房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系探析

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系探析

東北大學(xué) 閻秋序

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其在我國經(jīng)濟發(fā)展中有著重要的地位。我國房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有著較為緊密的聯(lián)系，筆者結(jié)合自身的相關(guān)經(jīng)驗，在本文中將著重探討我國房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，并給出一些改善房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的關(guān)系的建議，供有關(guān)人員參考使用。

房地產(chǎn)行業(yè) 區(qū)域經(jīng)濟 協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)在增加社會就業(yè)崗位、促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面有著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間也有著較為緊密的聯(lián)系，如何加強房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的聯(lián)系，使二者之間能夠達到動態(tài)平衡，是我國政府部門與房地產(chǎn)開發(fā)商需要認真考慮的問題。筆者在下文將探析我國房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系，并給出相關(guān)建議，旨在促進房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用以及地位

在經(jīng)濟運行的過程中，若房地產(chǎn)業(yè)能與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，則會對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生促進效果，而相反的是，若房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展間產(chǎn)生沖突，則可能會對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響，甚至使得區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展處于低迷的狀態(tài)[1]。

眾所周知，我國的房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成成分，其在國民經(jīng)濟中所占的比重較高，對國民經(jīng)濟的發(fā)展作出了較大的貢獻。同時，房地產(chǎn)業(yè)還有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的優(yōu)點，其能帶動其他產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、手工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。目前，我國經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，正處于起飛階段，因此，房地產(chǎn)行業(yè)對于國民經(jīng)濟水平的發(fā)展有著舉足輕重的作用。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要多個產(chǎn)業(yè)提供幫助，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的“擴散性”，所謂的擴散性指的是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時能帶動其他產(chǎn)業(yè)的進步與發(fā)展。例如，房地產(chǎn)行業(yè)所建造的房屋、商場等可以作為商業(yè)、房屋中介業(yè)、家用電器業(yè)、家具業(yè)以及日用化工品業(yè)等產(chǎn)業(yè)的銷售場所。除此之外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的住房消費是一種綜合性較強的消費形式，因此其可涉及生活消費的各個方面。從新式國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)特點來看，住房是第三產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料，房屋是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)保障，其在一定程度上能促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟水平狀況之間的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟狀況關(guān)系緊密，從宏觀的角度來看，區(qū)域房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)會受到宏觀經(jīng)濟走勢以及該地區(qū)競爭力與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響。而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從長期來看則和區(qū)域居民的生活方式以及社會經(jīng)濟特征息息相關(guān)，由此不難看出，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟水平發(fā)展有著緊密的關(guān)系。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間的聯(lián)系尤為密切，這是因為我國的房地產(chǎn)市場主要是依照地理區(qū)域來劃分的，而在劃分的區(qū)域中又依照城市來進行二次劃分，在城市的內(nèi)部又按照地段的特性再加以劃分。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，通?？梢员划?dāng)作是區(qū)域型的房地產(chǎn)波動規(guī)律，這是因為其首先會在相關(guān)區(qū)域內(nèi)的某一個城市中出現(xiàn)，接著會較為迅速地擴散至該區(qū)域附近的城市中，最終形成特定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)周期性的波動。我國各區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有較為顯著的差異性，此外，各區(qū)域之間的市場化進程也有所不同。因此，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢經(jīng)常會在不同的區(qū)域里表現(xiàn)出各不相同的發(fā)展規(guī)律。

3 我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域價格彈性差別的形成

房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，這是因為房地產(chǎn)業(yè)是由房產(chǎn)與地產(chǎn)兩個行業(yè)結(jié)合而成的產(chǎn)業(yè)，因此，土地在在一定程度上會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響。土地是房產(chǎn)的載體，所以，房地產(chǎn)具有較強的固定性，而房地產(chǎn)在形成之后便擁有區(qū)位上的固定性，這就使得房地產(chǎn)實體無法在空間上產(chǎn)生流動性，由此導(dǎo)致了不同區(qū)域的房地產(chǎn)價格和供求數(shù)量出現(xiàn)較為明顯的差異。由于房地產(chǎn)的固定性，因此即使某一區(qū)域的房地產(chǎn)的價格大幅度地上升，也很難將相鄰區(qū)域的房地產(chǎn)實體吸引過來，最多只能夠吸引一小部分的流動投資資金的涌入，不過這部分資金若想完全轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實體還需要較長的一段時間。

