淺談我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)

作者簡(jiǎn)介：夏嫣涵（1995-），女，漢，安徽馬鞍山人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院保險(xiǎn)專業(yè)在讀本科生。

摘要：我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)自1980年恢復(fù)以來(lái)，得到了快速發(fā)展，保險(xiǎn)資金積累迅速，并已形成了龐大的資金力量。截止2013年我國(guó)的保費(fèi)收入達(dá)1.72萬(wàn)億，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)突破8萬(wàn)億。2009年10月新《保險(xiǎn)法》頒布，允許保險(xiǎn)資金參與不動(dòng)產(chǎn)投資，拓展保險(xiǎn)資金投資渠道。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，既可以提高保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期收益率，又可以增強(qiáng)保險(xiǎn)公司抵御通貨膨脹的壓力。但與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)投資也面臨收益不穩(wěn)定、流動(dòng)性差以及市場(chǎng)行情波動(dòng)大等風(fēng)險(xiǎn)，這也成為保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)投資；不動(dòng)產(chǎn)；渠道；建議

前言

近年來(lái)，在我國(guó)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的潮流下，金融改革逐漸深化，保險(xiǎn)業(yè)得以快速發(fā)展，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。截止2013年我國(guó)的保費(fèi)收入達(dá)1.72萬(wàn)億，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)突破8萬(wàn)億，保險(xiǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2009年正式頒布的新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)投資渠道做了拓展，明文規(guī)定保險(xiǎn)資金可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已有近百年的歷史，但在我國(guó)，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)卻是一個(gè)新生發(fā)展事物。現(xiàn)階段，政府在法律層面上開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的各項(xiàng)規(guī)定放行，與此同時(shí)，保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的各項(xiàng)規(guī)則做出了規(guī)定，但是目前我國(guó)的保險(xiǎn)公司在具體的投資策略層面上，仍處于探索時(shí)期，沒(méi)有形成完整的不動(dòng)產(chǎn)投資研究體系。因此，對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的研究具有現(xiàn)實(shí)意義，從理論和實(shí)踐上來(lái)說(shuō)都是值得深入研究的新課題。

一、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的重要意義

（一）有利于加快保險(xiǎn)資金投資渠道多元化步伐。允許保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，有利于加快保險(xiǎn)資金投資渠道多元化的步伐，豐富保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)資金資產(chǎn)配置方面進(jìn)行最優(yōu)組合，從而在一定程度上避免保險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。對(duì)保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)于我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)控制與分散、從而在保證資金安全上具有重要意義。

（二）有利于提高保險(xiǎn)資金投資收益率。保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資有利于提高保險(xiǎn)資金的投資收益率。一方面，不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)需求較大，致使保險(xiǎn)公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的前景好。其次，不動(dòng)產(chǎn)投資收益率高，價(jià)格上升趨勢(shì)明顯。另一方面，政府大力推進(jìn)保險(xiǎn)資金投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，因此保險(xiǎn)公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（三）有利于提高保險(xiǎn)公司抵御通貨膨脹的壓力。不動(dòng)產(chǎn)投資在長(zhǎng)期內(nèi)能夠提高保險(xiǎn)公司抵御通貨膨脹。保險(xiǎn)資金投資于銀行存款時(shí)，其實(shí)際收益率等于名義收益率減去通貨膨脹率。但是在現(xiàn)階段通貨膨脹率不斷上升的情況下，其名義收益率將為負(fù)值，以至于保險(xiǎn)資金不能實(shí)現(xiàn)保值增值的目的。但與此同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)自身的價(jià)值卻隨著物價(jià)的不斷上漲而隨之上升，從而收益率保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

二、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

（一）我國(guó)保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的發(fā)展歷程

我國(guó)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資可分劃分成三個(gè)時(shí)期：

1、 2009年新《保險(xiǎn)法》頒布前。我國(guó)政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的政策還未開(kāi)放之前，國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司紛紛打著自用的名義去購(gòu)買(mǎi)或自行建造辦公樓。從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示來(lái)看， 2006年到2009年，保險(xiǎn)公司通過(guò)打著自用名義購(gòu)買(mǎi)辦公樓的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)120萬(wàn)平方米，總投資額多達(dá)200億，有近10家保險(xiǎn)公司在不同程度上都涉及不地產(chǎn)投資領(lǐng)域。例如，中國(guó)人壽、人保、泰康、平安等公司，紛紛在北上廣深等一線城市購(gòu)入或自建寫(xiě)字樓。

2、 2009年新《保險(xiǎn)法》頒布到2010年《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》發(fā)布前。新《保險(xiǎn)法》頒布到《暫行辦法》發(fā)布前，保險(xiǎn)公司從各方面為投資不動(dòng)產(chǎn)做準(zhǔn)備。通過(guò)旗下的資產(chǎn)管理公司積極開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，招募人才、尋求合作、等待不動(dòng)產(chǎn)投資細(xì)則出臺(tái)，為投資長(zhǎng)期性戰(zhàn)略奠定基礎(chǔ)。

3、2010年《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》發(fā)布后。《暫行辦法》發(fā)布后，各家保險(xiǎn)公司開(kāi)始大力投資不動(dòng)產(chǎn)。一方面保險(xiǎn)公司繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)或自建辦公樓。另一方面，保險(xiǎn)公司對(duì)于購(gòu)買(mǎi)土地的熱情也日益高漲。

