呼和浩特：觀望氣氛濃，市場(chǎng)疲軟依舊

韓靜

作為全國(guó)最早松綁限購(gòu)的三線城市，呼和浩特近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌宕起伏一直備受關(guān)注。截止今年4月，呼和浩特的房地產(chǎn)均價(jià)保持在6282元/m2。2014全年，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共計(jì)1370.88億元，比上年下降7.3%。商品房銷售全面下滑。呼市“解限”救市依舊未能消化高庫(kù)存量。

位于華北西北部的呼和浩特，是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，也是除天津、石家莊外距離首都北京最近的省會(huì)城市。由于地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、西部大開(kāi)發(fā)、振興東北老工業(yè)基地三大戰(zhàn)略交匯處，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近幾年得到迅速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。

一波三折松綁限購(gòu)率性破題

作為國(guó)內(nèi)首個(gè)松綁限購(gòu)的省會(huì)城市，呼和浩特一度被推至風(fēng)口浪尖。2014年6月20日，呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處對(duì)外公布呼和浩特市政府辦公廳印發(fā)的 《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》中提出，未來(lái)在充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用的同時(shí)，將取消商品房銷售方案?jìng)浒钢贫?，居民?gòu)買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。呼市松綁限購(gòu)，對(duì)其他欲松綁限購(gòu)的三四線城市來(lái)說(shuō)釋放出一個(gè)信號(hào)：國(guó)家對(duì)樓市的限購(gòu)行為有望放緩。

然而，事件于6月25日下午發(fā)生逆轉(zhuǎn)，上述文件被呼市政府以“打印錯(cuò)誤”為由從官網(wǎng)上撤掉，直到26日晚，呼和浩特市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處才對(duì)外發(fā)表更正聲明，將文件中第七項(xiàng)第二行括號(hào)內(nèi)“含二套住房”的字樣改為“含二手住房”，并重新發(fā)布了文件。至此，松綁限購(gòu)的舉措在呼市政策層面已穩(wěn)穩(wěn)坐實(shí)。

時(shí)隔一年，呼市樓市是否在政府和開(kāi)發(fā)商的殷切期盼中等來(lái)了樓市的回暖？?jī)?nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍在接受《小康》記者采訪時(shí)給出的答案是：不明顯。

數(shù)據(jù)顯示， 2014年，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共計(jì)1370.88億元，比上年下降7.3%。商品房銷售全面下滑。而作為省會(huì)城市，呼市本地受全區(qū)大氣候影響，房地產(chǎn)銷售額也沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的漲幅，呼市本地購(gòu)房者的觀望情緒也在不斷加重。

于光軍指出，呼市政府發(fā)文松綁限購(gòu)經(jīng)歷一波三折，也說(shuō)明了政府層面對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度確實(shí)比較謹(jǐn)慎，但利用行政手段繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，以刺激樓市回暖并不是最明智的做法?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)營(yíng)還需要將權(quán)利的指揮棒交還給市場(chǎng)。”于光軍表示，目前針對(duì)呼市本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擺在他們面前最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題只有一個(gè)，就是急著去庫(kù)存回籠資金以解決后顧之憂。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：去庫(kù)存悠著走

政策落地后，呼市本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原本以為等來(lái)的是一場(chǎng)促進(jìn)樓市回暖的“及時(shí)雨”，卻不料還是陷入了消費(fèi)者不買賬的尷尬境地。呼和浩特瑪雅房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人徐燕告訴記者，從去年下半年正式松綁限購(gòu)以來(lái)，呼市整體房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)，個(gè)別區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在波動(dòng)。在新城區(qū)多個(gè)項(xiàng)目區(qū)，樓盤均價(jià)都在4980元/平方米徘徊，相比此前該地域銷售均價(jià)都保持在6000元/平方米的水準(zhǔn)差距十分明顯；在賽罕區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，目前均價(jià)為6500元/平方米，同去年7000多元/平方米相比也呈現(xiàn)出跌落。“即使房?jī)r(jià)下滑，大多數(shù)市民依舊沒(méi)有表現(xiàn)出購(gòu)買欲望而是繼續(xù)觀望?！?/p>