由于種種因素的制約，房地產(chǎn)只能就地進行開發(fā)而不能轉(zhuǎn)移至比較有利的市場上加以利用，這在某種意義上也對房地產(chǎn)商品的供求范圍產(chǎn)生了限制，促使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出較為顯著的區(qū)域性特點。需要特別指出的是，房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性在其價格的區(qū)域性上表現(xiàn)的最為明顯，不同的房地產(chǎn)市場，不同地區(qū)的房地產(chǎn)都存在著不同的價格彈性與價格[2]。

4 房地產(chǎn)業(yè)在促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用

房地產(chǎn)業(yè)為社會提供了大量的居住場所，而這些場所為社會勞動力提供了容身之處，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在促進社會勞動力的再生產(chǎn)工作中發(fā)揮了重要的作用。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)也可以為企業(yè)提供開展生產(chǎn)活動所必需的廠房以及辦公用房等場所，所以，地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)，在某種意義上，房地產(chǎn)行業(yè)的供房能力是區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵影響因素。除此之外，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的關(guān)聯(lián)性，能帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅與金融業(yè)、建筑業(yè)以及家具業(yè)有著密切的聯(lián)系，同時還與塑料、鋼鐵、化工、手工業(yè)以及機電等行業(yè)緊密相關(guān)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也能促進區(qū)域的家電、服務(wù)以及木材加工等行業(yè)的興起[3]。

投資對于社會經(jīng)濟的發(fā)展而言有著重要的意義，其是一種資金價值的的墊付行為。資本投資與經(jīng)濟發(fā)展之間有著微妙的關(guān)系。一方面經(jīng)濟水平的增長與蕭條會相應(yīng)地促使投資興起與衰落，而另一方面投資的增長又是國民經(jīng)濟增長的重要前提。

縱觀我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特點，筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對于地區(qū)經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響的主要傳導(dǎo)渠道如下：在現(xiàn)實的房地產(chǎn)物業(yè)形成后，通過房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化來影響經(jīng)濟的發(fā)展。不同形式的房地產(chǎn)物業(yè)用作不同產(chǎn)業(yè)部門，將會直接對各產(chǎn)業(yè)部門彼此之間的平衡發(fā)展以及生產(chǎn)能力造成影響。如果過分偏重于消費型的物業(yè)比如飯店、賓館等物業(yè)，則在某種意義上會對住宅或者其他物業(yè)的建設(shè)產(chǎn)生不利的影響，從而導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展失衡。固定性投資的增長是我國經(jīng)濟快速增長的關(guān)鍵影響因素，而房地產(chǎn)行業(yè)的投資在一定程度上推動了固定性投資的增長，使得房地產(chǎn)行業(yè)對國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長作出了更為卓越的貢獻。就目前情況而言，房地產(chǎn)投資的增長速度是國民經(jīng)濟增長速度的幾倍，有些地區(qū)的房產(chǎn)投資甚至出現(xiàn)另一個泡沫破滅循環(huán)的可能性。

5 關(guān)于促進房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)只有與地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展才能保證房地產(chǎn)投資的健康發(fā)展，若房產(chǎn)投資超出了社會對其的需求，則會造成資金大量積壓、房地產(chǎn)業(yè)機制不暢的局面，從而使得金融業(yè)出現(xiàn)壞賬，影響房地產(chǎn)行業(yè)的工作效率，甚至?xí)沟脟鴥?nèi)的金融系統(tǒng)不穩(wěn)定。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要性，筆者提出了一些有利于促進區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議。

5.1 區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)價格應(yīng)與本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)

