盤活“沉睡”資產 破解“農貸”難題

徐平岸 鄒鴻達

近年來，隨著農村經(jīng)濟快速發(fā)展，更多的農民“洗腳上岸”，開始辦廠、經(jīng)商、進行產業(yè)化經(jīng)營，拓展致富新門路。農村信用社無須擔保抵押的小額信貸已難以滿足農民信貸需求。很多銀行機構為了防范風險，在較大額度貸款發(fā)放上又不得不注重抵押擔保，農戶要想獲得更多貸款，就必須提供有效抵（質）押物。

對于農民來說，土地或住房就是他們最大的“資產”。如何盤活這些寶貴資源？在江西省贛州市會昌縣，農民住房抵押貸款正逐漸成為了一種新途徑。

走新路：農房抵押實現(xiàn)

“點土成金”

初秋時節(jié)，乍暖還寒，盡管會昌縣漢仙巖4A級風景區(qū)的游客稀疏，農家樂經(jīng)營者林晉長卻一點也不擔心稍顯冷清的生意。2014年，他用自家房屋抵押獲得的資金提升了農家樂的環(huán)境，不僅對經(jīng)營場所進行了改造，還購置了轎車方便去圩鎮(zhèn)采購食材，生意紅火了一年。現(xiàn)在他還想把隔壁的賓館盤下來……

春雨還讓桔柚樹枝繁茂，花團錦簇。開滿白花的萬株桔柚樹的累累果實亮得耀眼，會昌縣周田鎮(zhèn)秧排村村民汪亮明心里樂開了花。2013年，果園豐收，但由于沒有冷藏庫，只好提前將水果賤賣，全年的辛苦未得到應有的回報。2014年，汪亮明用自己家房屋抵押貸款建起了冷藏庫，收果后入庫等到價格最高時出售，結果利潤比前年翻了一番。

林晉長的“勞有所獲”和汪亮明的“物有所值”，都得益于會昌農商行在2014年4月啟動的農民住房財產權抵押貸款。會昌縣人口約51萬，其中農村人口約占85%，是國家扶貧開發(fā)重點縣。雖然農業(yè)產業(yè)特色鮮明，資源豐富，但農民資產少，融資渠道窄，增產增收相對較難。2014年初，會昌農商行率先開展了農民住房產權抵押貸款試點，目前已進入正常實施階段。

據(jù)了解，截至2015年8月底，會昌農商行下轄的19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)支行全部開展了此項業(yè)務，累計發(fā)放農民住房產權抵押貸款365戶、金額合計5649.5萬元。在對其中17戶經(jīng)營性用途的貸款農戶跟蹤調查時發(fā)現(xiàn)，借款農戶2014年收入比上一年增長了至少18.2%。農民住房產權抵押貸款試點形成的“會昌模式”，為激活農村“沉睡”資產，促進農民增產增收，助推農村經(jīng)濟發(fā)展探索出了一條新路。

據(jù)贛州市有關部門調研統(tǒng)計，目前有七成農戶希望通過住房產權進行抵押貸款。以會昌縣為例，僅以土坯房改造的5萬戶農房為基數(shù)，每戶農房作價20萬元，按照60%的授信額度計算，該縣農民住房產權抵押貸款授信總額就將高達42億。一旦盤活這些“沉睡”資產，不但能解決農戶的資金難題，還會帶來倍增的經(jīng)濟、社會效應。

強機制：步步為營確保“步步贏”

據(jù)會昌農商行負責人介紹，農房抵押貸款試點在會昌縣啟動后，會昌農商行主動作為，在“慎、實、惠、控”上下功夫，不斷完善制度建設和風險防范機制，逐步形成了較為系統(tǒng)和完善的農房抵押貸款業(yè)務體系，建立了農房抵押貸款的長效機制。

在試點區(qū)域的選擇上，按照先小范圍試點再全面推廣的原則，會昌農商行優(yōu)先選擇了城中村、城鄉(xiāng)結合部、工業(yè)園所在地等經(jīng)濟活躍、貸款需求旺盛的區(qū)域作為試點區(qū)域，進行了“三證”持有情況摸底調查和宣傳動員，了解農戶房屋確權辦證及貸款需求情況。確保貸款人有足夠的還款能力及抵押物有較強的變現(xiàn)處置能力，以最大限度規(guī)避風險，保障資產安全。

在貸款操作的流程上，為切實保障農民在貸款辦理過程中的高效快捷、合法合規(guī)，會昌農商行在借鑒一般抵押貸款操作流程、合同文本的前提下，結合農民住房財產權抵押可能存在的風險點，制定了針對性較強的工作細則和配套的操作流程及合同文本。使符合條件、資料齊全的農戶貸款辦理時間縮短至一周內，極大提高了農民辦理此類貸款的積極性，加快了推進農房抵押貸款試點工作的進度。

