對(duì)我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的思考

岳強(qiáng)

[摘要]房地產(chǎn)金融通過金融市場(chǎng)、金融工具以及制度的調(diào)控作用于房地產(chǎn)行業(yè)，深刻影響一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文從我國房地產(chǎn)金融的概況入手，分析了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題。借鑒其他國家的房地產(chǎn)調(diào)控手段，針對(duì)我國房地產(chǎn)金融的不足及特殊性提出了初步發(fā)展的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);房地產(chǎn)金融

文章編號(hào)：2095-4085（2015）01-0060-03

金融業(yè)作為支撐社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，在現(xiàn)今資本密集化，經(jīng)濟(jì)全球化，投資渠道多樣化的條件下，產(chǎn)生的影響越來越大。與此同時(shí)，保障民生的房地產(chǎn)業(yè)一直是民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的巨大引擎，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方面作用顯著。房地產(chǎn)金融作為二者的有效結(jié)合，在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪杏l(fā)得到重視。

自1998年實(shí)施居民可通過按揭貸款購置商品房的政策以來，我國房地產(chǎn)金融開始快速發(fā)展。近些年來，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求因素，經(jīng)濟(jì)增長投資導(dǎo)向等諸多影響，在世界房價(jià)趨于平穩(wěn)背景下，我國房產(chǎn)價(jià)格卻高居不下。在保障民生的社會(huì)責(zé)任制約下，政府于2013年2月20日推出“新國5條”，進(jìn)一步深化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的改革。那么，如何結(jié)合我國所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及特殊的社會(huì)條件，完善我國房地產(chǎn)金融體系，進(jìn)而運(yùn)用金融手段引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)過渡呢？本文從以下幾個(gè)方面進(jìn)行了思考。

1我國房地產(chǎn)金融概況及存在的問題

1.1房地產(chǎn)金融概況

以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)的資金融通及其規(guī)律性為主要研究對(duì)象的房地產(chǎn)金融，貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)，流通和消費(fèi)的全過程，也使得住房消費(fèi)者的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)金融作為一種經(jīng)濟(jì)手段，在通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展上也發(fā)揮著重要的作用。

房地產(chǎn)金融的發(fā)展不同于一般性工商業(yè)的融資貸款問題，房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資本密集化行業(yè)，資金融通量大，啟動(dòng)和違約成本高。同時(shí)，房地產(chǎn)金融的資金占有周期長，資金運(yùn)動(dòng)形式具有固定性和地域性限制，在資金流動(dòng)性和貸款償還違約可能性方面應(yīng)給予高度警惕。

當(dāng)然，房地產(chǎn)金融并不僅僅涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資活動(dòng)，內(nèi)含的房地產(chǎn)信托業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，以及相關(guān)的金融稅制等都是房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向。然而，我國金融業(yè)的發(fā)展起步較晚，金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度和完善程度與發(fā)達(dá)國家相比還具有很大差距。金融業(yè)的發(fā)展較多借鑒國外的發(fā)展模式，原創(chuàng)性金融創(chuàng)新很少，導(dǎo)致依賴于金融市場(chǎng)的房地產(chǎn)金融發(fā)展更加緩慢。

1.2我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題

（1）房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一

房地產(chǎn)開放商前期投入資金的來源一般有自籌資金，銀行信貸資金，國家預(yù)算內(nèi)資金，債券資金和外資注入。目前，我國房地產(chǎn)金融融資來源以一部分的自籌資金和大額的信貸資金為主，考慮到自籌資金內(nèi)含的信貸額度，銀行貸款資金的比重會(huì)更大。房地產(chǎn)金融貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是至深的。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性，是其在發(fā)展過程中的一大弊端，籌資渠道的單一化放大了行業(yè)經(jīng)營的潛在危機(jī)。

（2）金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為不合理，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中

我國居民儲(chǔ)蓄率位于世界前列，超前消費(fèi)觀念不普及，因此居民債務(wù)違約率較低。然而，起步晚卻發(fā)展迅速的個(gè)人按揭貸款往往會(huì)掩藏著一些易被忽視的問題。2012年6月的《商業(yè)銀行資本管理辦法》，也取消了此前征求意見稿中區(qū)別劃分首套房和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的政策，個(gè)人按揭貸款已發(fā)展成為商業(yè)銀行個(gè)貸的主要部分。但是，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不完善，尤其缺乏有效的二級(jí)市場(chǎng)，使得住房抵押貸款資金的流動(dòng)性較弱，變現(xiàn)能力差。所以說，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)信貸作為一種優(yōu)良資產(chǎn)大力發(fā)展的行為，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足的表現(xiàn)。銀行業(yè)作為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的金融中介機(jī)構(gòu)，集中承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)過高的違約風(fēng)險(xiǎn)，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的良性發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)金融工具匱乏

