濟南商業(yè)地產(chǎn)的“雞湯”與“雞肋”

日前，萬達百貨全國閉店、壓縮的消息在微信圈廣泛傳播，雖然消息沒有得到官方證實，但7月初濟南萬達百貨商鋪撤柜行動似乎即為印證。

一直以來，濟南商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域流行著幾道“心靈雞湯”，先有“一鋪養(yǎng)三代”等俗語式標語，再有“商是需要養(yǎng)的，消費是可以引導(dǎo)的，人流是可以通過技術(shù)手段導(dǎo)引的”學(xué)院派語境。然而與“雞湯”相對應(yīng)的是雞肋般的現(xiàn)實：底商和純商業(yè)店鋪乏人問津，大型綜合體扎堆商圈營養(yǎng)過剩，濟南商業(yè)地產(chǎn)到底怎么了？（本專題32-35版）

本刊記者 王欣芳

一鋪養(yǎng)三代：

“租戶”與“地主”的角色革命

中凡地壹街的銷售中心位于銀座商城對面的圣凱財富廣場，在寸土寸金商業(yè)林立的泉城路商圈，這幾乎是最折衷的選擇：交通方便，知名度高，圣凱不溫不火的商業(yè)狀態(tài)也可能會在租金上提供便利。

7月20日，記者在中凡地壹街銷售中心看到，項目上沙盤位于中間位置，兩邊分別設(shè)立了落座區(qū)和小型兒童樂園。當(dāng)時除了記者本人，并沒有其他人看商鋪，幾名銷售人員坐在服務(wù)臺后忙碌，落座區(qū)空無一人。

據(jù)銷售人員介紹，項目為濼文路人防商城，年底開業(yè)，店鋪400多間，每間的建筑面積在20m2以上，且“上不封頂，因為可以將相鄰店鋪打通擴展店面”。據(jù)其介紹，該人防商城靠近泉城廣場部分為品牌區(qū)，主要是承接銀座的定位分布，目前已有H&M、Zara等品牌簽訂合作意向書，中間大部分為非品牌商業(yè)區(qū)，現(xiàn)階段租售主要集中于此，靠近濼文路的部分為餐飲區(qū)，同時還規(guī)劃了6800平方米的上下兩層停車場，“這能緩解停車難問題，也保證了地壹街的人流量”。

值得注意的是，整個銷售團隊傾向于銷售而非招商?！叭ツ觊_盤已售了大部分商鋪，目前各區(qū)域有零散鋪位，價格不等。購買商鋪可享受40年經(jīng)營使用權(quán)，50%首付，其余可貸款?！边@位銷售人員舉例，一間40平的店鋪實用面積大約減半，如果選擇中檔位置，價格在200萬左右。但當(dāng)記者詢問租價，該銷售人員稱不清楚招商價格，“招商和銷售是兩個團隊，今天招商部沒有人上班”。

實際上，如果在十年前，地段優(yōu)越的中凡地壹街無疑會遭到“哄搶”，畢竟以所謂“Location，Location，Location！”的港式標準而言，它應(yīng)該已經(jīng)成功大半。但近年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，“一鋪養(yǎng)三代”的美麗傳說開始遭遇現(xiàn)實尷尬，一場租戶與地主的革命也正在展開。

近日，記者走訪濟南部分商業(yè)街區(qū)發(fā)現(xiàn)，空置率高的店鋪區(qū)域有一個共性：開發(fā)商為回籠資金，總是先賣掉一部分商鋪給中小散戶，然后以委托經(jīng)營的方式統(tǒng)一運營，獲益之后分享；然而情況往往變成統(tǒng)一運營不好，中小散戶各自招商，各自為戰(zhàn)，很難形成合力及特色。

在經(jīng)四路萬達廣場步行街，記者看到，靠近賣場的南北商業(yè)步行街店鋪生意還不錯，特別是幾家特色咖啡、蛋糕等餐飲店，人流量頗豐，但東西商業(yè)街商鋪空置率卻相對較高，玻璃門上掛出出租字樣，有些門口隨便停放電動車等。

