房地產(chǎn)價格的波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

李一男

在近些年來，我國的經(jīng)濟(jì)一直保持在高速發(fā)展的狀態(tài)，在我國眾多的產(chǎn)業(yè)之中，房地產(chǎn)對于我國經(jīng)濟(jì)的影響程度是最大的。隨著近些年我國住房制度的不斷改革，同時城市化的進(jìn)程也在進(jìn)一步的加快，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個鼎盛的時期。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，所以一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有所波動，將會對我國的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生顯著的影響。所以，對房地產(chǎn)價格波動對我國宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究是有著非常重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義的，通過對房地產(chǎn)價格波動對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行研究，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，有利于我國政府制定相應(yīng)的政策來對我國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。本文從房地產(chǎn)價格波動對我國社會總消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)增長和通貨膨脹所產(chǎn)生的影響探討了房地產(chǎn)價格波動對于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

房地產(chǎn)業(yè)有著很長的產(chǎn)業(yè)鏈條，它不僅僅是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在其他國家，房地產(chǎn)業(yè)往往也是他們的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)波動，可以通過多種途徑來對國家的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生影響。如果一個國家的房地產(chǎn)市場非常繁榮，那么隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，就會對鋼鐵、建材、家具、家裝等有著很大的需求，從而就會帶動這些產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時，房價上漲會引起一定的財富效應(yīng)，從而使得國家的經(jīng)濟(jì)走向繁榮。但是如果房地產(chǎn)過熱，就會產(chǎn)生泡沫，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生會給國家經(jīng)濟(jì)帶來極大的風(fēng)險，使得銀行的房地產(chǎn)信貸面臨很高的信貸風(fēng)險和違約風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域都將面臨巨大的風(fēng)險，嚴(yán)重時甚至還將導(dǎo)致金融危機(jī)。一旦金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)的價格又會進(jìn)一步的降低，房地產(chǎn)業(yè)就會進(jìn)入低迷的狀態(tài)，房地產(chǎn)的低迷又會使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到巨大的影響，最終使得國家的消費(fèi)和投資進(jìn)一步萎縮，造成國家經(jīng)濟(jì)的衰退。從近期的金融危機(jī)中我們可以深切的認(rèn)識到房地產(chǎn)波動對于國家乃至全球宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，所以對我國的房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究是有著中重要的意義的。

2 房地產(chǎn)價格波動影響消費(fèi)的渠道

財富效應(yīng)。所謂的財富效應(yīng)，實(shí)質(zhì)上包括了兩大類，一類是實(shí)現(xiàn)的財富效應(yīng)，另一類是潛在的財富效應(yīng)。實(shí)現(xiàn)的財富效應(yīng)指的是所有者因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格的上漲而出售其住宅或者利用其價值的上升進(jìn)行了再融資，這時房地產(chǎn)價格的上升對實(shí)際財富的增加有著直接的推動作用，而且也有效地擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。而潛在的財富效應(yīng)則是指的房地產(chǎn)商品的所有者即使沒有在房地產(chǎn)價格上升的時候進(jìn)行出售或者再融資，但是房地產(chǎn)價格的上升使得其潛在價值有所上升，這樣消費(fèi)者往往能夠感受到財富的增加，使得其邊際消費(fèi)傾向得以擴(kuò)大。所以房地產(chǎn)商品作為人們財富的一個重要組成部分，其價格一旦上漲，就會直接促進(jìn)消費(fèi)的增加。

預(yù)算約束效應(yīng)。對于那些擁有住宅的所有者而言，房地產(chǎn)價格一旦上升，就會使得他們的財富有所增加，但是對于租房者而言，情況就相反，一般來說，房地產(chǎn)價格的上升會連帶地引起房屋租金的上升，房屋租金上升之后，租房者更多的資金就會用以支付房租，從而使得租房者的消費(fèi)行為有所減少。所以房地產(chǎn)價格的波動會直接地對消費(fèi)者尤其是租賃房屋者購買地產(chǎn)商品的決策造成影響，從而對其儲蓄和預(yù)算決策造成影響，最后直接地導(dǎo)致消費(fèi)者當(dāng)期消費(fèi)發(fā)生變化。

成本效應(yīng)。房地產(chǎn)價格的上升還會帶來顯著的成本效應(yīng)，然后通過成本效應(yīng)對居民的消費(fèi)造成影響。這一點(diǎn)對于租房者而言特別明顯，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格的上升往往與租金的上漲是有著密不可分的關(guān)系的，所以在租金上漲之后，租房者的生活成本就會有所上升，這樣就使得租房者的消費(fèi)有所減少。與此同時，房地產(chǎn)價格還與通貨膨脹也有著緊密的聯(lián)系。除此之外，房地產(chǎn)價格的上升還會使得企業(yè)的運(yùn)營成本有所增加，使得企業(yè)也面臨一定的壓力。

