規(guī)范土地登記制度的幾點(diǎn)思考

李京順

[摘 要]隨著改革的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)給土地登記管理工作面臨新的問(wèn)題，文章以延邊朝鮮族自治州為例，指出目前土地登記管理工作的問(wèn)題，并提出解決這些問(wèn)題的對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]規(guī)范；土地使用權(quán)；土地所有權(quán)；土地登記

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.44.188

1 前 言

土地登記是指將土地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)，集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。土地登記作為產(chǎn)權(quán)制度的重要組成部分，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下起著重要的法律依據(jù)作用，維系著土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，其金融資本的地位日益突出。土地登記不僅關(guān)系到土地權(quán)利人和利害相關(guān)人的切身利益，而且也維系著土地市場(chǎng)的正常與否。規(guī)范土地登記事關(guān)國(guó)土資源依法行政體系建設(shè)，意義十分重大。

2 土地登記管理工作的問(wèn)題

2.1 全社會(huì)土地權(quán)利意識(shí)淡薄

延邊朝鮮族自治州屬“老、少、邊、窮”地區(qū)，在黨的民族政策指引下，新中國(guó)成立以后尤其是改革開(kāi)放以來(lái)，延邊經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，社會(huì)有了明顯進(jìn)步。但是與發(fā)達(dá)地區(qū)還有很大的差距，造成了全社會(huì)土地權(quán)利意識(shí)淡薄，農(nóng)村地區(qū)尤為明顯。在農(nóng)村朝鮮族集聚的村屯青壯年到國(guó)外和外地打工，留守的絕大部分是老年人。他們年老體弱，行動(dòng)不便者多，由于文化程度不高，法律意識(shí)淡薄，遇事處置能力較差。一些子女們出去打工時(shí)，把耕地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、房產(chǎn)證等托付給家里的老人們管理，一有情況，不知所措者居多，導(dǎo)致土地登記的漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)或其他問(wèn)題，給土地登記管理工作帶來(lái)問(wèn)題。

2.2 農(nóng)村宅基地遺留問(wèn)題突出

近幾年，在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中，為了改善農(nóng)村社會(huì)文明發(fā)展，改善農(nóng)民的居住環(huán)境，全州農(nóng)村各地規(guī)劃實(shí)施了舊房改造和新房建設(shè)，大部分村屯面貌一新。但是普遍存在著舊房拆遷、移地新建帶來(lái)的新問(wèn)題。地屬變更，宅基地面積變化，房產(chǎn)權(quán)屬更換等給集體土地使用權(quán)登記帶來(lái)新的任務(wù)。還有一些地處邊境的村屯整村搬遷，一些舊房未拆，一戶多宅，多占土地等問(wèn)題。宅基地管理制度不規(guī)范，不健全，給土地登記管理帶來(lái)新的問(wèn)題。

2.3 土地登記與不動(dòng)產(chǎn)登記相互脫節(jié)

我國(guó)現(xiàn)行體制下，土地登記由國(guó)土資源局管理，房產(chǎn)登記由房產(chǎn)管理局管理。這給犯罪分子帶來(lái)可乘之機(jī)，犯罪分子偽造土地證騙取貸款的案件時(shí)有發(fā)生。近幾年，隨著國(guó)家金融政策的改革，不動(dòng)產(chǎn)之一的土地與金融的關(guān)系日益密切，土地和房產(chǎn)權(quán)證作為抵押貸款每年以數(shù)十位的百分比遞增。虛假土地、房產(chǎn)不良貸款給銀行造成很大的損失，有的多重貸款抵押，多重?fù)?dān)保騙貸，不能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上查詢和異地查詢，在一定程度上造成了銀行信貸調(diào)查過(guò)程中土地信息的不對(duì)稱。

2.4 辦理土地證的意識(shí)不強(qiáng)

目前，普遍存在著注重辦理房產(chǎn)證，而忽視辦理土地產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題。隨著農(nóng)村農(nóng)民住宅的普遍改造和城市大批新住宅樓的蜂擁而起，給搬遷戶帶來(lái)了變更房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的問(wèn)題，而很多戶未能及時(shí)到相關(guān)部門辦理土地證的變更手續(xù)，導(dǎo)致原土地使用者找不到而辦不了土地證，造成房產(chǎn)證和土地證“兩證”產(chǎn)權(quán)所有者姓名不一致等現(xiàn)象普遍存在。

3 加強(qiáng)土地登記制度的幾點(diǎn)意見(jiàn)

土地登記是一項(xiàng)重要的法律制度，是土地產(chǎn)權(quán)管理的核心，在國(guó)土資源管理中發(fā)揮著不可替代的基礎(chǔ)保障作用。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)下，延邊地區(qū)土地登記工作面臨新的情況下，針對(duì)出現(xiàn)的新矛盾、新問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家和各級(jí)政府出臺(tái)的一系列法律法規(guī)和政策文件精神，為了加以規(guī)范土地登記工作，維護(hù)土地使用權(quán)的合法地位，對(duì)上述問(wèn)題的解決提出以下思考意見(jiàn)。

