房地產(chǎn)發(fā)展模式亟待優(yōu)化

文/許寧

房地產(chǎn)發(fā)展模式亟待優(yōu)化

文/許寧

毫無疑問，中國是世界上城鎮(zhèn)化建設(shè)速度最快的國家，沒有之一。中國的建筑市場以每年至少20億平方米新建面積的速度迅猛增長，新建房屋占據(jù)全球市場一半以上。按照北京師范大學(xué)董藩教授的觀點，除去國家規(guī)定的所謂合法房地產(chǎn)項目，如果把農(nóng)村建房、小產(chǎn)權(quán)房、軍隊建房、房改房、航空航天建房以及工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的大量違規(guī)房全部列入計算范疇，則中國GDP總量的一半是由房地產(chǎn)完成的。

這個判斷是很驚人的。泱泱大國，一半的GDP要通過房地產(chǎn)被創(chuàng)造，那么一旦這個行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)問題，對于整個國家的影響將是災(zāi)難性的。而可以看到的是，由于長期依靠粗放發(fā)展模式，我國建筑業(yè)施工環(huán)節(jié)中，從水、電、能耗到人力資源，再到時間成本，浪費都極其嚴(yán)重。住建部原副部長仇保興曾引用數(shù)據(jù)：我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材。

房地產(chǎn)發(fā)展模式亟待優(yōu)化

資源消耗的同時則是能源消耗。據(jù)悉，全球建筑能源消耗已超過工業(yè)和交通方面，占到總能源消耗的41%。同時建筑用電帶來的間接排放加上建筑使用初期能源所帶來的直接排放共占21%左右，僅次于工業(yè)排放。在中國，建筑使用能耗也占全國總能耗的接近30%。其中，主要是水電消耗，尤其是北方冬季的采暖能源消耗。

成也蕭何敗也蕭何。房地產(chǎn)的確是極大帶動了中國經(jīng)濟的發(fā)展，但也給中國社會帶來了太多的發(fā)展隱患。麥肯錫在一篇題為“債務(wù)以及去杠桿化”的文章中預(yù)計，中國近半數(shù)債務(wù)與房地產(chǎn)有關(guān)。管中窺豹，可見一斑。未來我們很可能要用數(shù)倍的代價平復(fù)房地產(chǎn)野蠻發(fā)展帶來的后果。而很多遺憾已經(jīng)永遠(yuǎn)無法彌補。

在2014年召開的第六屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰做了《邁向新發(fā)展》的重要講話，成為房地產(chǎn)發(fā)展綠色建筑的提綱挈領(lǐng)。劉會長在這篇重要講話中準(zhǔn)確地總結(jié)了中國房地產(chǎn)行業(yè)多年來發(fā)展存在的問題，他指出，“我們必須看到，我國房地產(chǎn)業(yè)論發(fā)展規(guī)模全球第一，但大而不強；論發(fā)展速度世界領(lǐng)先，但快而不優(yōu)；論發(fā)展質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，資源能源消耗更比發(fā)達(dá)國家要高得多。房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠土地、資金等要素投入推動規(guī)模擴張，建造能耗高、資源浪費嚴(yán)重、建筑材料不循環(huán)利用、建筑垃圾產(chǎn)生率高，只注重經(jīng)濟效益、不注重社會效益和環(huán)境質(zhì)量，依賴大量勞動力，工業(yè)化水平較低。這是不可持續(xù)的?！?/p>

房地產(chǎn)過去多年對中國經(jīng)濟的巨大拉動作用，沒有人可以否認(rèn)。但是若以此為據(jù)繼續(xù)沿用過去的發(fā)展方式，顯然是搬起石頭砸自己的腳。劉會長在講話中已經(jīng)提及，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目前面臨三個變化：

首先，住房需求和供給關(guān)系發(fā)生了變化。行業(yè)正在從住房嚴(yán)重短缺轉(zhuǎn)向供需逐步平衡，有些城市出現(xiàn)了階段性的供大于求。以往由供方壟斷市場、有了房子不愁賣的時代已經(jīng)過去。以往跑馬圈地、依靠坐地升值快速開發(fā)的時代已經(jīng)過去。雖然從建設(shè)小康社會的總目標(biāo)看，我們的住房不足還會在相當(dāng)長的時期內(nèi)存在，仍處在總量不足、局部過剩的階段，但房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由以量取勝，轉(zhuǎn)向了以質(zhì)取勝的競爭時代。

其次，住房的需求層次和居住觀念發(fā)生了變化。我們正處于新的經(jīng)濟社會發(fā)展階段，人民群眾對全面小康社會翹首以待。居住文明成為我國建成小康社會的重要組成部分。隨著居民收入的提高，群眾對住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求進(jìn)一步提高，人們更注重舒適、安全、健康、性能、環(huán)境和好的空氣質(zhì)量；更注重項目周邊的學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂、體育健身和公共交通等配套服務(wù)。住房，不僅僅是由混凝土堆砌起來的“殼”，還融入了文化元素，如天津泰達(dá)建設(shè)集團以中式文化為設(shè)計靈感，打造出了名字叫“格調(diào)”的住宅系列產(chǎn)品，寄托了人們對美好生活的向往。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展內(nèi)涵發(fā)生了變化。房地產(chǎn)業(yè)從過去只做投資開發(fā)的載體，演變成整合各種資源的平臺；從過去的一個項目單元，演變成綜合服務(wù)的整體；從過去的住宅發(fā)展商，演變成城市配套服務(wù)商和社區(qū)服務(wù)商。“開發(fā)商”這個名字脫胎換骨后，能讓我們找準(zhǔn)定位，更名副其實、名正言順地發(fā)展自己。

