高層樓宇經(jīng)濟(jì)成本分析與研究

[摘 要] 2013年杭州下沙地區(qū)在建在售的樓盤(pán)55個(gè)，其中30層以上的建筑約350幢，而看似華麗的高層樓宇背后卻是巨大的成本和無(wú)盡的安全隱患。其成本包括開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、建設(shè)成本，能源消耗、運(yùn)行成本，安全隱患成本，氣候環(huán)境成本，人力資源成本。目前，杭州下沙地區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量充足，入住率不高，供大于求。高層樓宇高成本在于統(tǒng)籌規(guī)劃不足，缺少可行性研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度。政府應(yīng)嚴(yán)把審批關(guān)，合理規(guī)劃城市，倡導(dǎo)綠色建筑，嚴(yán)格控制工程預(yù)決算，提高資金使用效率與可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 高層樓宇經(jīng)濟(jì)成本建造成本使用成本節(jié)能建筑

[中圖分類(lèi)號(hào)] F830 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A

Abstract： In 2013， there were 55 real estate projects under construction or for sale in Xiasha area， Hangzhou and about 350 buildings had 30 storeys. However， huge costs and endless security risks were hiding behind these gorgeous high-rise buildings. The costs include design cost， construction cost， energy consumption， operation cost， the cost of potential safety hazard， climate environment cost and human resource cost. At present， real estate supply is adequate in Xiasha area and the occupancy rate is not high. The housing supply is beyond demand. The high cost of high-rise buildings is due to the lack of overall planning， lack of feasibility studies and excessive real estate development. The government should intensify examination and approval procedure， make urban construction planning reasonably， and promote green building. Budget and final accounts should be strictly controlled for improving capital usage efficiency.

Key words： high-rise building， economic cost， construction cost， use-cost， energy-saving building

杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)下沙地區(qū)）建區(qū)21年來(lái)，“造城”步伐飛速，曾經(jīng)的“鄉(xiāng)下”已是高樓林立。2013年下沙地區(qū)在建在售的樓盤(pán)55個(gè)，其中已建成的30層以上的建筑約350幢。鱗次櫛比的現(xiàn)代化摩天大樓在下沙新城奇跡般地崛起，然而在外表氣派、亮眼的光環(huán)下卻隱含不小的運(yùn)行成本、安全隱患和空置問(wèn)題，沒(méi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。本文以杭州下沙地區(qū)高層建筑的經(jīng)濟(jì)成本問(wèn)題進(jìn)行分析。

一、高層樓宇建設(shè)及運(yùn)營(yíng)成本分析

1.開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、建設(shè)成本

高層建筑存在自身體量龐大、荷載強(qiáng)度高、功能繁多、承重結(jié)構(gòu)要求高的特點(diǎn)，施工成本幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。如上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)，總建筑面積近17萬(wàn)平方米，主體建筑高達(dá)333米，總投資：30億元，是相同建筑面積一般項(xiàng)目的近3倍。主要原因是承重結(jié)構(gòu)施工成本幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。因其造型獨(dú)特超高，承重結(jié)構(gòu)復(fù)雜、體量龐大、荷載強(qiáng)度高、地基處理及材料要求高、建筑物超高增加費(fèi)多、施工難度極大，且節(jié)節(jié)攀升，導(dǎo)致建筑承重施工工程部分造價(jià)幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。其次是洋設(shè)計(jì)師操刀的天價(jià)設(shè)計(jì)費(fèi)。

2.能源消耗、運(yùn)行成本

高層建筑物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)成本、維護(hù)管理費(fèi)用驚人，有的甚至是燒錢(qián)的建筑。

（1）各種能源消耗巨大。高層用水需專(zhuān)用水處理設(shè)備-變頻增壓泵，設(shè)備還要定期檢修，比普通樓用水成本高3倍；垂直爬升的電梯能耗巨大；寫(xiě)字間中央空調(diào)通道要定期清洗，費(fèi)用50元/m2；商住通常內(nèi)部間壁不合理，中間房間不能通過(guò)自然采光，照明用電是普通辦公樓的3倍；玻璃幕墻和寬大飄窗隔冷隔熱效果差，能耗巨大，空調(diào)費(fèi)用是普通墻體樓房費(fèi)用的4倍。

