房企在招標(biāo)階段成本控制的策略分析

■胡麗華 ■廈門國源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000

致力于構(gòu)建和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制體系，立足建設(shè)單位角度，以系統(tǒng)的觀點(diǎn)完善地在招標(biāo)過程中各方面探索成本控制的思路和方法，為建筑單位招標(biāo)階段成本控制提供有價(jià)值的信息。綜合招標(biāo)理論、交易費(fèi)用、成本控制理論基礎(chǔ)，圍繞招標(biāo)全過程構(gòu)建以降低采購成本為控制目標(biāo)，以工程價(jià)格和交易費(fèi)用為控制對(duì)象，以實(shí)施層、組織層、決策層為控制主體，以招標(biāo)組織形式、招標(biāo)模式、評(píng)標(biāo)方法、合同談判為控制手段，建立以制度保障和信息保障為保障措施的房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)成本控制體系框架。

1 招標(biāo)階段的工程成本控制

(1)對(duì)招標(biāo)階段工程成本控制又可細(xì)劃分為合約策劃、承建商管理、招標(biāo)過程管理、加工物資管理。在項(xiàng)目開工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目的合約策劃報(bào)告的編制工作，其策劃內(nèi)容包括但不限于以下幾點(diǎn):項(xiàng)目概述、合約策劃綜述、招標(biāo)分判計(jì)劃、建安成本目標(biāo)計(jì)劃、人員配置計(jì)劃、總結(jié)、附件等等。

項(xiàng)目概述:包括項(xiàng)目位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、開盤時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本。

合約策劃綜述:策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判、與其他部門的銜接、不利因素分析、應(yīng)對(duì)政策。

招標(biāo)分判計(jì)劃:包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量(或造價(jià)咨詢公司)的招標(biāo)。

材料及設(shè)備采購計(jì)劃:包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計(jì)劃。

建安成本管理根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制要點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效的降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

在進(jìn)行人員配置時(shí)必須滿足土建、水電、物資等專業(yè)人員以及地盤QS 的合理配置計(jì)劃。

在進(jìn)行合約策劃時(shí)應(yīng)提供項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。

(2)承建商資格分為候選承建商、試用承建商、合格承建商三個(gè)等級(jí)。建設(shè)單位要與各部門在招標(biāo)工作中選取中標(biāo)候選人時(shí)必須根據(jù)實(shí)際建設(shè)情況和投標(biāo)單位實(shí)際進(jìn)行最佳選擇。

(3)在招標(biāo)過程中，分判工程合同金額預(yù)計(jì)超過100 萬元的，在招標(biāo)工作開始前，由合約管理部門制定該分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃。分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需求，同時(shí)可根據(jù)各部門在本項(xiàng)目分判工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個(gè)環(huán)節(jié)的工作時(shí)間。分判合同金額預(yù)計(jì)超過100 萬元，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于4 家。主(總)包工程建筑面積超過5 萬平方米其工程合同金額預(yù)計(jì)超過1000 萬的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于6 家，主(總)工程建筑面積超過10萬平方米其工程金額預(yù)計(jì)超過3000 萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得掃與8家。在招標(biāo)過程中投標(biāo)單位的數(shù)量也會(huì)在一定范圍內(nèi)決定成本控制，也便于建設(shè)單位更好的選擇各方面優(yōu)良的供應(yīng)商。在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%。經(jīng)濟(jì)標(biāo)由合約管理部門負(fù)責(zé)分析，技術(shù)標(biāo)由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)評(píng)定，設(shè)計(jì)方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性有設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)評(píng)定。議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負(fù)責(zé)人(或合約評(píng)審委員會(huì)及類似機(jī)構(gòu))討論決定。合同金額超過100 萬的招標(biāo)，不得實(shí)行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后方可定標(biāo)。每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加

議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以 標(biāo)價(jià)為順序，不得跨越標(biāo)價(jià)順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。對(duì)于帶方案或設(shè)計(jì)的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^后，其投標(biāo)總價(jià)方為有效。定標(biāo)在原則上是總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人進(jìn)行商討。同辭招標(biāo)以投標(biāo)單位數(shù)量計(jì)算，中標(biāo)幾率不得超過40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。開標(biāo)過程必須嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，嚴(yán)格禁止在開標(biāo)后變更評(píng)標(biāo)辦法。開標(biāo)后應(yīng)進(jìn)行深入、全面的標(biāo)函分析，已經(jīng)具備定標(biāo)條件的必須定標(biāo)，確實(shí)不具備定標(biāo)條件的應(yīng)進(jìn)行清標(biāo)，但是清標(biāo)次數(shù)不能超過2 次。開標(biāo)后禁止接收個(gè)別投標(biāo)單位的優(yōu)惠降價(jià)，進(jìn)行單獨(dú)議標(biāo)。

(4)在施工過程中甲供材料必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)才計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。合理確定甲供材的損耗率，甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量中，實(shí)物工程量或報(bào)價(jià)中不得再計(jì)算損耗。甲供材在施工過程中應(yīng)按照供應(yīng)量進(jìn)行超供控制，如出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時(shí)計(jì)算確認(rèn)。

2 招標(biāo)階段成本控制中的工程量清單

(1)工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。按照招標(biāo)要求和施工設(shè)計(jì)圖紙要求規(guī)定將擬招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則、統(tǒng)一的工程量清單項(xiàng)目編制規(guī)則要求，計(jì)算擬招標(biāo)工程的分部分項(xiàng)工程數(shù)量的表格。為投標(biāo)者作報(bào)價(jià)和為招標(biāo)者編標(biāo)底之用，為投標(biāo)者提供了一個(gè)共同的競爭性投標(biāo)的基礎(chǔ)，工程實(shí)施過程中，每月結(jié)算時(shí)可按照表中序號(hào)對(duì)已實(shí)施的項(xiàng)目，按合同單價(jià)和有關(guān)條款計(jì)算應(yīng)付給承包商的款項(xiàng)。在變更增加新項(xiàng)目或索賠時(shí)，可以選用或者參照工程量清單中的單價(jià)來確定新項(xiàng)目的單價(jià)和價(jià)格。工程量清單質(zhì)量的高低直接影響到投標(biāo)者的報(bào)價(jià)和招標(biāo)單位標(biāo)底的準(zhǔn)確性以及施工過程中的投資控制工作，必須十分重視工程量清單的編制工作。

(2)工程量清單計(jì)價(jià)是我國改革和完善工程價(jià)格的管理體制的一個(gè)重要的組成部分。工程量清單計(jì)價(jià)方法相對(duì)于傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)方法是一種新的計(jì)價(jià)模式。工程量清單計(jì)價(jià)制度的推廣對(duì)工程造價(jià)成本管理制度帶來巨大影響。國家對(duì)計(jì)價(jià)依據(jù)的控制→市場雙方的自主定價(jià)，標(biāo)底是評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)→無標(biāo)底招標(biāo)最低價(jià)中標(biāo)幾率較大，總價(jià)合同為主→單價(jià)合同為主。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加大成本控制力度，革新成本控制理念，建立一個(gè)全過程、全方位的成本控制體系，使項(xiàng)目運(yùn)作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達(dá)到有效降低成本的作用，還應(yīng)與其供應(yīng)鏈上的企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，降低供應(yīng)鏈內(nèi)部消耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高企業(yè)的競爭能力以及企業(yè)對(duì)市場的應(yīng)變能力。

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