一方面，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資工具單一，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的高度依賴性抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，縮小了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步拓展利潤的空間;另一方面，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資工具匱乏，金融投資產(chǎn)品種類少，創(chuàng)新層次低，難以滿足市場(chǎng)需要，使居民投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金難以得到有效分流，資金不斷流向?qū)嶓w房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步攀升，由此導(dǎo)致一些剛性需求難以釋放，一定程度上固化了剛性需求與投機(jī)炒作的矛盾。

2 我國房地產(chǎn)金融的特殊性及發(fā)展建議

觀察發(fā)現(xiàn)，國際市場(chǎng)上不乏一些房地產(chǎn)業(yè)改革成功的先例。但是，每一個(gè)國家在每一個(gè)特定的發(fā)展階段，都受到一定的社會(huì)條件制約。那么，在國際上其它國家房價(jià)平穩(wěn)甚至有所回落的社會(huì)趨勢(shì)下，我國房價(jià)卻一路高企的原因有哪些？如何根據(jù)我國的實(shí)際情況并借鑒其他國家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步發(fā)展呢？

2.1 協(xié)調(diào)各級(jí)利益關(guān)系，拓寬地方財(cái)政收入來源

地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)金融的高依賴性，成為推高房價(jià)的一大原因。國際上一些房地產(chǎn)金融體系比較完善的國家，尤以德國和新加坡為例，是將房地產(chǎn)作為一種社會(huì)福利制度來發(fā)展的，而目前，我國卻將房地產(chǎn)作為了經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致地方政府片面追求GDP增長，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用。2009年，我國地方財(cái)政收入32602.04億元，其中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及土地增值稅合計(jì)占比7.5%.2010年上升到7.82%，2011年三項(xiàng)稅收合計(jì)4387.26億元，占地方財(cái)政收入達(dá)8.35%。

房地產(chǎn)行業(yè)與財(cái)政收入的密切相關(guān)性，使得每一次房地產(chǎn)的政策調(diào)控都直接影響著財(cái)政收入任務(wù)完成的可能性。在一些經(jīng)濟(jì)不夠富裕的地區(qū)中，房地產(chǎn)行業(yè)在稅源結(jié)構(gòu)中占比更高。對(duì)房價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制會(huì)直接影響到地方財(cái)政，從這個(gè)角度講，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策具有一定被動(dòng)性。因此，應(yīng)當(dāng)完善地方財(cái)政收入體系，改革土地財(cái)政，采取招商引資和文化建設(shè)等手段，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展找到一個(gè)合理的支撐點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)化地方政府在抑制房價(jià)方面的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置。

2.2完善房地產(chǎn)金融融資體系

商業(yè)銀行將房地產(chǎn)行業(yè)貸款作為一種優(yōu)良資產(chǎn)大力發(fā)展，一定程度上助長了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。首先，我國城市房地產(chǎn)管理體系中，實(shí)行房屋預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期條件下，即可申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證。這一制度的實(shí)行，使房地產(chǎn)行業(yè)龐大的資金鏈體系能夠維持下去，為房地產(chǎn)行業(yè)大額貸款的償還提供了保障。因此，以存貸息差作為主要利潤來源的商業(yè)銀行青睞于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，貸款的便利性助推了部分房產(chǎn)商囤積土地抬高房價(jià);其次，商業(yè)銀行在個(gè)人貸款方面，僅就首套房和二套房貸款額度給予了一定限制，在針對(duì)低收入人群的結(jié)構(gòu)性貸款中發(fā)展力度不夠。并且，個(gè)人住房抵押貸款中規(guī)定申請(qǐng)貸款者的存款額占購房款的比例不低于30%等條款，使得個(gè)人住房抵押貸款的借款人主要集中在收入較高的社會(huì)群體，申請(qǐng)個(gè)貸的繁雜性降低了改善中低層收入居民住房條件的可行性，使得對(duì)房屋的剛性需求難以釋放，而資金閑余者的投資投機(jī)性購房日趨激烈，造成房地產(chǎn)行業(yè)供求的表象失衡，在一定程度上推高了房價(jià)。

因此，我國房地產(chǎn)金融的有效改革應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施差別化銀行信貸體制，建立針對(duì)低收入人群和首套房購買者的小額貸款和利率優(yōu)惠，滿足居民住房的融資需求，保護(hù)民眾基本的改善性需求;通過體制創(chuàng)新為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供更多靈活的融資安排，適當(dāng)放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入和退出“壁壘”，完善房地產(chǎn)業(yè)上市融資，債券融資等途徑。逐漸放松對(duì)金融市場(chǎng)的管制，合理接收境外資金注入。