在貸款的成本費用上，會昌農商行成立了抵押房屋評估小組，對抵押房產進行免費自行評估。由農商行在綜合考慮抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素后，認定抵押房屋的評估價值，并出具抵押評估報告。據(jù)統(tǒng)計，會昌農商行為辦理住房抵押貸款的農戶節(jié)約評估費超過10萬元。與此同時，農商行還為辦理農民住房抵押貸款的農戶提供相對優(yōu)惠的利率價格，并承擔了全部的房屋抵押登記費用，切實減輕了農戶貸款的成本費用，提高了農戶辦貸的積極性。

在貸款風險的管控上，會昌農商行嚴格執(zhí)行各項規(guī)定，始終堅持信貸原則，要求申請此類貸款的農戶必須持有“三證”，即《農村集體土地（宅基地）使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》、《房屋所有權證》，且必須具有充足的第一還款來源和良好的信用記錄。

在宣傳推廣上，會昌農商行通過電視、報紙、網(wǎng)絡、手機短信等多種形式，廣泛宣傳農民住房產權抵押貸款的目的、意義和典型事例。同時，印制了2萬份宣傳手冊，將農民住房產權抵押貸款的有關條件、申報材料、貸款程序等內容宣傳到每家每戶。積極動員、鼓勵廣大農戶參與房屋確權，安排客戶經(jīng)理與政府確權辦證人員一同上門為農戶辦理房屋產權證。對“三證”齊全且有貸款需求的農戶，及時安排貸款的調查、審批、發(fā)放，從而保證有效信貸需求滿足率達到100%。

在與各部門的溝通協(xié)作上，為使農民住房產權抵押貸款真正落到實處，會昌農商行繼續(xù)加強與土管、城建規(guī)劃、房產管理等部門的溝通協(xié)作，對符合貸款條件但需補辦相關證明的農戶，及時向相關部門提供名單，并建議相關部門在法律法規(guī)允許的條件下為辦證農戶提供實惠政策。提前介入調查，實現(xiàn)辦證與調查同步進行，在證件、資料齊全的情況下確保7天內完成貸款申報、審批和發(fā)放手續(xù)。

同時，積極爭取省聯(lián)社、市辦及監(jiān)管部門的指導和支持，切實做到農民住房貸款依法依規(guī)、先行先試，實現(xiàn)可推廣、可復制。請求相關部門給予更多的政策支持，如爭取更大的信貸規(guī)模和相對寬松的監(jiān)管環(huán)境等。

此外，繼續(xù)加強農民住房抵押貸款的風險管控，嚴格審查農戶信用記錄，嚴格把控農戶第一還款來源，不以農民所抵押的住房作為重要參考。對現(xiàn)有農民住房抵押貸款做好調查回訪，加強貸后檢查工作，對可能出現(xiàn)風險的農民住房抵押貸款及時采取措施。

解難題：探索全面推廣新模式

盡管試點已經(jīng)邁出了堅實的一步，但要全面鋪開，會昌農商行會繼續(xù)在以下方面加強探索。

當前，有不少農房存在“三證”不全的問題，亟須確權到戶。由于大多數(shù)農民沒有意識到產權證的價值和作用，對確權認證工作態(tài)度不積極；或想要確權辦證，但在建房時存在超高、多占、亂建等情況，導致不能合法辦理相關證件。

針對以上問題，當?shù)卣块T于2015年4月3日下發(fā)通知，對“三證”的辦理實行限時辦結制，并明確規(guī)定農民辦理住房產權抵押貸款后大部分辦證費用將返還農戶，使得這一問題在會昌從根本上得到了解決。

此后，會昌農商行以新政策為基礎，繼續(xù)加大對因此，對農戶住房產權抵押貸款政策的宣傳力度，切實提高廣大農戶確權辦證意識。同時，還將加強溝通協(xié)作，爭取土管、城建規(guī)劃及房產管理等部門支持，提高辦證效率，提高農民參與確權的積極性。對因歷史原因而造成批少建多的房屋，能在繳納一定數(shù)額罰款的情況下予以辦證。

同時，考慮到農村實際情況，若農民經(jīng)營失敗，根據(jù)銀行抵押協(xié)議，將要失去住所。而擔保法又明確規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押，抵押物的轉讓局限于集體經(jīng)濟組織內部，處置上存在一定障礙。為規(guī)避風險，銀行對于貸款農戶的審核非常嚴格，對其信用度、創(chuàng)業(yè)項目、盈利能力等要進行綜合考評。對抵押的農房要求也非常嚴格，一旦有風險，可將抵押物出租償還貸款。這就使農房抵押貸款對象范圍受到了很大限制，貸款受眾大大減少。

針對農民住房抗風險能力偏弱的特點，會昌農商行為農房抵押貸款的農戶購買了房屋安全保險，并承擔所有參保費用，以最大限度地保護農戶的財產安全和利益，切實防范信用違約風險，確保試點穩(wěn)妥推進。