我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

薛貝貝

本文從分析目前我國大力進行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性出發(fā)，深層探討了我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中現(xiàn)存問題，重點指出了提升房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作水平的具體措施，以期為相關的研究和實踐工作提供一定的借鑒意義和價值。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為我國持續(xù)增長的國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。其是否得到健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展會影響國家整體金融市場是否得到穩(wěn)定運行。而資產(chǎn)證券化是我國當今房地產(chǎn)行業(yè)中的一個重要趨勢。在這個背景下，研究我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性、現(xiàn)存問題和相應對策，具有重要的現(xiàn)實意義。

1我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性

有利于金融風險的分散和化解。從我國目前的金融市場運行來看，主要是以銀行為中心進行的。所以，銀行面臨的風險對整個金融市場也會產(chǎn)生廣泛的影響。在長期的貸款過程中，銀行可能會遭遇到多種多樣的風險。比如信用風險、流動性風險、利率風險和提前償還風險等。這些風險都會對銀行的安全穩(wěn)定運行埋下不小的隱患。在對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎上，銀行能夠將通過發(fā)放抵押貸款而形成的資產(chǎn)適當處理，也就是將其在二級市場上進行流通轉讓，當然，是證券的形式進行。在這個過程中，貸款能夠實現(xiàn)向證券投資形式的轉換，達到將銀行自身聚集的風險轉移的效果。這樣，證券投資者就能夠與銀行共同承擔風險，其中蘊含的巨大的金融風險就得到了化解和分散。

促進企業(yè)融資制度的創(chuàng)新發(fā)展。從我國最近幾年的資本市場來看，企業(yè)的融資方式和手段較為單一簡單，并且長期受到融資方式以間接融資為主的限制，資本結構不夠優(yōu)化。各大企業(yè)的資本機構當今仍以大量負債為主，為了企業(yè)的長期創(chuàng)新和發(fā)展。非常需要實現(xiàn)從間接融資到直接融資的融資形式的轉化。這是一個較為長期的過程，在這其中，借鑒眾多發(fā)達國家的相關體制改革經(jīng)驗，辯證地吸收精華，結合自身的實際情況以及整體的政治、經(jīng)濟、文化國情，探索適合企業(yè)自身創(chuàng)新發(fā)展的融資制度和融資模式，是實現(xiàn)企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的必由之路。在此背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化應運而生。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作的高效落實不僅有利于自身資本結構的完善和健全，還能幫助國有企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)的盤活，促成資產(chǎn)周轉率的上升。

促進房地產(chǎn)市場運轉機制的健全。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在運行過程中的投資風險較為集中。除此之外，其在建設初期需要進行集中、大量并且持續(xù)的資金支持。因為房地產(chǎn)具有上述的自身的產(chǎn)業(yè)特性，所以其市場的運行機制需要得到十分的健全和完善，才能有利于整個產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是促進房地產(chǎn)市場運轉機制完善健全的重要措施，能夠促成房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性和抗風險能力的提升，實現(xiàn)其運行機制的不斷完善，促進房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中現(xiàn)存問題

與金融體制細節(jié)不夠契合。我國的證券市場的規(guī)范性有待提升。不管是從進入還是退出機制來看，我國的證券市場的健全程度都不高，存在很多問題亟待解決。首先，統(tǒng)一布局的缺乏、市場運營效率的低下，證券監(jiān)管組織體系方面的種種問題都是導致證券交易市場與我國金融體制細節(jié)不夠契合的原因。其次，在上市公司中，不完善的法人治理機構、不及時甚至虛假的信息披露等都會在很多方面上造成市場操縱現(xiàn)象的滋生。而這些現(xiàn)象又會導致不能發(fā)揮市場的種種功能，比如投資功能、轉制功能等。上述種種問題都會在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化上市過程中導致更多不規(guī)范的問題，使投資者難以做出穩(wěn)妥的決策，因為眾多證券的好壞無法得到準確的識別。