“2008年萬達商鋪剛推出的時候銷售火爆，許多人幾乎‘傾家蕩產(chǎn)的買商鋪，除了地段，大家還青睞萬達品牌的運營模式。”沿街一位商戶告訴記者，當(dāng)年幾百萬價格的底商如今被空置或低價租給美發(fā)沙龍、美容體驗店等，許多門店只能勉強維持。

“現(xiàn)實骨感”令許多投資者變得謹慎。據(jù)了解，去年濟南高新萬達推出商鋪，投資者普遍反映價格有點高，今年再推時，購買人數(shù)明顯減少，賣的不很理想。“同期伙伴更多人把錢投進了股市，你知道，去年年底和今年上半年，A股很牛?！币晃煌顿Y者說。

吃貨和兒童“拯救”城市綜合體？

日前，萬達百貨在全國閉店、壓縮的消息在微信圈廣泛傳播，雖然消息沒有得到官方證實，但對于萬達百貨大調(diào)整的關(guān)注度越來越高。而7月初濟南萬達百貨商鋪撤柜行動似乎即為印證。

作為濟南第一個大型商業(yè)綜合體，2010年開業(yè)的萬達廣場曾引起濟南人巨大的熱情。當(dāng)時萬達百貨單獨劃片，獨立經(jīng)營，共占六層。實際上，近年來萬達百貨一直客流量稀少，與室內(nèi)步行街的熱度對比鮮明。

15日，萬達百貨商戶已全部撤離。據(jù)某些商戶透露，撤柜后的萬達百貨“可能重新招商，以租賃的形式進行運營”，但具體規(guī)劃并不了解。

去年五一期間，剛剛落地省城兩年的外資零售巨頭百盛撤柜，“兩周年”店慶成為空頭支票，其原址所在的泉城路泰府廣場空置年余，如今被一家兒童業(yè)態(tài)品牌接手。值得一提的是，百盛的正對面，幾年前曾是來自日本的百貨業(yè)巨頭伊勢丹，同樣是營業(yè)兩年后，伊勢丹由于水土不服撤離濟南。

“萬達百貨撤柜更多出于集團戰(zhàn)略考慮，但百盛的撤離絕對是傳統(tǒng)零售百貨在新經(jīng)濟模式下受電商沖擊的表現(xiàn)，淘寶一個雙十一就能創(chuàng)造570億的數(shù)字奇跡，傳統(tǒng)百貨運營模式怎能不受影響？”中原地產(chǎn)山東公司投資顧問部總監(jiān)薄夫利認為，濟南傳統(tǒng)百貨的業(yè)態(tài)有所創(chuàng)新，但銷售型商業(yè)地產(chǎn)市場一直不太樂觀，散售型商業(yè)面臨問題一直比較大。相比較而言，在眾多零售業(yè)態(tài)遭遇電商沖擊時，餐飲和兒童業(yè)態(tài)卻逆勢增長。

數(shù)據(jù)顯示，過去購物中心內(nèi)餐飲的比例一般在15%至20%之間，但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在世茂、恒隆、萬達、玉函銀座等商業(yè)綜合體內(nèi)，餐飲業(yè)比例有所增加。以恒隆為例，目前恒隆大約有三成店鋪空置或“品牌裝修中”，大多數(shù)店鋪已換過一輪品牌，但茉莉、西堤等餐飲品牌卻一直比較穩(wěn)定，人流也集中。在開業(yè)不久的世茂，連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進駐已經(jīng)成為吸引客流的關(guān)鍵。每逢“飯點”，許多受歡迎的餐飲商家經(jīng)常爆滿，甚至排隊，但其他業(yè)態(tài)的店鋪前卻門可羅雀。許多人逛商場，首先是去“吃”，然后“順便”購物。

其次，兒童業(yè)態(tài)的擴展速度很快。無論是嬰童用品、兒童體驗館還是早教機構(gòu)、兒童餐飲，往日散兵游勇的街邊店邁入購物中心，恒隆五樓專門開發(fā)了一系列兒童體驗區(qū)。一些綜合體，如位于文化西路的CCPark，甚至開辟出15-20%的營運面積專攻兒童娛樂，三樓為兒童主題零售，五樓集中著樂高樂園和早教機構(gòu)，而以往傳統(tǒng)購物中心的兒童業(yè)態(tài)只占5%。