3.1 強(qiáng)化土地法規(guī)的宣傳力度，提高土地登記的法律意識(shí)

根據(jù)延邊地區(qū)的農(nóng)村現(xiàn)狀和實(shí)際，針對(duì)土地發(fā)證工作的具體情況，進(jìn)行全面的翔實(shí)的土地法規(guī)的宣傳活動(dòng)，提高全社會(huì)依法保護(hù)自身權(quán)利的意識(shí)。特別是在朝鮮族集聚的村屯出現(xiàn)的土地閑置、轉(zhuǎn)讓、掛失中存在的土地登記問(wèn)題予以側(cè)重宣傳。對(duì)老、弱、病、殘而子女在國(guó)外或外地打工農(nóng)戶的土地登記變更的宣傳工作要做到炕頭，宣傳工作可采用朝鮮語(yǔ)和漢語(yǔ)“雙語(yǔ)”，不留死角。通過(guò)普法宣傳和土地登記工作，解決土地權(quán)屬糾紛，完善土地管理體系，進(jìn)一步規(guī)范土地管理登記制度，促進(jìn)邊疆少數(shù)民族地區(qū)的社會(huì)安定和民族團(tuán)結(jié)。

3.2 加大農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作力度，確保農(nóng)民的合法權(quán)益 針對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中出現(xiàn)的舊房改造和新房建設(shè)現(xiàn)狀，要采取有效措施細(xì)致進(jìn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)的調(diào)查，查清宅基地的權(quán)屬、界地、面積等基本情況，加快辦理宅基地使用權(quán)的登記發(fā)證工作。

目前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記工作量大，問(wèn)題復(fù)雜。土地部門要切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，積極為農(nóng)民群眾提供周到而細(xì)致的服務(wù)，方便農(nóng)民群眾申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)的登記。根據(jù)國(guó)家《土地管理法》和《物權(quán)法》以及各級(jí)政府的相關(guān)法規(guī)文件精神，嚴(yán)格處理農(nóng)村中出現(xiàn)的房屋拆遷、改造、翻建、重建中出現(xiàn)的宅基地使用權(quán)變更問(wèn)題，切實(shí)做到登記發(fā)證工作萬(wàn)無(wú)一失，保護(hù)國(guó)土資源，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.3 建立不動(dòng)產(chǎn)登記的配套制度，嚴(yán)厲打擊涉及不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的違法犯罪

不動(dòng)產(chǎn)中土地所有權(quán)證應(yīng)由國(guó)土資源部門辦理權(quán)屬登記，住房和建設(shè)部門收到消費(fèi)者信息資料后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交國(guó)土資源管理部門。在此基礎(chǔ)上，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)，并對(duì)外公布。這樣既可避免出現(xiàn)登記工作中的脫節(jié)現(xiàn)象，當(dāng)事人還可根據(jù)原始記載事項(xiàng)主張自己的權(quán)利。如果登記機(jī)關(guān)有誤或遺失有關(guān)證據(jù)材料，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。涉及不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)部門共建信息交流平臺(tái)，可以提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力，是防范不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)犯罪行為的長(zhǎng)效機(jī)制。

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)中，以土地登記的欺詐行為而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)犯罪，要追究法律責(zé)任，予以嚴(yán)厲查處查辦。

3.4 加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)登記管理制度，保護(hù)產(chǎn)權(quán)當(dāng)事人的合法權(quán)益

房地產(chǎn)是指土地及其附屬房產(chǎn)。國(guó)土資源部已經(jīng)出臺(tái)了《土地登記辦法》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《房屋登記辦法》用以規(guī)范登記發(fā)證程序，含有登記不同的內(nèi)容，發(fā)放不同的證書等。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者來(lái)看，一定要一并辦理《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，以便進(jìn)行正常的市場(chǎng)交易。

我國(guó)土地登記制度框架已經(jīng)基本構(gòu)建，但是由于長(zhǎng)期以來(lái)忽視土地權(quán)利，造成了全社會(huì)土地權(quán)利意識(shí)淡薄，土地權(quán)利人的合法權(quán)益未能得到有效保護(hù)。土地登記工作仍然存在著在登記法律、登記程序、登記機(jī)關(guān)、登記證書等諸多方面不統(tǒng)一的問(wèn)題，需要在今后的工作中進(jìn)一步規(guī)范、完善和提升。

我們要以黨的“十八大”精神統(tǒng)領(lǐng)全局，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，轉(zhuǎn)變職能，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，加強(qiáng)土地管理工作，做到保護(hù)國(guó)土資源更加嚴(yán)格規(guī)范，服務(wù)社會(huì)更加全面優(yōu)質(zhì)，民生為重，“以人為本”，建設(shè)“和諧國(guó)土”，不斷提高國(guó)土資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的貢獻(xiàn)。

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