商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃

□文/史俊華

（河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司 河南·鄭州）

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)通常為持有物業(yè)，土地增值稅不再是主要稅種，房產(chǎn)稅成為主要稅種。房產(chǎn)稅是地方稅，有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式，租金收入具有可分割性，這些特點(diǎn)為商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅稅收籌劃提供了空間。

二、商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃

稅收籌劃是在稅法允許的范圍內(nèi)，為使納稅人稅負(fù)降到合理范圍所做的一系列的節(jié)稅運(yùn)籌工作。

（一）從計(jì)征方式籌劃房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式，從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為1.2%；從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，稅率為12%。

按照現(xiàn)行《房產(chǎn)稅》規(guī)定，企業(yè)將房屋對外出租，根據(jù)規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅。如將房屋對外投資入股，參與被投資方的利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資方不需要繳納房產(chǎn)稅，而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納，通過如此轉(zhuǎn)換就可以達(dá)到籌劃房產(chǎn)稅的目的。

通過投資聯(lián)營方式籌劃房地稅，投資方會面臨以下兩方面的風(fēng)險(xiǎn)：其一，未來收益受被投資單位盈利能力不確定性影響，失去租金這種相對穩(wěn)定現(xiàn)金流好處；其二，企業(yè)可能會面臨繳納土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定：“如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征收土地增值稅?！蓖瑫r(shí)，還要考慮被投資企業(yè)因接受固定資產(chǎn)投資所要承擔(dān)的契稅影響。

（二）從租金收入籌劃房產(chǎn)稅。按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的以租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。因此，對從租計(jì)征方式繳納房產(chǎn)稅的稅收籌劃關(guān)鍵在于如何降低計(jì)稅依據(jù)。

1、合理分解租金收入。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對外出租的物業(yè)不僅是房屋設(shè)施自身，還包括房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施。如一些辦公用具、機(jī)器設(shè)備、附屬用品等。根據(jù)《房產(chǎn)稅》規(guī)定，這些都不屬于征稅的范圍。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)有效、合理分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算使用費(fèi)收入，以降低房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而達(dá)到節(jié)約房產(chǎn)稅的目的。

房產(chǎn)稅對征稅對象房屋的定義是指有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和屋面（有墻或兩邊有柱），能遮風(fēng)避雨，可供人們在其中居住、學(xué)習(xí)、娛樂、工作、生產(chǎn)或儲存物資的場所。企業(yè)對外出租房屋的同時(shí)對外出租沒有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場地，在簽訂合同時(shí)要合理、恰當(dāng)區(qū)分房屋出租收入與場地出租收入。對外出租房屋又同時(shí)出租場地的企業(yè)能否合理節(jié)約房地產(chǎn)稅，合理劃分租金收入是關(guān)鍵。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只對出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場地不交房產(chǎn)稅，所以要將對外出租房屋及場地分別核算租金收入，以達(dá)到節(jié)約房產(chǎn)稅的目的。

通過合理分解租金收入對房產(chǎn)稅進(jìn)行籌劃，前提要弄清楚房產(chǎn)稅的征稅對象，關(guān)鍵點(diǎn)在于簽訂合同時(shí)要合理、正確區(qū)分征稅收入和不征稅收入。

2、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說，不論是從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征，其前提是對房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅。依照此規(guī)定企業(yè)可以利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行房產(chǎn)稅籌劃，企業(yè)可以成立一個(gè)資產(chǎn)管理公司、一個(gè)物業(yè)公司。企業(yè)以低于市場價(jià)格（A）把房屋出租給資產(chǎn)管理公司，再由資產(chǎn)管理公司以市場價(jià)（B）向外部出租。為避免因價(jià)格A 低于價(jià)格B 太多而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查，可先把未裝修的房屋出租給資產(chǎn)管理公司，由資產(chǎn)管理公司對房屋進(jìn)行裝修后對外出租。成立物業(yè)公司主要是用于代收代付水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，可以避免因非物業(yè)公司代收代付水電費(fèi)繳納增值稅的問題。

轉(zhuǎn)租需多交一次營業(yè)稅，因此出租價(jià)格A 和轉(zhuǎn)租價(jià)格B只有滿足以下條件才能達(dá)到通過關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)租降低稅負(fù)的目的。