（2）建筑自身是能源消耗品，經(jīng)歲月的打磨，鋼筋混凝土的強(qiáng)度會(huì)漸漸減弱，其人工保養(yǎng)維修費(fèi)、材料費(fèi)等等開(kāi)支很大。

（3）交通成本、環(huán)境保護(hù)成本加大。下沙是杭州的東口，沿江密集的高樓阻擋了城市的通風(fēng)口，霧霾不易擴(kuò)散，加劇了夏季炎熱現(xiàn)象。

3.巨大的安全隱患成本

（1）頻現(xiàn)“高層建筑綜合癥”。高層寫(xiě)字間里每層2000㎡的大廳里，上百號(hào)人時(shí)時(shí)刻刻被電話(huà)、電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、傳真、掃描、空調(diào)的噪音、輻射包圍，而且時(shí)常被清洗中央空調(diào)的化學(xué)劑侵害著，長(zhǎng)此以往，免疫力下降、疾病上身。

（2）安全隱患、危機(jī)四伏。大量可燃性材料，建筑內(nèi)部還分布著大量電線(xiàn)電纜，一旦失火，誰(shuí)都知道電梯是斷不可乘坐的，那么在高層的人要如何下至地面呢？城市安全部門(mén)曾做過(guò)這樣一個(gè)試驗(yàn)，讓一名身強(qiáng)力壯的消防員從第33層跑到第一層，用了十來(lái)分鐘。風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震、傳染病、人為破壞等不可預(yù)見(jiàn)性災(zāi)難、突發(fā)事件，不易快速救助，會(huì)造成巨大損失。

（3）高層用水靠水泵增壓設(shè)備二次供水潛在極大的污染。endprint

（4）多數(shù)高層住宅電梯間狹小，容不下“救命擔(dān)架”

4.氣候環(huán)境成本、交通成本、社會(huì)成本

下沙地區(qū)是杭州的東口，沿江密集的高樓阻擋了城市的通風(fēng)口，霧霾不易擴(kuò)散，加劇了夏季炎熱現(xiàn)象、地面沉降。早晚高峰商住大廈電梯擁擠、周邊交通擁堵、停車(chē)難。在追求節(jié)約土地和GDP發(fā)展中留下的問(wèn)題和遺憾。

5.人力資源成本上升

高層建筑綜合癥使白領(lǐng)們情緒壓抑、甚至抑郁萌生自殺傾向，嚴(yán)重扼殺人的身心健康，人際關(guān)系緊張、矛盾加劇，大大降低了辦公效率，而且人員流動(dòng)頻繁。

6.空置率高，資金成本加大

下沙空置率導(dǎo)致活錢(qián)變成死錢(qián)，金沙湖板塊的德信.早城售罄并交付使用近2年但空置率達(dá)60%。

7.高成本沒(méi)有得到相應(yīng)回報(bào)，經(jīng)濟(jì)上得不償失

沿江商住樓宇普遍面臨樓宇產(chǎn)出率與稅收屬地率較低等問(wèn)題。如，近年“租稅聯(lián)動(dòng)”等激勵(lì)政策，優(yōu)化了業(yè)主租金和政府稅收配比，提高了商務(wù)樓宇的稅收屬地率和產(chǎn)出率，但由于實(shí)行較為普遍的常規(guī)政策，缺乏區(qū)域性特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)企業(yè)吸引力不足，空置率60%?！?jié)地效益與建造投資、維護(hù)費(fèi)用比例不盡人意，高成本沒(méi)有得到相應(yīng)回報(bào)。