資質(zhì)良好的中介服務機構的缺乏也是存在的問題之一。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化開展實施的整個過程中，資產(chǎn)評估機構、會計師事務所、信用增級機構等金融中介組織是極為需要的。其中，會計業(yè)有著較為規(guī)范的行為，所以能實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基本要求。但是，對于資信評級業(yè)來說，則很難滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的具體要求。具體原因是由資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的特性決定的。因為其屬于收益較為固定的產(chǎn)品，產(chǎn)品的重要特征之一就是信用評級機構給予的信用評級報告，其中所披露的信用評級信息是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品組成成分的重要表現(xiàn)形式。從我國目前的資信評級工作實踐來看，因為機構的獨立性較差，投資者對于信用評級重要性的認識不清晰，對于信用評級機構為企業(yè)進行的信用評級結果認同感不高，導致其工作不能行之有效。

各項金融以及房地產(chǎn)領域的法律建設不健全。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進程中，要實現(xiàn)從銀行的債權實現(xiàn)到投資者有價證券持有權的轉化。因為其中涉及很多群體，比如原始債權人、信用評級機構、證券投資者等，所以在進行各方面利益的權衡時會遭遇到很多困難，導致房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為一種復雜程度很高的系統(tǒng)性工程。首先，我國現(xiàn)行的關于證券化的法律對企業(yè)融資業(yè)中房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的規(guī)定不夠健全，會導致房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化推進過程難度的提升。除此之外，我國對健全的擔保法律制度以及充分的權威擔保機構方面的需求越來越高，兩者目前的欠缺會影響房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的長期運行。

2.3 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化高素質(zhì)專業(yè)人才的缺失

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的專業(yè)分工很細致，包括證券設計、擔保、會計、銷售、稅收等多個學科，所以綜合性也極高。為了實現(xiàn)這一過程的平穩(wěn)運行，大量具備管理、會計、法律和信息技術等復合型現(xiàn)代知識技能的現(xiàn)代金融專業(yè)人才是為其事業(yè)提供必備智力支持的重要條件。但是，從我國目前的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實踐來看，不僅在數(shù)量方面有嚴重不足，而且在崗人員的整體的專業(yè)素質(zhì)水平也未達標，并且在短期內(nèi)也無法實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

3 提升房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化工作水平的具體措施

抓住我國經(jīng)濟體制轉型期實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的跨越式發(fā)展。隨著改革開放的深入落實和不斷完善，我國社會經(jīng)濟和科學技術實現(xiàn)迅猛發(fā)展，我國已經(jīng)成為世界上的經(jīng)濟大國。但是，在經(jīng)濟總量上升的同時，還要注重實現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)濟結構的優(yōu)化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟的細胞，要注重在宏觀金融政策的引導下不斷進行銀行信貸之外的直接融資渠道的探索和嘗試。抓住這個經(jīng)濟體制轉型的機遇期，進行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的深入開展，能促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定運行。

發(fā)揮政府的主導作用，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供充分的政策保證。在對美國、英國和日本等發(fā)達國家的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進行分析的過程中，我們能看到其政府對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的支持和鼓勵。進行前期的政策支持和高效的后期監(jiān)管是促成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進程發(fā)展的重要的政府措施。我國政府要在經(jīng)濟轉型期充分發(fā)揮經(jīng)濟調(diào)節(jié)職能，促進房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的有序進行。

對國內(nèi)快速增長的證券市場進行充分的利用。目前，我國的證券市場正在持續(xù)、迅猛發(fā)展，處于快速增長階段。我國要充分利用這個時機，使其逐漸成長為促進房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進一步發(fā)展完善的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的交易平臺。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化從定義上來說，就是一個將房地產(chǎn)的投資轉變?yōu)樽C券資產(chǎn)，實現(xiàn)在資本市場上流通的過程。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，金融資金能夠得到良性的循環(huán)和融通，促進住房貸款中資產(chǎn)流動性差、資金來源單一等問題的解決。這也是全球范圍內(nèi)住宅金融模式的總體發(fā)展趨勢，是發(fā)展過程中的精髓所在。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將以一種創(chuàng)新工具的形式為我國的住宅金融事業(yè)增磚添瓦。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）