李鐵崗：同質(zhì)化是商業(yè)地產(chǎn)陷阱

觀點(diǎn)

本刊記者 張翠翠

“商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合了百貨業(yè)態(tài)與城市娛樂、餐飲，作為城市綜合體，是未來百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展方向。但目前，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)庫存量過剩，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市民的消費(fèi)力水平不對等，現(xiàn)在需要考慮的是如何消化這些商業(yè)地產(chǎn)，個(gè)性化商業(yè)業(yè)態(tài)，讓它獲得良好發(fā)展?！崩铊F崗告訴記者，自2011年起，樓市自住房低迷，眾房地產(chǎn)開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)上，品牌商業(yè)項(xiàng)目如恒隆廣場、萬達(dá)廣場等大型商業(yè)綜合體拔地而起，三箭瑞福苑 、萬達(dá)公館、陽光100等眾商業(yè)住宅項(xiàng)目也在積極入市。

李鐵崗以外資零售巨頭百盛的敗走濟(jì)南為例。在他看來，百盛的退市恰好反映出了濟(jì)南現(xiàn)存商業(yè)體的庫存過量以及同質(zhì)化問題，“其所在的泉城路商圈來說，從東到西不足兩公里，卻集聚了七個(gè)商業(yè)綜合體。隨著世茂國際廣場的開業(yè)，加上原有的恒隆廣場、貴和購物中心、銀座商城，該處已有五處大型商業(yè)綜合體。而泉城廣場地下銀廣也距此不遠(yuǎn)。另外，泉城路本身兩側(cè)商鋪聚集，又打造了泉樂坊、泰府廣場等多處商業(yè)街，商業(yè)形態(tài)太過于集中?！?/p>

他分析稱，百盛開業(yè)后，商業(yè)業(yè)態(tài)過于單一，與周圍的商業(yè)體陷于同質(zhì)化，價(jià)格方面也沒有優(yōu)勢，沒有特別的東西可以吸引人們?nèi)ハM(fèi)，這造成了百盛最終被“優(yōu)勝劣汰”。

隨著商業(yè)體在濟(jì)南的不斷涌現(xiàn)，人們對商業(yè)體的需求也呈現(xiàn)多元化。“實(shí)際上目前濟(jì)南很多商業(yè)設(shè)施是低層次的，不符合人們?nèi)找孀兓纳虡I(yè)體需求?！彼f，從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，商業(yè)體中百貨占比較少，精品少，世界一線品牌少，不符合濟(jì)南未來省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈核心城市的定位，必須改變目前高端消費(fèi)少的現(xiàn)狀，才能輻射周邊6個(gè)城市的高端人群。

“近幾年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)速度較快，而城市居住人群人均購買力并沒有顯著提高。從長期來看，未來人口及消費(fèi)力的增長可以消化掉部分存量綜合體；但在短期內(nèi)，綜合體存在泡沫難以消化?！睂Υ?，李鐵崗建議商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之初，應(yīng)首先做好項(xiàng)目的可行性研究，研究城市商業(yè)地產(chǎn)市場供需情況，在基礎(chǔ)上避免項(xiàng)目的同質(zhì)化及過度開發(fā)。而作為省會(huì)的濟(jì)南，應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)展旅游業(yè)，拉動(dòng)外地人群來濟(jì)南消費(fèi)，以此帶動(dòng)商業(yè)體的購買力。