關(guān)于房地產(chǎn)工程造價(jià)管理分析

■閆 暉 ■陜西小小造價(jià)工程師事務(wù)所有限公司，陜西 西安 710065

工程造價(jià)的確定需要考慮眾多的因素，需要綜合考慮工程難度、工程周期、工程質(zhì)量、工程原料價(jià)格、人工費(fèi)用等多種因素，而且針對(duì)不同類型的工程，其造價(jià)的確定標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。對(duì)于房地產(chǎn)工程的造價(jià)，由于房地產(chǎn)業(yè)是綜合各類產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)物，其工程的定價(jià)更加復(fù)雜和多變，而由于房地產(chǎn)業(yè)一般工程較大，涉及復(fù)雜的利益鏈和產(chǎn)業(yè)鏈，其工程造價(jià)對(duì)于工程的正常實(shí)施顯得更加重要。通過(guò)合理的造價(jià)管理，能夠使得房地產(chǎn)工程既滿足工程質(zhì)量的需求，又能夠最大限度的控制工程造價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)工程資金的有效利用，并提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理存在于整個(gè)工程決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施和結(jié)算的全過(guò)程，本文將從各個(gè)階段出發(fā)，探討房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的細(xì)節(jié)問(wèn)題。

1 決策階段的工程造價(jià)控制與管理

建設(shè)項(xiàng)目決策是選擇和決定投資行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證、對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較選擇及做出判斷和決定的過(guò)程。項(xiàng)目決策對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。在房地產(chǎn)工程的決策階段，需要考慮眾多的因素，并進(jìn)行工程的可行性和收益分析，這個(gè)過(guò)程需要具有專業(yè)知識(shí)和具備豐富的造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)人員進(jìn)行細(xì)致入微的調(diào)研和分析，盡可能地將造價(jià)影響因素考慮全面，使得分析結(jié)果具有較高的可信性。同時(shí)，造價(jià)確實(shí)也需要考慮資金投資的收益率和資金回收時(shí)間?？梢哉f(shuō)，決策階段的造價(jià)管理決定了房地產(chǎn)工程的定位和其將來(lái)使用周期內(nèi)的收益問(wèn)題，對(duì)整個(gè)工程具有重要的意義。

2 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制與管理

2.1 建立必要的設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

由于房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)方案常采用招標(biāo)的方法，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的遴選時(shí)，要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全面的考察，通過(guò)基于不同角度的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的方法，選擇造價(jià)管理最為合理的方案。在方案的篩選過(guò)程中，要注重技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的結(jié)合，注重設(shè)計(jì)方案中的造價(jià)管理和控制。

2.2 加快推廣設(shè)計(jì)監(jiān)理制度

加快推廣設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，一方面應(yīng)盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的引進(jìn)、培訓(xùn)、考核和注冊(cè)工作，制定設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的職責(zé)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等;另一方面通過(guò)行政手段保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的推廣力度，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會(huì)化、市場(chǎng)化提供有利條件。

2.3 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)

從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)優(yōu)化房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)方案，能夠有效地實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的控制。值得注意的是，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化應(yīng)該注重工程實(shí)施的平衡性和可行性，簡(jiǎn)單地降低工程投資只會(huì)造成工程質(zhì)量，如何在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上通過(guò)引入新型施工工藝、簡(jiǎn)化工程流程、提升工程效率，是方案的優(yōu)化方向。

2.4 盡可能減少設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)方案應(yīng)該經(jīng)過(guò)多輪詳細(xì)論證，并在反復(fù)地討論過(guò)程中細(xì)化方案的各類實(shí)施細(xì)則，方案一旦確定下來(lái)，除非是會(huì)動(dòng)搖整個(gè)工程質(zhì)量和進(jìn)度的問(wèn)題，不允許擅自更改方案內(nèi)容，工程的各項(xiàng)流程應(yīng)嚴(yán)格按照方案實(shí)施，這樣有利于資金按照造價(jià)評(píng)估使用，便于造價(jià)管理。

3 招標(biāo)階段的工程造價(jià)控制與管理

3.1 科學(xué)合理地編制標(biāo)底

標(biāo)底是建筑單位擬定的投入到工程中的資金底數(shù)。標(biāo)底的編制應(yīng)該充分考慮建設(shè)單位的資金實(shí)力和建筑行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)律，在編制過(guò)程中確保準(zhǔn)確性和可行性，行文規(guī)范沒(méi)有歧義，確保標(biāo)底文件的規(guī)范性。

3.2 確定適合的發(fā)包方式

發(fā)包方式是控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的有效方式，發(fā)包的選取方式較為靈活，業(yè)主可以根據(jù)自身的特點(diǎn)并結(jié)合工程實(shí)際情況進(jìn)行選取。無(wú)論發(fā)包方式如何，招標(biāo)都需要嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行，并通過(guò)充分的競(jìng)標(biāo)實(shí)現(xiàn)施工單位工程價(jià)格的最優(yōu)化。

3.3 招標(biāo)流程的規(guī)范化和施工隊(duì)伍選取的合理化

招標(biāo)的過(guò)程應(yīng)該遵循公開(kāi)化和透明化的原則，流程要符合招標(biāo)規(guī)范，使得整個(gè)過(guò)程公正合理，體現(xiàn)出自由競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。在選取工程施工隊(duì)伍時(shí)，要充分分析各隊(duì)伍的特點(diǎn)和工程經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合工程規(guī)模和技術(shù)要求，認(rèn)真挑選施工單位。

4 項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制與管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段，應(yīng)該盡可能地減少設(shè)計(jì)方案的變更，降低由于方案變更導(dǎo)致的工程耗費(fèi)增加;同時(shí)認(rèn)真履行合同條款，并按照合同要求對(duì)違反情況進(jìn)行索賠和反索賠;嚴(yán)格按照工程進(jìn)度進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算，并滿足結(jié)算條件:工程質(zhì)量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全。

5 竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制與管理

竣工決算的主要目的就是促進(jìn)建設(shè)單位強(qiáng)化管理意識(shí)、完善管理制度、改進(jìn)管理方法等，使工程建設(shè)投資達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性。審計(jì)人員必須秉公辦事，堅(jiān)持原則，從嚴(yán)把關(guān)。

6 總結(jié)

房地產(chǎn)的工程造價(jià)管理不僅影響了該工程的建筑質(zhì)量和建設(shè)工期，還影響著建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和工作方向，甚至影響了城市規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展，既體現(xiàn)了工程造價(jià)管理對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目的重要性，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地區(qū)發(fā)展的重要性。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理，在工程從設(shè)計(jì)到實(shí)踐決算的各個(gè)階段完善造價(jià)管理機(jī)制，能夠有效地提高建設(shè)單位的利潤(rùn)、降低社會(huì)資源消耗，是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的要求，也是促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效方法。

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［2］陳艷芳.房地產(chǎn)工程造價(jià)管理分析［J］.中國(guó)水運(yùn)(下半月)，2008，08∶87 +89.

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