二、杭州下沙地區(qū)沿江板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.供應(yīng)量充足

近些年房產(chǎn)大鱷紛紛搶灘杭州下沙，下沙沿江板塊，更是東部新城著力打造的一個(gè)區(qū)塊。目前下沙地區(qū)樓盤(pán)項(xiàng)目55個(gè)，其中沿江商住區(qū)樓盤(pán)12個(gè)，有朗詩(shī)·國(guó)際街區(qū)、保利·東灣、保利·江語(yǔ)海、保利·玫瑰灣、保利·城市果嶺、宋都·晨光國(guó)際、金隅·觀瀾時(shí)代、華元·夢(mèng)琴灣、世茂·江濱花園、伊薩卡國(guó)際、多藍(lán)水岸以及野風(fēng)·海天城，其中就保利一家就占到120萬(wàn)平方米總開(kāi)發(fā)體量。這些已交付樓盤(pán)總共20000多戶(hù)，按每戶(hù)3口人計(jì)算，則理論上有6萬(wàn)的入住人口。

2.入住率不高

我們?cè)谙律逞亟牟缺P(pán)所觀察到的現(xiàn)象是：交付樓盤(pán)安裝空調(diào)外機(jī)的寥寥，由此判斷，下沙樓盤(pán)空置率很高，實(shí)際的人居氣息并沒(méi)有這么濃密。夢(mèng)琴灣、伊薩卡國(guó)際城、多藍(lán)水岸等是交付較早的樓盤(pán)，現(xiàn)在已形成成熟社區(qū)。而江濱花園一期入住率為60-70%，二期則剛剛交付。伊薩卡的入住率不足40%。所以整個(gè)沿江商住區(qū)，比較熱鬧的多集中在東部沿江的成熟社區(qū)，而南部仍有人煙稀少之感。如保利·江語(yǔ)海共有13.7萬(wàn)平米，共有7幢公寓以及排屋目前在售剩余房源加上未開(kāi)盤(pán)的房源數(shù)，江語(yǔ)海剩余房源在500套左右。保利·玫瑰灣總建面約17萬(wàn)平米，剩余房源102套。截止2014年下沙商品房庫(kù)存量約1.9萬(wàn)套，加上已售空置的近1萬(wàn)多套，相當(dāng)于白白占用資金3個(gè)多億，占用土地56萬(wàn)平方米，。

3.大量高層樓宇，配套沒(méi)跟上，供大于求

沿江商品房有如此巨大的在售和已售體量，為什么沒(méi)有得到相應(yīng)的入住率呢？行走在下沙東部灣還是有冷清之感，很多購(gòu)房者表示，東部灣擁有一線(xiàn)江景和地鐵規(guī)劃，但是周?chē)涮讻](méi)跟上是客觀原因，除了物美二店，該區(qū)域基本都是小型的臨街店鋪，缺乏集中的大型商業(yè)是東部灣的軟肋之一。而更主要原因是限購(gòu)限制了購(gòu)買(mǎi)，供應(yīng)顯出過(guò)剩，投資買(mǎi)房者只買(mǎi)不住。在沒(méi)有足夠多的人口密度之前，這些商業(yè)體也很難能否成功招商。

4.空氣質(zhì)量不好，入住意愿不強(qiáng)烈

下沙人都知道“下沙白天是天堂，晚上是地獄”，不良企業(yè)晚上偷偷超標(biāo)排放，企業(yè)排放出來(lái)的異味讓人躲都沒(méi)法躲，睡夢(mèng)之中就被這股味道給“熏”醒了。大型工業(yè)聚集區(qū)、大型新城居住綜合區(qū)、15所高校的大學(xué)城近在咫尺，下沙的布局，讓人歡喜讓人憂(yōu)。

三、高層樓宇高成本、不經(jīng)濟(jì)的根源

1.統(tǒng)籌規(guī)劃不足

各地一窩蜂的建標(biāo)志性建筑，是炫耀政績(jī)、攀比、擺闊心態(tài)。北方某城市的“生命之環(huán)”50層樓高，安裝有1.2萬(wàn)只LED燈，用鋼3000噸，造價(jià)上億元，因其耗費(fèi)巨資打造僅有的觀賞功能而遭人詬病。下沙在建項(xiàng)目55個(gè)，有的開(kāi)發(fā)商為了多獲收益，在狹小的園區(qū)內(nèi)立陡立崖的撮起N多個(gè)30層以上夜里看起來(lái)猙獰的龐然大物。

