基于BIM的房地產開發(fā)項目動態(tài)成本管理

吳忠福，沈紫珺

（河海大學 商學院，南京 210000）

隨著我國經濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產行業(yè)經歷十幾年的快速發(fā)展后，進入了增速的平穩(wěn)期、結構的調整期和品質的提升期。2014年是房地產行業(yè)的轉折年，行業(yè)從粗放發(fā)展的“黃金時代”邁入精細化管理的“白銀時代”，項目開發(fā)的成本壓力越來越大。如何細化成本管理手段，充分利用信息技術和數據庫技術，越來越受到房地產企業(yè)的重視。

1 房地產企業(yè)項目成本管理現狀

目前，大多中小型房地產企業(yè)（以下簡稱房企）依然沿用項目關鍵節(jié)點把控、三算對比等成本管理手段。但靜態(tài)的節(jié)點把控往往會因為項目數據的流失和信息交流的障礙，導致成本管理手段失效。而標桿房企雖然有嚴格的成本管理流程，也采用PDCA動態(tài)控制模式，但隨著工程規(guī)模的擴大，工程信息急速增加，標桿房企在動態(tài)成本管理中不同程度的存在以下問題：①成本預算手段不成熟，目標成本不準確；②由于項目信息來源多種多樣、統計口徑存在偏差，很難把握項目真實的費用信息，使得項目成本核算存在誤差；③把動態(tài)成本管理當成一種形式，僅反映動態(tài)成本，缺乏動態(tài)成本反饋、預警及有效的成本控制方法。

保證預算的準確性，構建動態(tài)成本的監(jiān)控—反饋—調節(jié)機制，形成一條完整流暢的成本管理鏈條，是本文選擇利用BIM技術構建成本控制系統的目的。

2 BIM的內涵與特點

BIM是一種包含豐富數據、面向對象、具有智能化和參數化特點的建筑信息模型。它支持不同項目階段、不同項目參與方以及不同應用軟件之間的信息交流和共享，可實現對建設工程項目設計、建造及運營的全過程管理。

BIM模型具有信息完整性、關聯性及統一性的特點。完整性體現在BIM不僅包括建筑3D幾何信息，還包括工程的設計、施工、維護等完整的信息。關聯性指組成模型的構建是可辨識和關聯的，能夠被統計和分析。統一性性表現在建筑生命周期內各階段模型的信息是統一的，在不同階段對模型進行修改或擴展時不需要重建。

3 BIM與動態(tài)成本管理的集成分析

動態(tài)成本管理是企業(yè)在工程項目開展過程中對項目所發(fā)生的各個費用開支進行實時采集和分析，根據企業(yè)成本目標動態(tài)地指導、監(jiān)督、調節(jié)和限制項目成本的過程。BIM因自身的平臺屬性，對動態(tài)成本管理中存在的問題有很強的針對性。

項目成本動態(tài)監(jiān)控要明確把控建設項目的施工資源、施工動態(tài)、材料及安裝成本等信息，BIM模型中豐富的構件信息，高集合性特點滿足這一要求；BIM平臺能及時且全過程地完成信息錄入，保證信息完整性；BIM模型具備關聯性和整體性，可簡化模型重建過程，并且修改信息會自動關聯到整個模型，可實現動態(tài)成本的即時反饋；成本數據的經驗通過BIM沉淀，歸入成本數據庫中，成為下一個建設項目的參考依據。

因此，將工程信息實時錄入BIM模型確保數據來源的唯一性和完整性，同時對數據獲取的結果具有及時性和可追溯性。由此可見，BIM與動態(tài)成本管理兩者在價值上相輔相成，具備良好的契合點。

4 基于BIM的房地產動態(tài)成本管理系統

4.1 基于BIM的動態(tài)成本管理模型設計思路

項目動態(tài)成本管理實行以來收效甚微，實質上是因為大多管理方案只面向數據，而只有基于BIM模型面向對象進行動態(tài)監(jiān)控才是可行方案。因此，本文構建了基于BIM的全過程動態(tài)成本監(jiān)控與預警模型，如圖1所示。

