)行建設(shè)工程安全押金或者風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。待工程安全竣工之后再返還。成立建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)下的社會(huì)化、專業(yè)化和服務(wù)型的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。綜合治理建設(shè)活動(dòng)中的違法、違規(guī)行為，而對(duì)于文明施工和質(zhì)量施工的單位給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

5.2 加強(qiáng)資金的流轉(zhuǎn)

資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)確保城市綜合體正常運(yùn)行的關(guān)鍵。如果資金不到位，必然會(huì)導(dǎo)致建材無(wú)法購(gòu)買、工人罷工、質(zhì)量不合格等不良影響，一旦停工，再?gòu)?fù)工的難度就會(huì)提升。所以，為了保證工程的正常進(jìn)行，建設(shè)方一定要加強(qiáng)資金的流轉(zhuǎn)。

5.3 統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

在城市綜合體的施工管理過程中采用不同的協(xié)調(diào)方法合理解決項(xiàng)目施工過程中產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)矛盾、行為沖突、目標(biāo)沖突、環(huán)境矛盾，與本項(xiàng)目其他承包單位協(xié)調(diào)和合作，提供所有需要的有關(guān)資料、設(shè)備和人員以確保于分工交界點(diǎn)上能與其他承包單位滿意地配合，并確保其負(fù)責(zé)的工作是按正確的程序施工。在施工進(jìn)行中的各個(gè)階段，與結(jié)構(gòu)專業(yè)及其他有關(guān)的承包單位討論、協(xié)調(diào)和落實(shí)各分工交界點(diǎn)。保持項(xiàng)目施工過程的有機(jī)統(tǒng)一，確保項(xiàng)目施工管理目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

5.4 對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制

為了保障工程質(zhì)量，任何子項(xiàng)目的管理都要有嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于重點(diǎn)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目要有成熟的、科學(xué)的管理理論和方法，項(xiàng)目施工人員要緊密結(jié)合工程實(shí)際，根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的自然條件、勞動(dòng)力、材料機(jī)械的供應(yīng)情況等，制定出最經(jīng)濟(jì)、最安全、最有質(zhì)量的施工方案或施工組織設(shè)計(jì)。重點(diǎn)工程的施工組織設(shè)計(jì)，必須經(jīng)工程師審批，監(jiān)理公司批準(zhǔn)。特別對(duì)于比較特殊的施工部位應(yīng)編制專項(xiàng)施工方案，并經(jīng)工程師審核批準(zhǔn)，施工中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，并加大檢查和驗(yàn)收力度，確保技術(shù)上可行、安全上有保障。

5.5 樹立質(zhì)量意識(shí)

良好的質(zhì)量意識(shí)，有益于規(guī)范施工行為。目前我國(guó)大部分的施工作業(yè)人員的受教育程度不高，普遍的缺乏質(zhì)量意識(shí)。如果沒有質(zhì)量意識(shí)，即便有再好的施工材料和施工器械，也可能會(huì)使工程質(zhì)量無(wú)法提高。企業(yè)要樹立工程質(zhì)量意識(shí)，無(wú)非就是要提高工程施工人員的作業(yè)技能。加強(qiáng)施工人員的質(zhì)量技能考核制度，考試合格之后方能進(jìn)行操作，只有這樣才能保障工程質(zhì)量。另外，可以采取相應(yīng)的激勵(lì)手段，調(diào)動(dòng)作業(yè)人員的積極性，間接的也提高了工程質(zhì)量。

6 結(jié)語(yǔ)

伴隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)的不斷發(fā)展，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力不斷加大。特別是城市綜合體的發(fā)展，責(zé)任重大、任務(wù)艱巨，更需要在發(fā)展和建設(shè)中加以重視，走一條生產(chǎn)服務(wù)型的城市綜合體道路，加強(qiáng)施工管理，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)制度，積極總結(jié)和借鑒國(guó)外優(yōu)秀的施工管理經(jīng)驗(yàn)，靈活的運(yùn)用到城市綜合體管理的各個(gè)層面。只有這樣，才能建造出質(zhì)量好、安全系數(shù)高的城市綜合體。

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