2.缺少可行性研究、審批關(guān)考慮不全

樓宇經(jīng)濟(jì)追求‘奇特高，只看到其標(biāo)新立異獨(dú)特的一面，卻沒(méi)深入算算經(jīng)濟(jì)賬，建設(shè)、使用的成本知多少，更沒(méi)想到其中隱患，沒(méi)權(quán)衡得失利弊，專(zhuān)家論證浮于形式。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，開(kāi)發(fā)商為追求目標(biāo)利潤(rùn)

年房產(chǎn)大鱷紛紛搶灘下沙，追求巨大的經(jīng)濟(jì)效益，人們跟風(fēng)炒房，房地產(chǎn)投資壓得銀行、企業(yè)、居民都“錢(qián)緊”。

四、杭州下沙地區(qū)城市高層建筑高成本的對(duì)策

1.政府嚴(yán)把審批關(guān)、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

（1）可行性研究不容忽視，做好項(xiàng)目論證，包括公開(kāi)項(xiàng)目用途、功能、預(yù)算、資金來(lái)源、運(yùn)營(yíng)成本、使用壽命、年收益等等，嚴(yán)格審批流程，施工建設(shè)前公示。

（2）限制規(guī)劃建設(shè)18層以上特別是30層或100米高的高層建筑。2014.9.28.杭州金桂大廈頂層18樓起火，動(dòng)用15輛消防車(chē)撲救，多人受傷，財(cái)務(wù)損失慘重。

（3）下沙不宜建過(guò)多高層住宅，因?yàn)?0平方公里轄區(qū)內(nèi)，有15所大學(xué)20萬(wàn)學(xué)生、轄區(qū)居民近40萬(wàn)，南部工廠(chǎng)眾多，醫(yī)藥、化工、橡膠、印刷、飲料等行業(yè)氣體污染不容小視。

2.低碳環(huán)保、研究建筑新材料

在這方面英國(guó)走在世界的前沿。英國(guó)的RMJM公司能夠提供預(yù)報(bào)建筑物設(shè)施的功能和建筑物將來(lái)的運(yùn)行費(fèi)用的服務(wù)，同時(shí)能夠提供可降低能源消耗的低碳材料，建筑物和樓宇持續(xù)發(fā)展提供專(zhuān)家和經(jīng)驗(yàn)，不遺余力地為客貨探究可降低運(yùn)行成本、減少建筑物能耗并保護(hù)環(huán)境的辦法甚至可以使客戶(hù)能夠?qū)⒛茉粗С龀跏嫉馁M(fèi)用與將來(lái)的節(jié)約進(jìn)行比較。

3.嚴(yán)格控制工程預(yù)決算，提高資金利益效率

在設(shè)計(jì)階段起充分考慮控制成本。設(shè)計(jì)方案統(tǒng)籌兼顧，分析建設(shè)成本與全壽命費(fèi)用。嚴(yán)格編制工程設(shè)計(jì)概預(yù)算，明確工程造價(jià)、使用成本與項(xiàng)目功能水平之間的關(guān)系。

4.借鑒新加坡的城市規(guī)劃

新加坡是彈丸之地，面積715.8平方公里，人口531萬(wàn)，人口密度7，422人/平方公里，新加坡人口密度是杭州的14倍，但城市規(guī)劃的非?？茖W(xué)有前瞻性，在市中心丹戎巴葛地鐵口還能看到大片的綠地，一些地方的原始森林保存完好，新加坡市民多住6層高的組屋，辦公和居民用房規(guī)劃得不疏不密，不浪費(fèi)也不閑置，很少拆來(lái)拆去、不停的躥高。

五、結(jié)論

杭州下沙錢(qián)塘江邊10余個(gè)樓盤(pán)全部都是30多層高，造價(jià)不低，但入住率不高，空置率均超40%，節(jié)地效益與建造投資、維護(hù)費(fèi)用比例不盡人意，高成本尚未得到相應(yīng)回報(bào)。而且不利于霧霾擴(kuò)散、增加熱島效應(yīng)等，總之弊大與利，限制、叫停18層以上的建筑迫在眉睫。

[參 考 文 獻(xiàn)]

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[責(zé)任編輯：劉玉梅]endprint