圖1 BIM全過程動態(tài)成本管理模型

該模型以即時記錄、系統分解、互動預測、復審核對、及時通報為設計原則，以BIM平臺為綜合樞紐，實現動態(tài)成本的實時監(jiān)控。在項目進展過程中通過合同拆分、非合同拆分動態(tài)地獲得成本信息，對比動態(tài)成本信息與目標成本，找出異常成本，及時調整成本結構，使整個項目健康運行。

4.2 基于BIM的動態(tài)成本控制系統各模塊內容

動態(tài)成本管理以預算、合同、變更、結算、付款等基本要素構成全過程管理系統。本文基于此，結合上文BIM動態(tài)成本管理模型，得出系統模塊。

4.2.1 基礎數據模塊

該模塊包含建筑對象的幾何、造價、進度、材料及供應商等基礎信息。這些信息可運算、可統計，最終形成構件信息庫。該模塊中還包含歷史數據，通過對過往數據的拆分，依據擬建項目實際情況可快速對項目投資造價進行估算。

4.2.2 合同管理模塊

為有效進行合同臺賬管理，BIM數據庫中錄入或生成的數據將通過分類和匯總，形成報表，隨時更新。

4.2.3 招投標管理模塊

該模塊利用BIM算量軟件進行工程量自動計算，為招標方提供了準確的工程量清單。并與投標方的投標文件工程量清單相對比，實現招投標的管理優(yōu)化。

4.2.4 設施管理模塊

該模塊利用BIM可視化軟件，如3Ds Max，進行設施的空間數據管理，更加直觀。而BIM的數據庫能有效支持設施的技術維護工作，也能有效保存或者輸出性能報告。

4.2.5 費用管理模塊

該模塊主要負責處理項目進展過程中的一切費用數據。利用BIM的5D成本模型制訂詳細的費用計劃。BIM可根據進度、工序和空間3個維度，就合同價、項目預算、計劃成本、實際成本、業(yè)主確認、結算造價計收款和支付等實現多算對比。

4.2.6 風險管理模塊

該模塊可評估和反饋風險。將BIM與ERP系統對接，生成計劃預算數據和過程數據，自動完成拆分、歸集任務，避免人為錯誤，實現真正的成本風險管控。另外，費用模塊和風險模塊互通，對成本進行實時動態(tài)管控，一旦發(fā)現成本超標，第一時間進行成本超標預警。

4.2.7 模擬管理模塊

該模塊利用BIM可視化軟件模擬施工過程，檢驗施工進度計劃是否合理。利用BIM分析類軟件，如PKPM，可對建筑日照、風環(huán)境及噪聲等進行模擬分析。在后期運營維護階段，BIM竣工模型給業(yè)主提供建設項目全部信息，為系統運營維護提供支持。

綜上，BIM動態(tài)成本管理系統能實現以下功能：施工實際發(fā)生成本和計劃成本的實時對比；快速查詢各供應商的付款與供貨情況；材料、人工和資金等信息分類匯總，動態(tài)查詢；提供項目經理最需要的各種報表，從而實現成本的實時監(jiān)控。

5 結 語

BIM模型集構件數據、合同數據、材料市場等外部數據，以及施工過程中的變更數據于一身。通過對這些數據的共享，建立企業(yè)工程造價數據庫，能為快速成本估算、目標成本測算、限額設計、編制標底、編制施工圖預算、進度款審核、變更簽證審核及結算審核等提供造價信息，為成本計算提供依據，從而加強成本控制。可見，BIM及時性、唯一性的特點，契合了動態(tài)成本管理的需要，為白銀時代的房地產企業(yè)進行項目的動態(tài)成本管理提供了新思路。

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