“矛盾體”東壩

陳禹銘

東壩位于北京東北五環(huán)外，一直以來(lái)是保障房、經(jīng)適房的集中地。但自2013年底恒大拿下東壩地王以來(lái)，東壩區(qū)域就成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的又一熱點(diǎn)。一年多來(lái)，東壩作為京城東北部最后儲(chǔ)備用地，在政府支持下正在悄然發(fā)展。

自住房、高端盤共存

據(jù)了解，去年?yáng)|壩集中供地，不少地塊均在土地出讓環(huán)節(jié)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)自住房配建面積來(lái)決定勝負(fù)。這一土地供應(yīng)格局無(wú)形中抬升了可售商品房部分的樓面價(jià)，也決定了未來(lái)東壩樓市高端商品房和大量自住型商品房共存的供應(yīng)格局。

目前進(jìn)駐的房企包括首開、恒大、保利、金隅、湖南富興。從去年開始，東壩區(qū)域大規(guī)模入市，經(jīng)過(guò)眾多房企拼搶，東壩區(qū)域樓面地價(jià)因此一路高漲，普遍樓面價(jià)超過(guò)32000元/平米，最高達(dá)5萬(wàn)元/平米。

在自住房方面，今年已有金隅匯景苑、保利首開麗灣家園等入市，明年恒大、湖南富興的自住房也將相繼入市。自住房集中入市，對(duì)東壩商品房市場(chǎng)產(chǎn)生了不小沖擊。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年7月，在首開常青藤開盤時(shí)，恰逢自住房金隅匯景苑以22000元/平方米的價(jià)格入市，為了吸引購(gòu)房人，常青藤將價(jià)格從原來(lái)的42000元/平方米下調(diào)至34000元/平方米。

由于東壩區(qū)域地塊樓面價(jià)已漲至32000元/平方米左右，保利首開、恒大、湖南富興等商品房項(xiàng)目都將打造高端產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)該區(qū)域內(nèi)自住房和高端商品房項(xiàng)目共存的競(jìng)爭(zhēng)局面不會(huì)有太大變化。

配套不足，“被高端”

高端樓盤增多，整體供應(yīng)量加大，其中位于非傳統(tǒng)豪宅板塊的新房， 被認(rèn)為面臨更大壓力。一位關(guān)注東壩板塊的分析人士對(duì)記者表示，東壩是目前高端住宅潛在供應(yīng)量較大的區(qū)域。該位置處于東五環(huán)外，目前周邊配套并不成熟，高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值缺少足夠的支撐。東壩區(qū)域樓盤未來(lái)可預(yù)計(jì)價(jià)格達(dá)到10萬(wàn)元/平方米，價(jià)格上去了，但配套沒(méi)上去。

“東四環(huán)的棕櫚泉二手房賣六七萬(wàn)/平米，泛海國(guó)際新房賣八萬(wàn)多/平米，東壩樓盤賣10萬(wàn)/平米會(huì)有多大競(jìng)爭(zhēng)力？”分析人士如此發(fā)問(wèn)。事實(shí)上，在非傳統(tǒng)豪宅板塊，當(dāng)周邊房?jī)r(jià)只是每平方米三四萬(wàn)元，高端住宅沖到8萬(wàn)元/平方米以上“就費(fèi)點(diǎn)勁了”。新的高端住宅要?jiǎng)俪?，就必須擁有更?dú)特“軟件”。

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅高端產(chǎn)品目前還沒(méi)有成品可以參照，東壩區(qū)域整體行業(yè)配套也遠(yuǎn)稱不上完善。目前區(qū)域內(nèi)僅有金隅嘉品MALL一個(gè)體量在10萬(wàn)平方米左右，定位為次區(qū)域性商場(chǎng)的購(gòu)物中心在建，整個(gè)區(qū)域商業(yè)配套同其聚集的人口消費(fèi)能力并不匹配。

“我們也做過(guò)調(diào)研，現(xiàn)在這一區(qū)域常住人口在15萬(wàn)左右，商業(yè)也是以底商為主?！苯鹩缂纹稭ALL推廣經(jīng)理表示，未來(lái)該區(qū)域人口有望達(dá)到30萬(wàn)。而在居民結(jié)構(gòu)中，本地居民大約占30%，外遷過(guò)來(lái)的白領(lǐng)、購(gòu)買自住商品房以及限價(jià)商品房等政策性住房人群將占總數(shù)的七成左右。“相對(duì)來(lái)講，這一部分人群有著強(qiáng)大的消費(fèi)能力?！?/p>