（二）我國(guó)保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的現(xiàn)狀

1、不動(dòng)產(chǎn)投資在觀念和技術(shù)層面上落后。我國(guó)保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，首先，在投資觀念上，各家保險(xiǎn)公司尚未形成以價(jià)值、穩(wěn)健為核心的科學(xué)的價(jià)值觀念；其次，在技術(shù)層面上，保險(xiǎn)公司對(duì)于資產(chǎn)和負(fù)債的合理匹配也不熟悉；再次，在投資策略層面上，保險(xiǎn)公司對(duì)于市場(chǎng)上各種復(fù)雜形式的分析與把握需要進(jìn)一步提升；最后，在風(fēng)險(xiǎn)控制層面上，保險(xiǎn)公司缺少對(duì)于災(zāi)害發(fā)生時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及對(duì)沖機(jī)制；

2、不動(dòng)產(chǎn)投資面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有流動(dòng)性差、變現(xiàn)難、收益不穩(wěn)定等。主要表現(xiàn)為以下幾種：

（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)周期都相當(dāng)長(zhǎng)，并且二者存在前期資金投入需求量大，后期投資回報(bào)期限較長(zhǎng)的特點(diǎn)，導(dǎo)致保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)流動(dòng)性較差，變現(xiàn)能力不足，保險(xiǎn)公司不能應(yīng)對(duì)其自身對(duì)保險(xiǎn)資金的短期需求，尤其是在樓市崩盤(pán)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌時(shí)，保險(xiǎn)資金極易被套牢，因此存在巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（2）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)上，負(fù)責(zé)物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、客戶確定到價(jià)格控制，每一環(huán)節(jié)都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。但這些并非保險(xiǎn)公司擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，因此只要在經(jīng)營(yíng)管理的某方面出現(xiàn)了失誤，就需要為自己的行為承擔(dān)巨大的虧損。

（3）收益性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房?jī)r(jià)存在泡沫，商品房空置率較高，平均利潤(rùn)下降，但是商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格卻依然強(qiáng)勁，因此保險(xiǎn)資金進(jìn)行投資不動(dòng)產(chǎn)會(huì)帶來(lái)收益性風(fēng)險(xiǎn)。

3、保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)缺乏專業(yè)化人才。不動(dòng)產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的專業(yè)性，其運(yùn)作過(guò)程中需要專業(yè)型人才的廣泛參與。但現(xiàn)階段我國(guó)的各家保險(xiǎn)公司并未開(kāi)始注重投資專業(yè)化人才隊(duì)伍的發(fā)展，缺乏擁有較高專業(yè)水平與技術(shù)水平的投資型人才，缺少既懂保險(xiǎn)又懂不動(dòng)產(chǎn)投資的專業(yè)人才。

三、對(duì)我國(guó)保險(xiǎn)資金投資渠道的建議

（一）提高不動(dòng)產(chǎn)投資的觀念和技術(shù)。要想從根本上解決我國(guó)保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金在不動(dòng)產(chǎn)投資觀念和技術(shù)層面上落后的現(xiàn)象，就需要從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的成功案例中尋求經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，并不斷豐富自身的理念，即形成以價(jià)值、穩(wěn)健等為核心的科學(xué)合理的價(jià)值觀念。其次，保險(xiǎn)公司也需要學(xué)習(xí)資產(chǎn)配置和組合方法等技術(shù)，這樣才能建立最優(yōu)的資產(chǎn)投資組合配置比例，提高投資收益。

（二）加強(qiáng)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)管。我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理方面注重資產(chǎn)配置的科學(xué)性，因此在不動(dòng)產(chǎn)投資比例等方面不是沒(méi)有約束條件的，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制，保險(xiǎn)公司在投資過(guò)程中也需要合理的配置保險(xiǎn)資金，將資產(chǎn)負(fù)債管理作為重中之重，通過(guò)采用科學(xué)的資產(chǎn)負(fù)債配置方案，有效的防范并規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，確保其在資金運(yùn)用上擁有長(zhǎng)期的投資收益。

（三）加快人才建設(shè)。首先，要保證保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域擁有了解全面保險(xiǎn)知識(shí)的專業(yè)人才，在思想層面上給予關(guān)注，著力加強(qiáng)對(duì)于培養(yǎng)保險(xiǎn)投資專業(yè)人才的重視。其次，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，可以對(duì)其公司內(nèi)部熟悉保險(xiǎn)業(yè)務(wù)并了解保險(xiǎn)資金投資需求的員工進(jìn)行保險(xiǎn)資金在不動(dòng)產(chǎn)投資方面的學(xué)習(xí)以及培訓(xùn)，或者保險(xiǎn)公司也可以引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人才。最后，保險(xiǎn)公司還可以授權(quán)或委托專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，可以通過(guò)由這些機(jī)構(gòu)來(lái)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金或進(jìn)行專業(yè)投資的方式，主動(dòng)降低保險(xiǎn)公司資金投資收益，由此降低保險(xiǎn)業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)I(yè)型人才隊(duì)伍的需求。（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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