房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化探析

劉夢琛

1.我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況

自20世紀末，我國取消住房分配政策的實施，并開始大力推廣住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展活力，現(xiàn)如今房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國國民經(jīng)濟體系中占比較重的產(chǎn)業(yè)之一，是我國整體經(jīng)濟發(fā)展的有利支柱。從住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值始終在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占比4%以上，且這一數(shù)據(jù)有明顯上升的趨勢。對房地產(chǎn)業(yè)投資的增加，一定程度上有效提升了我國國民經(jīng)濟中的投資部分總額，與此同時，還帶動了其它數(shù)十個種類不同或相關的行業(yè)發(fā)展，足以說明房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟的重要性以及必要性。

房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，直接帶來相關就業(yè)人員的入職機會，能夠有效改善我國的就業(yè)狀況。與房地產(chǎn)有密切聯(lián)系的相關其它產(chǎn)業(yè)大多都是第三產(chǎn)業(yè)，因此在房地產(chǎn)業(yè)猛烈發(fā)展的同時，也較大程度地帶動了我國第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，繼而幫助調(diào)整了我國相關產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

1.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展狀況

我國房地產(chǎn)業(yè)在過去的十年間一直保持著極度亢奮并且過于熱烈的狀態(tài)，各個行業(yè)的人士都一口氣鉆入房地產(chǎn)業(yè)獲取了大量利潤，只要你有了土地就能賺取錢，由此引發(fā)了全國性炒房熱潮。當時房地產(chǎn)業(yè)的這種排浪式猛烈發(fā)展最終致使房地產(chǎn)業(yè)不復理性發(fā)展，逐漸形成了瘋狂的發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)的熱烈發(fā)展一直為我國國民經(jīng)濟的增長做出了巨大的貢獻，但與此同時，這一產(chǎn)業(yè)也變成了致使國有資產(chǎn)流失最嚴重的行業(yè)領域，也是法律糾紛不斷、投訴不斷的行業(yè)，更是導致銀行系統(tǒng)風險威脅最嚴重的產(chǎn)業(yè)。在此基礎上，我國房地產(chǎn)公司所得利潤極其可觀，物極必反，大多房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力還不夠成熟，有的企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)機制還不完善，發(fā)展過程中對銀行借貸的依賴性較強，其中尤以短期借貸尤為常見。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量多達近四萬，但是這其中上市公司的數(shù)量僅占全國所有上市公司的3%。除此之外，許多房地產(chǎn)企業(yè)信用度不夠，忽視對品牌的創(chuàng)建和營銷。我國房地產(chǎn)企業(yè)收益效率和其它行業(yè)相比極其具有誘惑力，短時期內(nèi)加入了過多的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)存的問題

2.1 房地產(chǎn)上市公司整體負債多

由于工程復雜難度高、施工周期長，房地產(chǎn)業(yè)在資金方面的需求較高，尤其是在與其它行業(yè)的對比下。早有研究表明，過度的負債經(jīng)營一定程度上會直接導致發(fā)生破產(chǎn)風險以及財務風險的可能性增高。與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到國家宏觀調(diào)控的影響程度較高，因此宏觀政策或經(jīng)濟變動將會使得負債經(jīng)營下的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)更嚴重的發(fā)展風險。

我國房地產(chǎn)業(yè)的主要特征是歷時周期長、投入大同時風險也大，房地產(chǎn)上市公司在制定融資方案時，應當考慮采用長期負債的融資方案，但其實在我國房地產(chǎn)業(yè)的實際發(fā)展中，長期負債比重較低。這種發(fā)展現(xiàn)狀將會一定程度上增加企業(yè)短期償債的壓力，降低其融資能力并且不利于日常經(jīng)營管理，另外，還會使得房地產(chǎn)上市公司資金運轉(zhuǎn)困難，擴大企業(yè)可能面臨的信用風險以及流動風險。

2.2 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量不高

我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)并不完善，上市公司的整體資產(chǎn)負債率較高，長期負債率較低，資金來源與實際發(fā)展不匹配，不利于公司的長期發(fā)展。資本結(jié)構(gòu)，也就是上市公司內(nèi)部資本構(gòu)成的靜態(tài)反映，一定程度上來說可以有效反映出該企業(yè)的融資工作，具有明顯的動態(tài)特征。企業(yè)作出的具體融資工作可以直接影響到企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從某種程度上來說，房地產(chǎn)上市公司的融資行為決定了其資本結(jié)構(gòu)，與此同時，資本結(jié)構(gòu)又能對融資工作產(chǎn)生一定作用的影響。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量出現(xiàn)問題，一定程度上也就說明企業(yè)現(xiàn)采用的融資結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源按照屬性主要分為內(nèi)源以及外源，大多企業(yè)比較傾向于選擇股權(quán)融資方案，現(xiàn)實中主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)都不同程度地展現(xiàn)了首次發(fā)行股票的意向。

