房地產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”

欒奕 杜曉鵬

“十三五”是全面建成小康社會(huì)的決勝階段，雖然有關(guān)房地產(chǎn)的描述在“十三五”規(guī)劃建議中并不多，但要確保“十三五”時(shí)期GDP6.5%的增速底線，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、京津冀等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等戰(zhàn)略任務(wù)，改善居住條件讓百姓獲得更多幸福感，實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)目標(biāo)，都離不開與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

但在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)也進(jìn)入了周期性調(diào)整?；仡?015年，雖有五次降息、五次降準(zhǔn)，但市場(chǎng)起伏不定，既有二季度的短暫?jiǎn)⒎€(wěn)回升，也有成色不足的“金九銀十”，既有存量房源的進(jìn)一步增加，也有“面粉貴過面包”的地王再現(xiàn)。

面對(duì)市場(chǎng)的起起伏伏和發(fā)展的機(jī)遇挑戰(zhàn)，我們需要理順?biāo)悸罚高^數(shù)據(jù)和事件，在政策、市場(chǎng)、行業(yè)的變化之中把握房地產(chǎn)業(yè)的“新常態(tài)”，因勢(shì)而動(dòng)，順勢(shì)而為。

經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)政策的變化

為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，新一屆中央政府著力在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“去房地產(chǎn)化”，以擺脫土地財(cái)政依賴。但為應(yīng)對(duì)短期經(jīng)濟(jì)下行壓力、實(shí)現(xiàn)“十三五”規(guī)劃目標(biāo)，中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變。從政府工作報(bào)告淡化房地產(chǎn)到財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，再到國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。態(tài)度轉(zhuǎn)變隨之而來的是產(chǎn)業(yè)政策的逐步調(diào)整。在堅(jiān)持“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、政府管保障”的思路下，中央一方面進(jìn)一步強(qiáng)化托底保障，另一方面逐步放松市場(chǎng)領(lǐng)域的政策限制。

（一）加大住房保障支持力度

在將城市危房改造納入棚改政策范圍、“十二五”3600萬套保障房建設(shè)目標(biāo)提前超額完成已成定局的情況下，中央對(duì)住房保障政策支持力度不減，以棚改舊改接替保障房建設(shè)，制定了三年改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套的目標(biāo) ，并輔之以三級(jí)財(cái)政投入，土體劃撥、免出讓金，免基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，免印花稅，還有國(guó)開行貸款及財(cái)政貼息等配套措施 ，予以支持。

（二）放寬市場(chǎng)領(lǐng)域政策限制

自2014年3季度開始，中央先后進(jìn)行了三輪的政策寬松。

第一輪，2014年“930新政”前后。在大部分地區(qū)限購(gòu)政策調(diào)整放松的同時(shí)，中央多部委發(fā)文，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)低首套房貸利率，重回2009年水平 ，放寬多套房貸款限制；放松公積金貸款條件 等。

第二輪，2015年“330新政”前后。政府報(bào)告用“穩(wěn)定、支持和促進(jìn)”代替了“抑制和調(diào)控”，并將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一；降低二套房首付比例 ，縮減房屋出售免征營(yíng)業(yè)稅年限 ，通過放松信貸政策和財(cái)稅政策刺激需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)；出臺(tái)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 的政策，控制二三線城市住房土地嚴(yán)重供大于求的狀況。

第三輪，是自2015年下半年已來的新一輪政策放松。調(diào)減公積金二套房首付款比例至20% ；取消限外令 ；調(diào)整部分固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目最低資本金比例 ，對(duì)于房地產(chǎn)開項(xiàng)目維持保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的資本金比例不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%；公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù) ；調(diào)減非限購(gòu)城市商業(yè)貸款首套房首付款比例至25% 。

理性回歸下，區(qū)域市場(chǎng)分化的加劇

雖然政策陸續(xù)放開，但在全國(guó)戶均住房擁有量超過1套的背景下，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和行業(yè)周期調(diào)整等因素影響，市場(chǎng)總體告別高速增長(zhǎng)，不同區(qū)域市場(chǎng)冷熱不均，進(jìn)一步分化。一線和部分二線城市相對(duì)穩(wěn)定，但三四線城市市場(chǎng)低迷。