25歲的孫俊就是購(gòu)房大軍中的觀望者之一。現(xiàn)在，每逢周末他都會(huì)和女友跑到呼市各大樓盤銷售大廳了解最新的房?jī)r(jià)走勢(shì)。如此辛苦，目的只有一個(gè)，買到市內(nèi)最便宜的房子。相比寄希望于低房?jī)r(jià)的孫俊，從事多年房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的陳先生，卻等得心急火燎?！笆袌?chǎng)需要刺激，但當(dāng)前呼市房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出來(lái)的疲軟無(wú)論是政府還是房地產(chǎn)商都無(wú)法控制，市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用需要在一段時(shí)間內(nèi)去自行調(diào)試。”

陳先生坦言，在大量的空置樓房銷售無(wú)門的情況下，房地產(chǎn)商所面臨的不單是來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)要考慮房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的背景下如何在三四線城市存活。“撬動(dòng)房地產(chǎn)利益的蛋糕對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最不愿意做出的讓步，但為了去高庫(kù)存量，房地產(chǎn)商又不得不作出妥協(xié)?！标愊壬蛴浾哌M(jìn)一步解釋，所謂的妥協(xié)其實(shí)就是指房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行下調(diào)。

而在二手房交易市場(chǎng)，徐燕透露，房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，即使有政策紅利，購(gòu)房者們的謹(jǐn)慎態(tài)度依舊會(huì)考慮整體的投資環(huán)境。

購(gòu)房者：觀望等待

那么，對(duì)于三四線城市的老百姓來(lái)說(shuō)執(zhí)行限購(gòu)和松綁限購(gòu)到底對(duì)他們有沒(méi)有影響？

對(duì)此，于光軍指出，松綁限購(gòu)的政策對(duì)市場(chǎng)的刺激作用并不明顯，但在購(gòu)房者辦事流程簡(jiǎn)化服務(wù)方面卻得到了很大提高?！霸拘枰馁M(fèi)時(shí)間精力查驗(yàn)購(gòu)房人的購(gòu)房記錄這些流程都被取消，這對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)是省去麻煩的過(guò)程?！睂?duì)此，長(zhǎng)期接觸消費(fèi)者群體的徐燕也表示，此前被限購(gòu)政策綁住腿腳的購(gòu)房者們，在“解限”之后有了更多選擇。

北方新報(bào)房產(chǎn)記者顧先生用一句話概括了當(dāng)前呼市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，就是“既好不到哪里，也壞不到哪里”。同時(shí)他也指出，以外來(lái)人口居多的呼市，在住房剛性需求方面沒(méi)有國(guó)內(nèi)一線城市迫切，但依舊表現(xiàn)出追趕一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的勁頭。房地產(chǎn)行業(yè)供過(guò)于求的局面最終導(dǎo)致了房屋高空置率問(wèn)題的產(chǎn)生。這種冒險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)的良性運(yùn)作都是不利的。

“但接下來(lái)在房地產(chǎn)熱銷的6、7、8月銷售旺季，呼市房地產(chǎn)的交易有可能出現(xiàn)小高潮?！薄胺科笠?kù)存就要通過(guò)以價(jià)換量的策略來(lái)改善銷售業(yè)績(jī)?！庇诠廛娨仓赋鋈木€城市對(duì)政策的敏感落后于一線城市，呼市房地產(chǎn)的資金鏈條如果發(fā)生斷裂，各大樓盤的銷售將更加吃力?！坝绊懛?jī)r(jià)的一個(gè)根本因素是預(yù)期，如果預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，再高的房?jī)r(jià)依舊有人愿意高價(jià)接手。如果預(yù)期房?jī)r(jià)下降，面對(duì)再低的價(jià)格誘惑人們依舊會(huì)選擇等待?！?/p>

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局呼和浩特調(diào)查隊(duì)調(diào)查資料顯示：2015年一季度呼和浩特市新建住宅銷售價(jià)格累計(jì)環(huán)比下降1.4%，同比下降6.8%；新建商品住宅銷售價(jià)格累計(jì)環(huán)比下降1.5%，同比下降7.0%；二手住宅銷售價(jià)格累計(jì)環(huán)比下降0.4%，同比下降4.9%。呼市房地產(chǎn)的空窗期也許將持續(xù)更久……

編輯/張玉榮