揮手自茲去，房地產(chǎn)黃金十年

我從事房地產(chǎn)金融的十年（2004-2014）被稱為中國房地產(chǎn)的黃金十年。在我看來，2013年事實(shí)是整個中國房地產(chǎn)業(yè)的“傳統(tǒng)”頂峰，這一年也是萬科等標(biāo)桿性房地產(chǎn)公司正式轉(zhuǎn)型的元年；這一年是整個房地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)期”轉(zhuǎn)變的元年。

房地產(chǎn)天然具有金融屬性。盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)對金融屬性的定義沒有統(tǒng)一的說法，但從本質(zhì)上來看，至少有兩層含義：一即具備金融產(chǎn)品的特征，包括流動性、收益性和價(jià)格波動性，可理解為金融產(chǎn)品；二即具備金融功能，可進(jìn)行人群、地域以及期限上的資源再配置。承認(rèn)房地產(chǎn)的金融屬性，分析未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢就變得較為簡單了。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)的金融屬性，銀行（或者非銀行金融機(jī)構(gòu)——最典型就是信托）視其為最佳擔(dān)保品（境外也一樣），對其估值也隨其行業(yè)周期波動，房地產(chǎn)黃金十年的一路上行，不僅僅造就了福布斯排名靠前的房地產(chǎn)富豪，還造就了一批排名迅速躥升的銀行（金融）新貴。但M2的神力終究抵抗不了市場規(guī)律，地方政府的“土地財(cái)政”無論怎么變換方式“托市”，都難以抵擋行業(yè)的整體下行。

房地產(chǎn)的金融屬性也決定了其作為投資（投機(jī)）品時(shí)，必然有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。市場景氣時(shí)，作為抵押品可以通過提高抵押比例，或者提高評估值獲取更多的資金；一旦倒轉(zhuǎn)，猶如股市的去杠桿，發(fā)生的是“踩踏”，即加速下跌，曾經(jīng)發(fā)生的海南房地產(chǎn)崩盤（當(dāng)然也有其他非市場因素）便是“血證”。港資的房地產(chǎn)開發(fā)商深刻體會了其金融屬性，因此，非常強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流管理，越是市場景氣、越是降低有息負(fù)債比例（港資開發(fā)商的凈資本負(fù)債率一般不超20%，即有息負(fù)債總額不到公司凈資產(chǎn)總額的20%），以保證不期而至的市場風(fēng)險(xiǎn)。

金融市場往往是牛市的時(shí)間短，熊市的時(shí)間長，熊市的致勝法則是“剩者為王”和“贏者通吃”。中國房地產(chǎn)的黃金十年，是前所未有的大牛市，因?yàn)槠涑袚?dān)了M2蓄水池的歷史使命。如今，既然已經(jīng)承認(rèn)“白銀時(shí)代”來臨，就不必再抱什么幻想，畢竟，白銀的價(jià)格跟黃金比，已經(jīng)不是“腰斬”那么簡單。

討論房地產(chǎn)的趨勢，往往會遇到一個詞：“剛需”?？膳碌氖?，中國的“人口紅利”正在消失。當(dāng)年日本的總和生育率（也稱總生育率，指該國或地區(qū)在育齡期間——國際傳統(tǒng)上一般以15至44歲為準(zhǔn)——的每個婦女平均生育的子女?dāng)?shù)，一般該比率小于2.1，新生人口是不足以彌補(bǔ)生育婦女和其伴侶數(shù)量的）下降到1.8以下的十年后，其房地產(chǎn)出現(xiàn)了崩盤。中國（計(jì)劃生育）2000年政策允許的總和生育率是1.46（即使全面放開二胎政策，人口的增長也未可期），中國小學(xué)生入學(xué)人數(shù)從1995年的2531.8萬，減少到2014年的1658.4萬。人口紅利消失，直接對應(yīng)儲蓄率的逐步下降，對房地產(chǎn)的長期需求也在下降，而中國目前海量的存量房是不會消失的，且房地產(chǎn)投資只是放緩，而非負(fù)增長！

從業(yè)十年，被人問最多的問題是現(xiàn)在房價(jià)便宜嗎？我喜歡用炒股作對比，我想下一次就好好討論一下！（作者/李向民，資深地產(chǎn)金融人士）