2015年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積增速較1-9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增速較1-9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。10月末，商品房待售面積比9月末增加2122萬平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分析商品房銷售增速回落的主要原因之一是非重點(diǎn)城市商品房銷售增速回落。1～10月，非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1～9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全國(guó)銷售整體下行；而重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速與1～9月份持平，是市場(chǎng)穩(wěn)定器。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究，截至2015年9月，一線城市平均出清周期為9.1個(gè)月，去化情況良好，二線城市平均出清周期為13.1個(gè)月，去化情況尚可；而三、四線代表城市平均出清周期高達(dá)25.4個(gè)月，面臨較大壓力。

從未來發(fā)展看，“十三五”規(guī)劃提出了“戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高”的目標(biāo)，但受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面因素影響，不同區(qū)域、不同城市在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的人口流動(dòng)必然存在差異。房地產(chǎn)以土地和人口為載體，人口流入大的區(qū)域，還會(huì)有強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求，但人口流出的城市，房地產(chǎn)需求可能進(jìn)一步減少，市場(chǎng)可能逐步萎縮。因此，“十三五”甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局將進(jìn)一步加劇，一線城市、主要城市群等具有較強(qiáng)人口吸納能力的區(qū)域，可能迎來新的機(jī)遇。

激烈競(jìng)爭(zhēng)下，企業(yè)的合作與整合

市場(chǎng)分化，房地產(chǎn)企業(yè)向抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的一線城市回歸趨勢(shì)愈加明顯，也加劇了一線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2015年，一線城市地王頻出，地價(jià)高過房?jī)r(jià)、“面粉貴過面包”的情況屢現(xiàn)。其中，北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，前10個(gè)月樓面價(jià)超過5萬的地塊已有9宗，最貴樓面地價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)了企業(yè)間的合作，也加速了行業(yè)資源的整合。

（一）企業(yè)合作

一方面是品牌企業(yè)之間的合作更加緊密。一類是面對(duì)一線城市高昂的地價(jià)，聯(lián)合拿地已成為土地市場(chǎng)的主流，比如北京豐臺(tái)樊家村樓面價(jià)7.5萬/平方米地王，6家競(jìng)拍房企全部為聯(lián)合體。另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地出讓中，聯(lián)合拿地比重已達(dá)到46%。另一類是通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力，比如住宅龍頭萬科與商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)利益共贏。

另一方面是跨界合作不斷深化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)通過與新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)的跨界合作，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷拓展發(fā)展空間。比如萬科與百度、淘寶、騰訊的合作，比如首開與途家的戰(zhàn)略合作。

（二）企業(yè)整合

在市場(chǎng)機(jī)制作用下，馬太效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。品牌房企、標(biāo)桿企業(yè)，憑借資產(chǎn)積累、市場(chǎng)地位、管理經(jīng)驗(yàn)等，進(jìn)一步挖掘產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)在價(jià)值，保持較強(qiáng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)；而中小房企的生存發(fā)展空間被進(jìn)一步擠壓。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，大魚吃小魚，房企之間的并購(gòu)不可避免。我們看到萬科、恒大

在行政力量主導(dǎo)下，在國(guó)資國(guó)企改革中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)將迎來新一輪并購(gòu)重組。在分類改革完成的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院國(guó)資委監(jiān)管的112家國(guó)企可能進(jìn)一步整合、重組到30至50家。北京等地方國(guó)企也將展開新一輪的整合。

總的來看，雖然面臨經(jīng)濟(jì)下行和產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整等不利因素的影響，但無論是短期的政策寬松，還是經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展的需要，房地產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，“十三五”甚至更長(zhǎng)時(shí)間，仍將是重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期。但在機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前，房地產(chǎn)企業(yè)需要把握新常態(tài)下的政策環(huán)境、適應(yīng)新常態(tài)下的市場(chǎng)變化，順應(yīng)新常態(tài)下的行業(yè)趨勢(shì)。