2.3活躍房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，豐富房地產(chǎn)金融投資工具

我國正處于經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，帶來了居民未來收入增長的預(yù)期，引致消費(fèi)和投資熱潮。但由于我國金融業(yè)發(fā)展起步較晚，完善程度低，特別自2008年金融危機(jī)以來，金融市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，來自金融市場(chǎng)的投資盈虧變動(dòng)幅度大，投資者在證券市場(chǎng)收益不理想。因此，房地產(chǎn)作為一種兼有消費(fèi)和投資雙重性質(zhì)的資產(chǎn)，成為了新的投資熱點(diǎn)，催生房地產(chǎn)價(jià)格上升。

合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期發(fā)展，應(yīng)當(dāng)豐富房地產(chǎn)金融投資工具，利用二級(jí)市場(chǎng)的高流動(dòng)性分散集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的違約風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);我國居民的投資理念較為保守，不熱衷于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。要結(jié)合我國金融市場(chǎng)發(fā)展所處階段，通過合理的資產(chǎn)組合開發(fā)新的房地產(chǎn)金融交易工具，在滿足投資者合理預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)承受力情況下，引導(dǎo)居民儲(chǔ)蓄向投資的多渠道轉(zhuǎn)化，分散集中投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金流;創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，借鑒西方經(jīng)驗(yàn)，有管制地試點(diǎn)個(gè)人住房抵押貸款證券化，加強(qiáng)與完善房地產(chǎn)投資基金，信托證券建設(shè)，使小型投資者能夠通過在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買，從房地產(chǎn)權(quán)益投資中獲得合理的收益，使民間資本獲得合適的出路。

2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融立法和房地產(chǎn)金融專業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)

我國農(nóng)村人口比較多，勞動(dòng)力富裕。在科技進(jìn)步與農(nóng)業(yè)政策等促進(jìn)下，糧食問題不再制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，工業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)許多農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工。于此同時(shí)，我國正在進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，進(jìn)一步增大了對(duì)房產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)作為一種商品，價(jià)格的波動(dòng)離不開供求因素的影響。但由于我國房地產(chǎn)金融立法及其機(jī)構(gòu)的不完善，難以通過制度的約束合理控制房價(jià)，進(jìn)而滿足住房的剛性需求。

房地產(chǎn)金融具有作為金融手段發(fā)揮政策調(diào)節(jié)的作用，因此，可通過完善我國房地產(chǎn)金融立法和建立專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，提高市場(chǎng)的運(yùn)行效率，完善住房金融體系的功能。以金融立法的約束力，減少房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)炒作的行為，為建立高效率的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供保障。同時(shí)，借鑒國際上房地產(chǎn)金融模式比較完善的德國，新加坡等的經(jīng)驗(yàn)，建立專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)和貫徹政府的房地產(chǎn)金融政策，通過對(duì)金融政策信息的普及，提高群眾的敏感度，使政策的變革發(fā)揮其應(yīng)有的力度;規(guī)范各經(jīng)濟(jì)主體之間的運(yùn)行規(guī)則，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更好的融資平臺(tái)，優(yōu)化社會(huì)資源配置。

2.5稅收調(diào)控

一方面，我國分稅制不盡合理，房地產(chǎn)行業(yè)在地方稅收來源中占比較大;另一方面，在房價(jià)高速上漲帶來巨額收益的條件下，以投資為動(dòng)機(jī)的房屋購買者的持有成本近乎為零，由此帶來我國房屋空置率的高漲，剛性需求難以釋放。國際上，大部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，通過稅負(fù)手段來平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用高額的空置稅，交易稅，差價(jià)盈利稅等，提高房屋投機(jī)者的炒作成本，縮小其低買高賣的利潤空間，并利用抵稅、免稅等政府補(bǔ)貼手段鼓勵(lì)房產(chǎn)的自住自用。借鑒國外發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，我國應(yīng)當(dāng)借用稅收調(diào)控的杠桿，增加多套房持有者的成本，推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。

3結(jié)語

完善的房地產(chǎn)金融模式能夠推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長，而過度的投機(jī)炒作可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱的危機(jī)，因此應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和特定的社會(huì)條件，積極探索我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展途徑，引導(dǎo)房價(jià)平穩(wěn)過渡，避免房價(jià)過高帶來的泡沫經(jīng)濟(jì)，緩解住房剛性需求與投機(jī)炒作的矛盾，也避免房價(jià)下降過快帶來的信貸危機(jī)。

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