農(nóng)村土地相關(guān)知識(shí)（連載六）

（接上期）

22 農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同中的違法問(wèn)題

農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同中的違法問(wèn)題是亟待我們?nèi)ソ鉀Q的，但是在解決之前我們得先找出存在哪些違法問(wèn)題，對(duì)癥下藥才能把問(wèn)題完美解決。

黨的十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）強(qiáng)調(diào)指出：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益?！钡珎€(gè)別承包、轉(zhuǎn)包經(jīng)營(yíng)者打著興建農(nóng)業(yè)園、生態(tài)園的旗號(hào)，擅自在所承包的耕地上變相從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，或者擅自在所承包的耕地上建起農(nóng)家院，然后以轉(zhuǎn)包為名實(shí)施再轉(zhuǎn)包，在獲利后攜款而逃。這種行為嚴(yán)重違反了國(guó)家耕地政策，造成了耕地的嚴(yán)重流失。這種違法行為容易在土地承包合同或者土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同的簽訂和履行過(guò)程中出現(xiàn)。

比如，某村a村民幾年前將承包的某村集體土地轉(zhuǎn)包給外地b承包商。b承包商在合同標(biāo)的的耕地上建設(shè)所謂××生態(tài)園（實(shí)為百余棟農(nóng)家小院），使該片耕地完全失去耕種價(jià)值；完工后，將農(nóng)家小院再次轉(zhuǎn)包（一次性付清轉(zhuǎn)包金，實(shí)質(zhì)就是銷售）給城鎮(zhèn)居民，并與城鎮(zhèn)居民簽有××生態(tài)園轉(zhuǎn)包合同。在村委會(huì)與a村民簽訂的集體土地承包合同中，雖然約定了該片集體土地轉(zhuǎn)包需要征得村委會(huì)同意，但是，b承包商卻隨意將本屬于耕地性質(zhì)的集體土地用于××生態(tài)園建設(shè)，并且在再轉(zhuǎn)包合同中，堂而皇之地約定土地用途是建設(shè)××生態(tài)園。顯然，集體土地承包合同中的約束條款根本沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的約束作用。具體來(lái)看，上述集體土地承包合同存在重大缺陷：沒(méi)有約定村委會(huì)對(duì)合同履行的監(jiān)督條款，失去了對(duì)a村民日后簽訂轉(zhuǎn)包合同的監(jiān)督功能；a村民與b承包商簽訂建設(shè)××生態(tài)園合同同樣存在重大缺陷：對(duì)于××生態(tài)園的概念沒(méi)有明確界定，尤其是能否將集體土地用于非耕地項(xiàng)目建設(shè)以及合同履行是否必須接受村委會(huì)監(jiān)督等，沒(méi)有明確表述。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓合同在合同主體資格、交納土地承包費(fèi)等方面也容易存在問(wèn)題。比如，某村村委會(huì)成員組織設(shè)立一個(gè)由自然人發(fā)起的農(nóng)民專業(yè)合作社。按照法律規(guī)定，該合作社無(wú)權(quán)處分屬于村民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但該合作社通過(guò)與某承包商簽訂轉(zhuǎn)包合同，擅自將該村某片土地轉(zhuǎn)包給對(duì)方。顯然，這在法律上屬于無(wú)效合同。

同時(shí)，農(nóng)村土地已經(jīng)過(guò)確權(quán)，村民成為所屬行政村的農(nóng)民專業(yè)合作社的股東。按照規(guī)定，農(nóng)民專業(yè)合作社年收益的70%要作為農(nóng)民專業(yè)合作社的紅利，每年底按農(nóng)民專業(yè)合作社股東所持股份分紅。也就是說(shuō)，承包費(fèi)將是村民一年中較大的一筆收益。但通過(guò)研究大量土地承包及轉(zhuǎn)包合同發(fā)現(xiàn)，合同中一般只約定了承包費(fèi)的數(shù)額及交納方式和時(shí)間，而沒(méi)有明確在不能如期足額交納承包費(fèi)的情況下的補(bǔ)救措施。比如，合同約定承包費(fèi)按年交付，而承包商在一年之內(nèi)再將土地分割經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓多人，且一次性收取轉(zhuǎn)包人合同期內(nèi)的全部承包費(fèi)（或讓利轉(zhuǎn)包）后攜款潛逃。對(duì)于這樣一個(gè)可能出現(xiàn)的后果，合同普遍缺乏預(yù)防和制約措施。