3.優(yōu)化我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的可行性策略

3.1 減少我國房地產(chǎn)上市公司整體資產(chǎn)負債率

根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢，應當將減少其資產(chǎn)負債率作為工作入口。一般來說，負債率高對于盈利性企業(yè)來說，可以考慮采用合適的財務杠桿對企業(yè)最終獲得的利潤進行多倍放大，與此同時，有效減少稅務支出。另外，財務杠桿對于房地產(chǎn)上市公司來說也是一把雙刃劍，一旦企業(yè)出現(xiàn)項目風險，財務杠桿將會加劇企業(yè)的困境。我國大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負債率需要降低10%左右，我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率較高，主要是因為融資結(jié)構(gòu)不合理造成的，因此有效降低我國房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率應當首先結(jié)合當前房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)問題現(xiàn)狀，找尋科學合理的應對方式。

3.2 優(yōu)化我國房地產(chǎn)上市公司的償債工作

在我國目前的房地產(chǎn)上市公司負債體系中，長期負債沒有得到該有的重視。想要達到優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的目標，可以先對我國房地產(chǎn)上市公司的長期負債比例進行合理調(diào)整。我國房地產(chǎn)企業(yè)所具備的短期償債能力和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)有非常緊密的聯(lián)系，具體進行分析可以發(fā)現(xiàn)，當企業(yè)具備一定程度的拆債能力時，企業(yè)一般會作出提高負債比例的決策，另外，當企業(yè)具備較強的短期償債能力時，隨即會較大程度地提高負債比例，某種程度上來說會造成較大的經(jīng)營風險。對我國房地產(chǎn)上市公司來說，一定程度的長期負債比例提升，將會使得企業(yè)資金來源趨于穩(wěn)定，是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)總體償債能力的途徑之一。我國房地產(chǎn)上市公司目前存在融資渠道單一的發(fā)展問題，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資對象是銀行，并且企業(yè)獲得長期發(fā)展資金來源的渠道非常有限，想要有效緩解企業(yè)融資工作開展難的現(xiàn)狀，需要合理拓寬融資渠道，加強對債權(quán)市場的發(fā)展，注重引入房地產(chǎn)投資信托基金。

3.3 擴大房地產(chǎn)上市公司規(guī)模

當房地產(chǎn)市場自然形成了房價并屬于可控制范圍內(nèi)，那么這房價的上下調(diào)動仍舊由市場本身去調(diào)節(jié)，而政府應當承擔的職責只是負責對市場進行監(jiān)管，這其中不包括不當干預任何一個市場決策，政府進行市場監(jiān)管的主要方式來自于法律、經(jīng)濟和財稅，并不單單只有行政動作。雖然目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，但是普遍不具備理想的規(guī)模建設，規(guī)模較小加上負債率較高，也就使得企業(yè)的整體應對風險能力不足，因此，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，擴大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模是主要手段。想要達到擴大企業(yè)規(guī)模的發(fā)展目標，應當加快房地產(chǎn)行業(yè)的整合工作，加快低競爭力企業(yè)的破產(chǎn)工作，增強企業(yè)之間的兼并工作，在一定程度上通過整合資源減少房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，有效擴大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)上市公司的企業(yè)結(jié)構(gòu)某種程度上來說直接關系到企業(yè)的決策階段以及融資階段，除此之外，對投資者的經(jīng)濟收益以及債權(quán)人收益率也有一定緊密聯(lián)系，因此，針對房地產(chǎn)上市公司進行的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化探析具有極大的現(xiàn)實意義。本文針對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及現(xiàn)存的資本結(jié)構(gòu)問題，提出一些可行的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略。

［1］徐慧.我國房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題探析［D］.江西財經(jīng)大學，2012.

［2］包微微.房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)及其優(yōu)化研究 ［D］.黑龍江大學，2013.

［3］趙長征.房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究［D］.東南大學，2004.