下游行業(yè)已面臨毀滅性打擊

進(jìn)入2015年，宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)更加“呵護(hù)”。從年初至今，多個部委連續(xù)下發(fā)寬松政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定著陸。過去一年時間里，央行連續(xù)降息，中國一年期存款利率已降至1.75%，這是一個前所未有的低利率水平。然而對房地產(chǎn)的刺激作用并不十分明顯。

SOHO中國CEO張欣曾于今年年初公開表示，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)面臨從炙手可熱到跌落冰點的尷尬，甚至于，中國以城市化帶動的經(jīng)濟增長發(fā)展模式已經(jīng)結(jié)束。而事實上，房地產(chǎn)市場早已經(jīng)接近飽和，少有大型投資者再愿意進(jìn)入了。張欣說她選擇持有現(xiàn)金，對中國進(jìn)行進(jìn)一步的土地投資不感興趣，也不會在海外投資地產(chǎn)。

交銀金研中心最新數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資單月增速為-2.4%，這是繼8月增速為-1.1%、9月增速為-3.1%后，連續(xù)3個月負(fù)增長。此外，房屋新開工面積單月增速除9月的“曇花一現(xiàn)”，10月再次跌入零值以下，同比增速-24.5%，累計增速更是從2014年后全線負(fù)增長。投資單月增速出現(xiàn)連續(xù)3個月的負(fù)增長，這在2009年以來尚屬首次。

與此同時，易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的50個城市中，庫存去化周期超過12個月的城市已經(jīng)超過一半。其中，北海去庫存周期高達(dá)30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞23個月。

業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，造成巨量庫存的主要原因則是過去十幾年地方在建設(shè)擴張過程中的無序開發(fā)。然而，住房的需求量卻是有限的。2015中國居民金融能力報告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國家庭房產(chǎn)擁有率達(dá)到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房產(chǎn)價值占家庭總資產(chǎn)一半以上，16.19%的家庭這一比例占80%以上。

庫存積壓的現(xiàn)實意味著短期內(nèi)投資仍難回暖。企業(yè)度日如年。今年3月，歷時8個月之久的溫州中誠建設(shè)集團司法重整案宣告結(jié)束。這是我國首例特級資質(zhì)的建筑企業(yè)破產(chǎn)重整案件，也是溫州民間借貸危機爆發(fā)以來通過司法重整實驗處置“不良”的典型案例之一。

中誠集團曾被視為溫州建筑行業(yè)的“航母”，擁有國內(nèi)民營企業(yè)少見的房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)證書，并兩次位列中國民營企業(yè)500強。然而由于資金回籠、周轉(zhuǎn)困難，房地產(chǎn)市場低迷，經(jīng)營管理不善等諸多原因，中城集團嚴(yán)重虧損，最終以資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由向溫州市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。

連鎖反應(yīng)下，房地產(chǎn)投資下滑導(dǎo)致了此前大量擴張的建材行業(yè)陷入全行業(yè)產(chǎn)能過剩。

2014年前三季度還在大幅增長的建材行業(yè)，卻從四季度起急轉(zhuǎn)直下，與房地產(chǎn)行業(yè)的走勢極為類似。WIND數(shù)據(jù)顯示，WIND三級行業(yè)中建材類48家上市企業(yè)，2014年前三季度營業(yè)收入分別為519億元、1284億元、2037億元元，分別同比上漲18.95%、9.93%、6.92%；凈利潤方面分別為30.11億元、116.15億元、178億元，分別同比上漲398.86%、53.51%、30.28%。但2014年年報卻顯示，營業(yè)收入、凈利潤增速僅為1.93%與-3.88%。與此同時，2015年第一季度，營業(yè)收入、凈利潤增速大幅下滑至-11.71%與-72.25%。

此情此景，業(yè)內(nèi)人士直指要害，“過去幾年的飛速增長造成了對建材的提前透支?！钡拇_，過去十年，我國基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，促使提供重要基礎(chǔ)原材料的建材業(yè)得到了飛躍發(fā)展。但也因此，需求被提前透支，建材業(yè)面臨著嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。過剩產(chǎn)能帶來的結(jié)果便是利潤的大幅下滑，甚至大面積虧損。以水泥為例，幾年前，鋼鐵行業(yè)全面虧損的時候，水泥產(chǎn)業(yè)還有利可圖。但進(jìn)入2015年，水泥產(chǎn)業(yè)開始重蹈鋼鐵業(yè)覆轍，利潤大幅下滑，甚至有些地區(qū)開啟“看誰賠得起”的大比拼。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，近半數(shù)水泥、平板玻璃企業(yè)虧損，水泥虧損企業(yè)虧損額高達(dá)170億元，平板玻璃虧損企業(yè)虧損額30億元。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)前水泥、平板玻璃行業(yè)雖然有半數(shù)企業(yè)保持微利，但實際情況是其中許多企業(yè)是處于隱性虧損狀態(tài)。

中國水泥協(xié)會常務(wù)副會長兼秘書長孔祥忠表示，資源環(huán)境倒逼，使建材行業(yè)面臨前所未有的資源環(huán)境壓力和挑戰(zhàn)。而勞動力、土地、燃料動力等價格也在持續(xù)上升，生產(chǎn)要素成本壓力加大，建材行業(yè)經(jīng)濟運行面臨近年來最為嚴(yán)峻的困難局面。