A×5.6%+A×12%+B×5.6%＜B×5.6%+B×12%

B＞1.47A

利用關(guān)聯(lián)企業(yè)對房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃，出租價(jià)格和轉(zhuǎn)租價(jià)格的確定非常關(guān)鍵，同時(shí)還應(yīng)注意關(guān)聯(lián)交易所帶來的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3、租金轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理費(fèi)。通過注冊一個(gè)物業(yè)公司，把租金收入一部分轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理費(fèi)。按照現(xiàn)行稅法相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)和租金收入都需要按5%稅率繳納營業(yè)稅，但物業(yè)管理費(fèi)不需要繳納房產(chǎn)稅，從而達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。如果通過此種方式轉(zhuǎn)換后繳納的房產(chǎn)稅低于從價(jià)計(jì)征方式繳納的房產(chǎn)稅，就會存在一定的納稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，通過此種方式轉(zhuǎn)換后繳納的房產(chǎn)稅至少應(yīng)等于從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅。企業(yè)在采用此種方法前需進(jìn)行從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的測算，以減少納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）將部分出租合同變?yōu)閭}儲管理合同。利用將部分租金收入轉(zhuǎn)化為倉儲收入來籌劃房產(chǎn)稅。出租合同中出租房屋屬于從租計(jì)征房產(chǎn)稅的范圍，如果是倉儲合同則屬于從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的范圍。租賃與倉儲是兩個(gè)不同的概念，租賃只需提供可使用的空房，不對存放的商品負(fù)責(zé)；而倉儲不僅需要添置一定的設(shè)備設(shè)施，還需要配備相關(guān)人員，并且需要對存放的商品負(fù)責(zé)。與出租房屋相比提供倉儲服務(wù)需要增加人員工資和經(jīng)費(fèi)開支，但這些開支一般情況下遠(yuǎn)低于增加的倉儲收入和節(jié)稅數(shù)額。因此，企業(yè)在對外出租簽訂合同時(shí)，就應(yīng)在合同中明確注明哪些房屋是用于租賃，哪些房屋是用于倉儲，以便日后經(jīng)營中合理、恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行核算，開具發(fā)票，從而達(dá)到合理籌劃房產(chǎn)稅的目的。

將出租合同變?yōu)閭}儲管理合同會承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。如我國《合同法》對倉儲合同的一些規(guī)定：“儲存期間，因保管人保管不善造成倉儲物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”?！逗贤ā分械倪@些規(guī)定會使企業(yè)未來面臨訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）從稅收優(yōu)惠籌劃房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè)，應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面減免稅申請，并提供有關(guān)的證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。

三、商業(yè)地產(chǎn)地下停車場房產(chǎn)稅的籌劃

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181 號）：“凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅”。

地下車庫作商業(yè)配套的一部分，一般不會對外出租，而是由企業(yè)持有，這就需要企業(yè)按從價(jià)計(jì)征方式繳納房產(chǎn)稅。從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅基礎(chǔ)是地下車庫的原值，原值的大小就決定了繳納房產(chǎn)稅的多少。因此，對于對外出租地上建筑物的企業(yè)，可以在分配地上、地下建筑成本時(shí)作房產(chǎn)稅的納稅籌劃，以達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。

四、總結(jié)

總之，稅務(wù)籌劃是一門綜合性、實(shí)踐性、動(dòng)態(tài)性、系統(tǒng)性的工作，其成功取決于各個(gè)相關(guān)因素的綜合作用，忽視任何一方因素都會導(dǎo)致看似節(jié)稅，而在實(shí)際操作中卻得不償失。因此，在稅務(wù)籌劃中要結(jié)合企業(yè)自身情況，不僅要考慮如何進(jìn)行合理納稅籌劃，而且還要增加法律風(fēng)險(xiǎn)評估這一環(huán)節(jié)，以期達(dá)到稅收法律風(fēng)險(xiǎn)最低，房產(chǎn)稅得到合理籌劃，企業(yè)收益最大化的目的。

［1］朱美芳.企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用的幾點(diǎn)思考［J］.會計(jì)之友，2010.7.

［2］金聞.淺議稅收籌劃應(yīng)關(guān)注問題［J］.財(cái)經(jīng)界，2009.12.

［3］韓顏良，張濤.試論房產(chǎn)稅計(jì)繳的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)［J］.科技信息，2009.25.