流動性約束效應(yīng)。如果房地產(chǎn)商品價格有所上漲，消費(fèi)者就可以利用升值的房地產(chǎn)商品來申請更多的貸款，以獲得更大的流動性。相反，若是房地產(chǎn)價格大幅地下降，銀行就會對房地產(chǎn)商品的價格進(jìn)行重新的評估，此時銀行為了規(guī)避風(fēng)險，就會要求房地產(chǎn)商品所有者提供給銀行更多的信用保障，這樣就會對消費(fèi)者產(chǎn)生更多的流動性約束。

3 房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)價格波動對社會總消費(fèi)的影響。房地產(chǎn)是消費(fèi)者非金融資產(chǎn)的一個重要組成部分，所以房地產(chǎn)價格的波動會直接或者間接地導(dǎo)致人們的財富水平的變動，而人們的財富水平一旦發(fā)生變動，其消費(fèi)行為也就會產(chǎn)生相應(yīng)的變化。具體地來說，如果房地產(chǎn)價格有所上漲，那么房屋所有者的財富總量就會有所增加，財富總量的增加就會使得房屋所有者的邊際消費(fèi)傾向有所提高，而對于租房者來說，房地產(chǎn)價格的上漲會大大的增加其租房或者購房的成本，從而就會對他們的消費(fèi)支出進(jìn)行抑制以節(jié)省更多的資金來用于租房或者購房。從理論上來講，房地產(chǎn)價格的波動對于社會總消費(fèi)有著很大的影響，房地產(chǎn)價格的上漲能夠有效地推動社會總消費(fèi)的增加，但是這種同向帶同作用往往只會是短期的，所以房地產(chǎn)價格雖然能夠?qū)ι鐣傁M(fèi)起到一定的拉動作用，但是也必須要防治房價的過度增長。

房地產(chǎn)消費(fèi)是一種綜合型的消費(fèi)，居民在購買了房屋之后，往往還會產(chǎn)生對裝修、家具和交通等方面的需求，從而就會使得居民再進(jìn)行這些方面的消費(fèi)，所以房地產(chǎn)業(yè)對于激活居民的消費(fèi)需求也有著十分重要的作用，可以有效地擴(kuò)大我國的內(nèi)需。但另一方面，房地產(chǎn)價格如果過高，就會產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，所以也要避免房地產(chǎn)價格的虛高，從而有效維持我國的金融市場的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)投資波動對經(jīng)濟(jì)增長的影響。在西方國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了其重要的作用，并且是其經(jīng)濟(jì)得以增長和繁榮的一個重要支撐，我國在近些年的發(fā)展也很好地說明了這一點(diǎn)，我國近年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長是離不開房地產(chǎn)投資的。從我國近些年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)市場投資波動對于我國經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用是十分顯著的，從整體上來看，房地產(chǎn)市場投資雖然能夠有效地拉動我國的經(jīng)濟(jì)的增長，但是房地產(chǎn)市場投資額的增長速度應(yīng)該與我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，否則如果房地產(chǎn)市場的投資增長過快，就會使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，不能夠保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

雖然房地產(chǎn)市場投資能夠有效地拉動我國經(jīng)濟(jì)增長，但是這種拉動作用往往不能維持很長的時間，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的過快增長會使得我國銀行信貸資金的配置效率，使得銀行信貸金融風(fēng)險有所增加，房地產(chǎn)投資的收益率較高會使得銀行的信貸過分地集中于房地產(chǎn)行業(yè)，但是一旦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出現(xiàn)波動，所威脅的就是整個金融領(lǐng)域。還有房地產(chǎn)的過熱也會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，使得我國的技術(shù)創(chuàng)新型企業(yè)的市場競爭力大大降低。

房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹的影響。在房地產(chǎn)價格上升的初期，購房者往往會因?yàn)閮r格的上漲而減少購房的行為，轉(zhuǎn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行觀望，但是房屋消費(fèi)是剛性需求，如果房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，居民對于價格的上漲預(yù)期就會增強(qiáng)，從而又會使得居民從觀望轉(zhuǎn)為積極購房，在居民購房之后，房地產(chǎn)消費(fèi)又將帶動一系列的消費(fèi)行為。所以房地產(chǎn)價格的上漲對于通貨膨脹也是有著重要的影響的，從長期來看，房地產(chǎn)價格同比增長的水平如果上漲，通貨膨脹就會呈現(xiàn)出先下降再上漲然后再次恢復(fù)下降的特征，所以可見通貨膨脹對于房價上漲的響應(yīng)是呈現(xiàn)出階段性的特征的。

通過以上的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動對于我國的宏觀經(jīng)濟(jì)有著十分顯著的影響，所以我們對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須引起足夠的重視，一方面，要積極地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，使其為我國的經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)做出自己的貢獻(xiàn)，但是另一方面，也必須對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一定的控制，避免房地產(chǎn)價格的波動過大，避免泡沫的出現(xiàn)，使得我國的房地產(chǎn)波動能夠與宏觀經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）