對(duì)此，工商機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)合同監(jiān)督管理，提前做好政策及法規(guī)宣傳工作，并及時(shí)了解合同簽訂情況，指導(dǎo)合同雙方規(guī)范簽約行為。其中，應(yīng)著力引導(dǎo)合同雙方在簽訂合同時(shí)嚴(yán)格限制自由轉(zhuǎn)包行為，明確約定第一承包人要想轉(zhuǎn)包，必須經(jīng)過(guò)村委會(huì)或村民代表大會(huì)同意；只有在村委會(huì)或村民代表大會(huì)同意的情況下，第一承包人才能向次級(jí)承包人轉(zhuǎn)包，而且轉(zhuǎn)包合同同樣應(yīng)在村委會(huì)的監(jiān)督下簽署；在轉(zhuǎn)包合同中，應(yīng)禁止約定一次性付清承包費(fèi)的事項(xiàng)，并約定一旦出現(xiàn)第一承包人失蹤或潛逃，次級(jí)承包人必須承擔(dān)第一承包人對(duì)村委會(huì)承諾履行的交納承包費(fèi)義務(wù)。

工商機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)主動(dòng)宣傳、溝通，讓農(nóng)民充分了解國(guó)家耕地政策和有關(guān)法律，提高識(shí)別變相從事開發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)等違法行為的能力，以利于農(nóng)民對(duì)利用土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)從事違法活動(dòng)的監(jiān)督。應(yīng)努力暢通申訴舉報(bào)渠道，與地方政府及相關(guān)職能部門共同努力，及時(shí)掌握合同違法行為動(dòng)向，及時(shí)制止和處罰合同違法行為。應(yīng)加強(qiáng)土地承包、轉(zhuǎn)包合同檢查，通過(guò)行政指導(dǎo)等，規(guī)范土地承包、轉(zhuǎn)包合同行為，起草和推廣有關(guān)合同示范文本。

23 集體土地使用證辦理程序

根據(jù)《土地管理法》及《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記按照土地登記申請(qǐng)——地籍調(diào)查——權(quán)屬審核——登記發(fā)證的程序辦理。

1.土地登記申請(qǐng)書；

2.土地使用權(quán)利人身份證或戶口冊(cè)復(fù)印件；

3.土地使用的權(quán)屬證明材料（政府行文） ；

4.初始登記頒發(fā)的土地證書；

5.建設(shè)用地批準(zhǔn)書（土地違法案件行政處罰決定書） ；

6.批準(zhǔn)用地繳稅費(fèi)發(fā)票或罰款收據(jù)復(fù)印件；

7.批準(zhǔn)用地繳稅費(fèi)發(fā)票或有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付憑證。

申請(qǐng)者提交以上資料后，國(guó)土資源所派員進(jìn)行地籍權(quán)屬調(diào)查，符合規(guī)定的在20個(gè)工作日內(nèi)給予辦理并報(bào)縣級(jí)人民政府審查批準(zhǔn)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。

委托代理人申請(qǐng)土地登記的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。 申請(qǐng)者提交以上資料后，國(guó)土資源部門派員進(jìn)行地籍權(quán)屬調(diào)查，符合規(guī)定的在20個(gè)工作日內(nèi)給予辦理并報(bào)縣人民政府審查批準(zhǔn)。由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。 （未完待續(xù)）