淺談房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

馬 靜

（宿遷學(xué)院，江蘇 宿遷 223800）

0 前言

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟效益，增強風(fēng)險抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項目策劃、建設(shè)方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。

1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進行規(guī)劃、設(shè)計和管理活動的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產(chǎn)和生活空間，促進城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮(zhèn)化的先行作用。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進行市場預(yù)測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動，其目標是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟活動。

2 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系

2.1 相互獨立、側(cè)重點不同

房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟利益的過程，強調(diào)的是投資的盈利。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)

一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達到預(yù)定的經(jīng)營壽命，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心

房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價值，從而實現(xiàn)投資效益。從這個意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個階段工作要從經(jīng)營這個核心目標出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。

3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大

這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價值量大，不可能一次性實現(xiàn)全部價值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實現(xiàn)其價值。房地產(chǎn)價值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險大

這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時間價值風(fēng)險。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個開發(fā)項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險也大。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個環(huán)節(jié)都影響著整個開發(fā)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險性。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強

房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國計民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟軌道，除了強調(diào)運用市場機制指導(dǎo)房地產(chǎn)運作以外，更要強調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果具有重要意義。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營要求的專業(yè)性也很強，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的良性循環(huán)。

［1］淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險[J].商情,2013（6）.

［2］淺談當今房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營思路[J].中國房地產(chǎn)業(yè)：理論版,2012（10）.

［3］呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].3版.中國人民大學(xué)出版社,2011.