“從購物中心經(jīng)營角度而言，餐飲和兒童業(yè)態(tài)中的深度體驗式商業(yè)型態(tài)能應(yīng)對電商沖擊，但實際上，這些占地面積大的業(yè)態(tài)對持有方不合適，其所承受的租金水平較低?！北》蚶J為，餐飲和兒童業(yè)態(tài)不能說“拯救”了綜合體，但其對綜合體和傳統(tǒng)百貨的客流引量起到了作用。

供量過剩：城市大躍進后遺癥

據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)熱始于2011年，樓市限購，致使開發(fā)商轉(zhuǎn)移投資目光，掀起商業(yè)置業(yè)熱潮。此后，濟南各種商業(yè)中心、城市綜合體層出不窮。

據(jù)克爾瑞濟南機構(gòu)的分析報告顯示，濟南商業(yè)物業(yè)存量約100萬平方米，存銷比高達54個月。如果以第一季度的銷售速度，即使以后商業(yè)地產(chǎn)無任何供應(yīng)，想消化掉目前的商業(yè)地產(chǎn)存量，也需要將近10年的時間。對此，山東大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，最近幾年濟南商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，人均購買力提升卻相對滯后，表現(xiàn)出來的是部分地段商業(yè)物業(yè)相對過剩，短期內(nèi)難以消化。

不僅如此，隨著城市的不斷開發(fā)與拓展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也隨之?dāng)U張，西客站片區(qū)近幾年有了很大變化，各種住宅區(qū)逐漸增多，更有寫字樓不斷推盤。濟南北城也同樣如此，北大時代，濱河商務(wù)中心，榮盛時代國際，以及中海華山瓏城的商業(yè)配套，都為濟南北城帶來了很大的商業(yè)地產(chǎn)體量。

多年從事商業(yè)地產(chǎn)運營與管理的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，就全國的商業(yè)地產(chǎn)市場而言，近幾年普遍存在著行業(yè)發(fā)展的變化，其中不僅有過度開發(fā)，商業(yè)綜合體項目扎堆的問題，更多的是商業(yè)運營理念的缺失。經(jīng)營決定發(fā)展，這也導(dǎo)致了很多項目客流量不足，達不到預(yù)期的收益的現(xiàn)象。

如何從經(jīng)營管理層面去思考，進行資產(chǎn)管理，把手中的商業(yè)項目運作好，將是未來十年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。盡管資產(chǎn)管理這個理念在當(dāng)前認知度還不夠高，但資產(chǎn)管理的發(fā)展腳步根本停不住，在未來一定會成為影響商業(yè)能否成功的關(guān)鍵所在。

一個細節(jié)或可佐證：6月5日，濟南兩宗曾經(jīng)被收回的商用土地掛牌成交，位于二環(huán)東路的地塊相比此前的成交價格少賣了1億多，而山大路地塊地段黃金，引起3家房企173輪競價，但相比上一次成交也縮水6000多萬。

“不要眼睛只盯著關(guān)門走人的商場?！睗鲜猩虅?wù)局相關(guān)人士說，目前濟南人均零售商業(yè)面積只有1.3平方米，低于南京、杭州等同類省會城市，正常情況下，人均兩三平方米比較符合濟南的體量。

事實上，隨著城市化進程，濟南仍在加大商業(yè)項目招商引資力度，還在洽談新增21個項目，比如華潤萬象城，在落戶歷下區(qū)并開建后，市中區(qū)也在極力爭取，還有章丘萬豪大酒店、濟陽五洲國際商貿(mào)城等10個項目在洽談中。另外，長清國宇物流、章丘北京恩源集團農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)項目、濟陽山東亞太五金建材批發(fā)市場等5個項目已經(jīng)正式簽約；歷下銀豐商業(yè)綜合體項目和濟南第二汽車改裝廠項目、槐蔭濟南嘉華購物廣場二期等4個項目正在完善相關(guān)手續(xù)。