新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)研究

孫敖 　扶齊

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的到來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將以高效率、低成本、優(yōu)結(jié)構(gòu)、中高速、可持續(xù)的中高速增長(zhǎng)為新的目標(biāo)，我國(guó)房地產(chǎn)又一次步入新一輪調(diào)整期。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，洗牌加速，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)造了良好的條件。本文首先分析了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的特點(diǎn)和重慶房地產(chǎn)新常態(tài)特征，進(jìn)而探討了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新常態(tài)；創(chuàng)新；重慶

新常態(tài)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速進(jìn)入中高速階段的一個(gè)全新的“正常”狀態(tài)，揭示了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的新變化、新特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展既不能片面追求過去那種粗放的高增長(zhǎng)，也還要保持合理發(fā)展速度防止經(jīng)濟(jì)慣性下滑。更加看重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平穩(wěn)和增長(zhǎng)質(zhì)量，要求實(shí)現(xiàn)一種有質(zhì)量、有效益、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持一個(gè)合理的發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在合理區(qū)間范圍內(nèi)，告別過去那種粗放的高速增長(zhǎng)方式。

一、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)，要求使用新思維、新技術(shù)、新手段提升創(chuàng)新能力，要求傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，逐步構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)新體系，形成“人人創(chuàng)新”、“萬(wàn)眾創(chuàng)新”的新局面。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)財(cái)政收入增加等方面起著舉足輕重的作用。近二十年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)形成了以速度為導(dǎo)向、以產(chǎn)品為核心、以銷售為重點(diǎn)的、粗放型的發(fā)展模式，這種模式以高速度、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債為主要特征，對(duì)加快推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程和改善居民住宅條件善發(fā)揮了積極作用。但是，隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這種發(fā)展模式所帶來(lái)的資源錯(cuò)配、嚴(yán)重消耗以及環(huán)境污染等問題逐步顯現(xiàn)并日趨嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致了參與游戲的各方的共輸。在這樣的背景下，房地產(chǎn)面臨著創(chuàng)新與重新定義，否則就沒有出路。

2014年，重慶主城區(qū)商品房供應(yīng)面積為3005萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)18%，成交面積為2000萬(wàn)方，同比下降11%。與此同時(shí)，商品住宅市場(chǎng)也出現(xiàn)了新的變化，2014年重慶主城區(qū)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為1957萬(wàn)方，同比下降1%，成交面積為1588萬(wàn)方，同比下降7%，建面成交均價(jià)為7269元/平方米，下降6.5%。房?jī)r(jià)持續(xù)回落、利潤(rùn)率下降、庫(kù)存數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高的新情況，使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了低增速、低利潤(rùn)的新常態(tài)。這樣的變化對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，需要?jiǎng)?chuàng)新思維，創(chuàng)新發(fā)展方式，才能適應(yīng)新常態(tài)下房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，抓住機(jī)遇推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，推進(jìn)重慶房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、 重慶房地產(chǎn)新常態(tài)特征

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化直接推動(dòng)了重慶房地產(chǎn)的調(diào)整，將由高速增長(zhǎng)、超高速增長(zhǎng)的老常態(tài)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)，由此出現(xiàn)了新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)的特征。

1. 區(qū)域市場(chǎng)的明顯分化

隨著重慶主城范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，城市化速度的差異化，重慶房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)明顯分化，包括房地產(chǎn)供求和存銷比、住宅市場(chǎng)和土地出讓的價(jià)格以及房地產(chǎn)開發(fā)的主體都發(fā)生了變化。從表1我們可以看出2014年重慶主城九區(qū)商品房成交量呈現(xiàn)巨大差異，江北區(qū)以36098套的成交量位居第一，九龍坡區(qū)以35383套的成交量位居第二，而大渡口區(qū)和渝中區(qū)分別以10783套和9145套的成交量位居第八和第九，成交量和成交面積均差異明顯。

表1 2014年1-12月重慶主城區(qū)各區(qū)商品房成交統(tǒng)計(jì)

指標(biāo)江北區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)大渡口區(qū)渝中區(qū)

