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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算現(xiàn)狀及對策分析

    2015-08-15 00:46:02朱煥平
    財會學(xué)習(xí) 2015年17期
    關(guān)鍵詞:增值稅土地企業(yè)

    文/朱煥平

    房地產(chǎn)開發(fā)是國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展過程中興起的一個重要產(chǎn)業(yè),其對拉動內(nèi)需和促進其他企業(yè)發(fā)展均有重要作用。按照相關(guān)法律法規(guī),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在滿足相關(guān)條件后將土地增值稅相關(guān)資料和手續(xù)向國家稅務(wù)部門上交,并在準確計算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關(guān)手續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算也出現(xiàn)了新的局面,財務(wù)人員也面臨著一些新問題[1]。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的發(fā)展階段

    從上個世紀九十年代開始,我國南方一些城市開始大規(guī)模興起房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展狀態(tài),也出現(xiàn)了各種顯著的問題,其中各種炒買炒賣的問題尤為顯著,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值收益受損,社會的正常經(jīng)濟發(fā)展受到影響[2]。國家為了改善這樣的情況,制定了相關(guān)的政策。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算規(guī)范也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一再調(diào)整。早期為初期減免稅政策,該階段國家剛剛開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控,征收土地增值稅也處于起步階段,面臨著各種阻力,因此最初未進行清算處理。隨著國家政策的改變,房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,國家的優(yōu)惠政策也在2000年結(jié)束。優(yōu)惠政策結(jié)束后國內(nèi)首次進行了土地增值稅的清算。隨著國內(nèi)經(jīng)濟政策的不斷調(diào)整和完善,經(jīng)濟水平的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)有了較為有利的發(fā)展環(huán)境[3]。房地產(chǎn)企業(yè)在該方面的投資額度增加,為了改善房價的不政策情況,稅務(wù)總局出臺了相關(guān)的文件,使得清算開始。到第三個時期,則是再次遭遇困難的時期。盡管開展了清算以后,有所改善,但房價依然難以控制到一個合理的水平。政府在土地增值稅清算過程中態(tài)度也缺乏堅決性。上述諸多問題共同導(dǎo)致土地增值稅的清算受到極大阻礙,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清算難以有效、順利的實施。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題

    我國在土地增值稅清算方面的工作已經(jīng)逐步引起了相關(guān)部門的重視,其在促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中的積極作用主要表現(xiàn)為:通過進行稅務(wù)清算,有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序,對促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長具有重要意義。土地增值稅的清算,能夠在一定程度上對房價產(chǎn)生影響[4]。短期來看,對于房價,是有一定的抑制作用。從長遠來看,則推動了房價的上漲。具體概況如下。

    首先,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要明確土地增值稅的意義,按照相關(guān)規(guī)定進行登記。但事實卻是其并未進行項目的區(qū)別和分期備案,而在實際建設(shè)過程中,卻進行了分期建設(shè)。那么,進行土地的清算該按照哪種情況進行,是整體清算還是分期清算,需要考慮[5]。按照規(guī)定上述自行分期建設(shè)行為不被承認,不能夠進行單獨的清算,同一個房地產(chǎn)企業(yè)的不同類別的商品房,也不能夠進行單獨的清算。

    其次,土地增值稅的繳納。房地產(chǎn)開發(fā)的尾房,其根據(jù)土地增值情況,對相關(guān)稅務(wù)進行清算后,如果該開發(fā)商的尾房并未銷售完畢,那么久不可以在轉(zhuǎn)讓過程中實施單獨清算。相關(guān)文件已規(guī)定,對于在進行土地增值稅清算的時候,沒有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),需要繼續(xù)銷售,在銷售當月進行清算。

    第三,房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否需要繳納土地增值稅,算不算開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)也會有公維、契稅等費用代收的形式的收費,雖然將該部分費用計入扣除項目并在清算時進行扣除,但其實并未減少計算的基數(shù)。相關(guān)文件規(guī)定,如果在銷售的時候,上述費用納入房價中后,則將該部分費用作為收入所得而進行進行計稅[6]。

    第四,建筑安裝成本的扣除情況。在進行清算的時候,建筑安裝成本要如何處理,質(zhì)量保證金如何扣除。相關(guān)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自己的建筑安裝發(fā)票開具的項目所在地進行稅費的繳納,只有均保持一致的情況下,才能夠進行稅前扣除。

    第五,房屋轉(zhuǎn)讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉(zhuǎn)讓部分的土地面積進行計算,則往往支付金額偏少。在實際計算中,應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際轉(zhuǎn)讓的土地面積進行計算。根據(jù)相關(guān)的文件,按照不同的方式進行計算,

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地增值稅清算的應(yīng)對措施

    土地增值稅是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種工具。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要遵守國家政策,遵循相關(guān)的法律、法規(guī)[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負水平高于土地增值稅預(yù)征情況下的稅負水平,項目增值額越大,房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負水平的差別就越大。企業(yè)自身是追求利益最大化的,要在符合相關(guān)法律法規(guī)的情況下,爭取利潤的最大化。因此,為了應(yīng)對土地增值稅清算對房地產(chǎn)的影響,采取集團內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價和縮短項目周期的方式,爭取利潤的最大化。

    目前,對已經(jīng)具備施工能力的集團公司,由于工程施工由自身完成,因此建議采取內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價的方式達到提高該項目施工的定價,以達到降低增值稅的目的,從而少繳納土地增值稅。另外,將項目建設(shè)的周期縮短、建設(shè)速度加快也是一個有效的辦法。該方法實現(xiàn)了資本的流動,在短期資本快速流動過程中實現(xiàn)增值,且流動速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現(xiàn)狀是,未實施土地增值稅清算前,通過土地與房產(chǎn)的增值房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本的增值,因此縮短項目周期并不會產(chǎn)生明顯效果;而實施土地增值稅清算后,土地與房產(chǎn)的增值在很大程度上被國家以稅收的形式收走。為了加快企業(yè)的開發(fā)建設(shè),縮短項目周期的益處就十分明顯了。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面,根據(jù)自身的實際情況,選擇合適的應(yīng)對措施,爭取獲得最大的利潤,促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。

    四、結(jié)語

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面,需要弄清楚清算程度,清算單位,清算條件,注意事項等,提供齊全的清算資料,了解清算標準等一系列問題。只有將這些問題均了解清楚,才能夠正確的進行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢不佳,存在一些問題,也有了新的稅務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。但相信隨著文件的不斷健全,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面,將會越來越健全。

    [1]王曉艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題探討[J].企業(yè)改革與管理,2014,8(2): 145-146.

    [2]夏璟華,朱文國,程春艷,等.土地增值稅清算中存在問題之管見[J].天津經(jīng)濟,2014,4(8): 59-62.

    [3]王曉艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點問題探討[J].企業(yè)改革與管理,2014,9(2):145-146.

    [4]勒楓林,李文,袁素娟,等.土地增值稅清算審核研究[J].統(tǒng)計與管理,2014,12(11):44-45.

    [5]高秋豐,高麗麗,趙成濤,等.關(guān)于對天津市土地增值稅扣除項目核定標準的測算研究[J].天津經(jīng)濟,2012,11(3): 54-59+62.

    [6]吳曉玲,姚瑩穎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探析[J].財會通訊,2013,8(23):103-106.

    [7]祝暉,馬彥,歐英,等.促進房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策落實的審計信息化研究——基于土地增值稅的計算機審計應(yīng)用[J].中國內(nèi)部審計,2013,12(12): 83-87.

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