雖然我國近年來經(jīng)濟發(fā)展較快，但是人均經(jīng)濟水平與發(fā)達國家相比仍有著較大的差距，而我國許多地區(qū)的價格形成機制不盡如人意，因此房地產(chǎn)價格往往處于偏高的位置，大大地超出了普通居民的購房預(yù)算范圍，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，各區(qū)域應(yīng)當(dāng)積極探尋適合本地區(qū)的房地產(chǎn)價格形成機制，在經(jīng)濟較為落后的地區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)有目的性地減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政費用，從而在一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)開發(fā)成本，促使房產(chǎn)價格下降。除此之外，各區(qū)域還應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行涉房收費項目，貫徹落實國家相關(guān)房控政策，從而促使房價降低[4]。

5.2 依據(jù)實際設(shè)計適應(yīng)本區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略

若希望在保證房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)要不僅和區(qū)域經(jīng)濟水平相適應(yīng)，同時還要與區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃相匹配。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)行業(yè)作為一個完整的產(chǎn)業(yè)放在國民經(jīng)濟的大環(huán)境中考慮，簡明地講，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)地區(qū)的發(fā)展情況來制定房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展策略。

在我國經(jīng)濟較為發(fā)達的區(qū)域如一些大城市中，房地產(chǎn)行業(yè)能作為一個新興的產(chǎn)業(yè)增長極，有關(guān)部門可以利用房地產(chǎn)行業(yè)所具有的高度關(guān)聯(lián)性來推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。與此同時，有關(guān)部門在經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域可以進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)向市場化以及商品化的方向發(fā)展，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平的提高。此外，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極努力適應(yīng)社會主義經(jīng)濟市場的需求，積極改變以往的開發(fā)理念，發(fā)展受消費者青睞的第二代樓盤。此外，由于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)投資能耗比較大，對環(huán)境造成的不良影響較大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極改進生產(chǎn)方式，盡量降低房產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的能耗，爭做“環(huán)境友好型”的房地產(chǎn)企業(yè)。

上段闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的發(fā)展策略，接下來筆者將介紹房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。由于經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域的人們購買力相對較低，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商在這些地區(qū)還應(yīng)當(dāng)建設(shè)一些價格較低的住宅小區(qū)，實行薄利多銷的銷售模式，以求在保障自身利潤的同時能夠給經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的居民帶來福利。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)建設(shè)較為便宜的住宅，可以促進資金回收工作，保證資金鏈的正常，同時，還能獲得廣大人民群眾的支持與贊譽，有利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌形象，積聚人氣，其對企業(yè)今后的發(fā)展大有裨益。

5.3 對房地產(chǎn)投資速度進行適度合理的調(diào)控

房地產(chǎn)資本投資對于房地產(chǎn)企業(yè)而言有著極為重要的意義，其能幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決就業(yè)問題以及改善居住條件。所以，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)投資的速度開展適度的調(diào)控工作，既要遏制區(qū)域房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，同時也不能過度地干涉房地產(chǎn)投資的發(fā)展，要時刻把握房地產(chǎn)投資調(diào)控工作的力度，從而做出最為合理的調(diào)控策略。我國經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)投資，若有關(guān)部門無法掌控對房地產(chǎn)投資速度的調(diào)整力度，使其過快或者過慢，都不利于我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中起到了重要的作用，其與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有著非常緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極調(diào)整在不同地區(qū)的發(fā)展策略，使其與地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，如此才能最大程度的保證自身的利益。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)積極回報社會，多建設(shè)一些經(jīng)濟使用房和廉租房，從而使得更多的低收入居民獲得住房保障，讓這些居民們能夠努力工作，安心生活，從而促進社會的和諧穩(wěn)定，為我國的社會發(fā)展作出貢獻。

[1] 鄭成華．關(guān)于房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展適應(yīng)性分析方法[J]．中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2012(02)．

[2] 辛貝妮，孫春瑩，司維．關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的思考[J]．科技信息，2012(13)．

[3] 程選，岳國強，任榮榮．關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究之三：我國“房價上漲過快”的原因分析[J]．中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2012(12)．

[4] 李斌．鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場價格策略研究[J]．內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)院學(xué)報(綜合版)，2012(01)．

F293.3

A

2096-0298(2015)09(b)-113-03

閻秋序(1990-)，女，遼寧沈陽人，東北大學(xué)工商管理學(xué)院碩士在讀，主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)方面的研究。