成交套數(shù)（套）36098353833414233163286712183513807107839145

成交面積（萬(wàn)方）274.49275.47253.53263.07222.93165.35141.4469.3688.39

2. 市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的到來(lái)，使得重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了變化，市場(chǎng)正在從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，從單一的建房賣房到多元化經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越理性，房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，最終取決于住房的供求關(guān)系。房地產(chǎn)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要推動(dòng)力量，房地產(chǎn)業(yè)要為新型城鎮(zhèn)化服務(wù)，作為城市運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商，重慶房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)負(fù)著提供重慶市的住宅、商業(yè)、工業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等多元化地產(chǎn)的重要使命。在單一地產(chǎn)存量過高，以至于滯銷的情況下，房企的轉(zhuǎn)型和跨界發(fā)展、房地產(chǎn)的多元化經(jīng)營(yíng)成為重慶房地產(chǎn)發(fā)展的新主題。

3. 互聯(lián)網(wǎng)思維將變革房地產(chǎn)發(fā)展模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，很多行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的影響下，正發(fā)生著顛覆性的改變，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，也將受到互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊。今年3月，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中首次提出“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。今后，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步探討將互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在土地、資金、營(yíng)銷、社區(qū)服務(wù)等生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中，提升重慶房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。

4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出

城鎮(zhèn)住房保障體系不健全，以致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。由于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，法制不健全，市場(chǎng)機(jī)制失調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范、投資結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)上漲過快、保障性住房占比偏低等問題。另一方面，由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模局限和歷史延革，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏有實(shí)力、規(guī)范化的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，使重慶房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大批量、低檔次的尷尬局面，影響了新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)。

5. 管理薄弱，輕視研發(fā)和銷售

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)基礎(chǔ)管理工作不重視，企業(yè)管理比較薄弱甚至混亂，有的企業(yè)制定了各項(xiàng)制度，但是沒有和具體業(yè)務(wù)結(jié)合。企業(yè)一般完成從拿地、設(shè)計(jì)、施工到后期運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)全流程運(yùn)營(yíng)，占用大量資金，同時(shí)各種稅費(fèi)較多，降低了企業(yè)的利潤(rùn)率，加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。普遍不重視甚至忽略研發(fā)和銷售，在市場(chǎng)上沒有自己獨(dú)特的企業(yè)形象和品牌價(jià)值，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

三、 新常態(tài)下重慶房地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)對(duì)策

1. 優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場(chǎng)遭遇寒冬時(shí)，重慶房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)化高中低檔產(chǎn)品的組合狀況，針對(duì)重慶收入水平在全國(guó)相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不夠深厚，購(gòu)房者看重低首付、低總價(jià)的客觀市場(chǎng)實(shí)際，面積小，功能齊全的中低檔小戶型剛需項(xiàng)目應(yīng)給予適當(dāng)側(cè)重，這類快銷產(chǎn)品不僅能讓房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流得到保障，還可以互補(bǔ)在核心區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目等所需的長(zhǎng)線投資，為其提供資金保障，實(shí)現(xiàn)資金的及時(shí)滾動(dòng)，協(xié)調(diào)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)，降低市場(chǎng)變化對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

2. 轉(zhuǎn)變資源配置方式，提高資金使用效率

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為資金密集型的行業(yè)，其對(duì)金融等資源的配置能力直接影響其發(fā)展。重慶房地產(chǎn)業(yè)的金融化步伐不斷加快，配置資源的能力不斷增強(qiáng)。融資的手段越來(lái)越豐富，除了傳統(tǒng)的項(xiàng)目貸款外，還出現(xiàn)了信托、發(fā)債、眾籌等新型融資手段，融資渠道也越來(lái)越多元化，逐步獲取海外低成本資本。

3. 發(fā)展電子商務(wù)，從線下走向線上

積極運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，目前可以嘗試的有：第一，發(fā)展社區(qū)電子商務(wù)。依托現(xiàn)代信息技術(shù)，構(gòu)建線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，發(fā)展智慧社區(qū)，將原來(lái)由有物業(yè)公司提供的服務(wù)，改由物聯(lián)網(wǎng)在社區(qū)電子商務(wù)來(lái)提供，將傳統(tǒng)的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)為社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，為社區(qū)居民提供代購(gòu)、代租售、安寶、扶老協(xié)幼、保養(yǎng)保修等增值服務(wù)，充分挖掘客戶的消費(fèi)能量。第二，營(yíng)銷模式電商化。通過“大數(shù)據(jù)”手段科學(xué)地細(xì)分市場(chǎng)、客戶群體，并精準(zhǔn)的投放廣告，滿足消費(fèi)者的多元需求。目前龍湖、萬(wàn)科與新浪、宜居電商平臺(tái)達(dá)成合作，綠地與搜房電商平臺(tái)成為合作伙伴，通過互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)。第三，搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)、電商都在探索進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融的有效途徑?；ヂ?lián)網(wǎng)眾籌是房地產(chǎn)開發(fā)商與互聯(lián)網(wǎng)思維開展深度融合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的一種嘗試。眾籌的出現(xiàn)，不僅可以讓兩個(gè)行業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，而且能快速地積累人氣。2014年以來(lái)，搜房網(wǎng)、京東金融、平安好房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)等電商平臺(tái)先后推出了多個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，涉及的房地產(chǎn)企業(yè)包括萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋等大型房地產(chǎn)企業(yè)。2014年11月，重慶本土的新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)也與某網(wǎng)站聯(lián)合推出了自己的眾籌項(xiàng)目。

4. 準(zhǔn)確把握城鎮(zhèn)化進(jìn)程，積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)新模式

房地產(chǎn)既是支柱產(chǎn)業(yè)，也是重要的民生產(chǎn)業(yè)。伴隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，重慶住房需求必將持續(xù)快速增長(zhǎng)。為積極適應(yīng)這種新變化，必須加快構(gòu)建由政府為主的保障新住房體系以提供基本住房保障，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為主滿足多層次需求的多層次住房保障體系，更好滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。構(gòu)建以公租房為主體、以貨幣化補(bǔ)貼為主要形式的保障性住房制度，積極探索建立包括住房合作社在內(nèi)的多渠道、多形式城鎮(zhèn)商品住房供給模式，改變居民只能從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購(gòu)房的單一住房供給模式。同時(shí)加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快戶籍、社保、醫(yī)保等社會(huì)綜合保障體系建設(shè)，讓進(jìn)城落戶農(nóng)民享受同等的市民待遇。

5. 加強(qiáng)研發(fā)和銷售，采取輕資產(chǎn)發(fā)展模式

重慶房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展必須主要依靠智力創(chuàng)新，擺脫對(duì)權(quán)利與資本的依附，通過企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，加強(qiáng)人才庫(kù)建設(shè)，著重加強(qiáng)研發(fā)和銷售，提升品牌價(jià)值，以謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。采取“核心業(yè)務(wù)+外包”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期銷售服務(wù)占用的資金相對(duì)較少，中間的土地成本和建造成本占用資金大，對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)影響較大。通過剝離低附加值的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，交給相應(yīng)的施工建設(shè)公司完成，房地產(chǎn)企業(yè)只負(fù)責(zé)產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)造、品牌的輸出和管理以及質(zhì)量管控。輕資產(chǎn)模式不僅可以確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)有足夠的現(xiàn)金流，還可以嚴(yán)格保證產(chǎn)品質(zhì)量，延續(xù)品牌影響力，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)是通過創(chuàng)新探尋新的增長(zhǎng)點(diǎn)，通過創(chuàng)新思維，圍繞優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變資源配置方式、發(fā)展電子商務(wù)和探索房地產(chǎn)供應(yīng)新模式，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求出發(fā)思考問題、解決問題，謀求重慶房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展。（作者單位：1.重慶工商大學(xué)融智學(xué)院；2.重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院）

基金項(xiàng)目：2014年度重慶市社會(huì)科學(xué)規(guī)劃特別委托項(xiàng)目《重慶房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新趨勢(shì)研究》（2014TBWT05-2）。

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