北京商業(yè)地產(chǎn)愛大單

龔小鋒

與住宅市場的回暖相映襯，北京商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)全面上升走勢，寫字樓和零售市場都出現(xiàn)了大單交易。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)成為全國寫字樓空置率最低的城市。而在租金方面，寫字樓和零售市場也都呈現(xiàn)出溫和上漲的態(tài)勢。

商業(yè)地產(chǎn)大單頻現(xiàn)

一單寫字樓整售案例引發(fā)了市場的關(guān)注。4月13日，保利國際廣場整售了T3總面積達(dá)2.46萬平方米的寫字樓，銷售金額13.3億元，其每平方米單價約在5.5萬元。這筆成交是2015年以來寫字樓市場的最大單。

作為該項(xiàng)目代理行的仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？抡J(rèn)為，保利國際廣場整售，體現(xiàn)了該項(xiàng)目自身優(yōu)質(zhì)和望京核心區(qū)域?qū)懽謽堑男枨笸ⅰ?shí)際上，自2014年以來，北京寫字樓市場也頻現(xiàn)租售大單成交，其中包括諸如阿里巴巴、聚美優(yōu)品等購買寫字樓物業(yè)作為上市公司資金沉淀資產(chǎn)的交易行為。

據(jù)譽(yù)翔安渠道監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份至4月中旬，北京寫字樓市場總計(jì)實(shí)現(xiàn)了9宗辦公物業(yè)大單成交，總計(jì)成交金額達(dá)104.05億元。此外，從2014年的市場情況來看，散售市場成交金額達(dá)150億元。

此外，購物中心等業(yè)態(tài)也出現(xiàn)了整售大單。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第一季度，整售市場錄得歐美匯購物廣場、雅詩閣公寓兩宗重大整售交易成交，成交額達(dá)到人民幣54億元。

其中，北京出現(xiàn)了首例在地產(chǎn)基金參與下的成熟購物中心整售交易。位于中關(guān)村的歐美匯購物中心整體出售給已在香港上市的領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。整售交易價格為25億，遠(yuǎn)超以往那些處于建設(shè)前期或者建造初期項(xiàng)目的交易記錄。這也是領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金在北京的首次交易。

多個項(xiàng)目入市推新

4月26日，萬科位于房山長陽的中糧萬科半島廣場開業(yè)，這是萬科在北京開業(yè)的第二個購物中心，也是今年第一家開業(yè)的大型購物中心。

據(jù)悉，中糧萬科半島廣場地上面積8萬平米、地下4萬平米，開業(yè)當(dāng)天整個項(xiàng)目的開業(yè)率高達(dá)89%。其中，開業(yè)餐飲占比為28%，而綜合兒童、餐飲和娛樂三大項(xiàng)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)來看，占比高達(dá)50%左右。

第一太平戴維斯北京物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2015年第二季度將有三個項(xiàng)目入市，均系購物中心，合計(jì)為市場帶來近17.5萬平方米的新增供給。

在寫字樓領(lǐng)域，望京和王府井等商圈多個寫字樓項(xiàng)目正在入市，且近日交易量均表現(xiàn)良好。望京區(qū)域，除了保利國際廣場風(fēng)頭正勁，出現(xiàn)整售大單之外，整棟物業(yè)和小戶型辦公物業(yè)銷售相對較好，如望京國際中心項(xiàng)目，目前二期正在加推寫字樓房源入市。

“我們項(xiàng)目是望京區(qū)域內(nèi)唯一分割為小戶型出售的辦公樓，很多在此地辦公的企業(yè)和個人投資者都會購買?！蓖﹪H中心一名銷售人員表示，新政之后，項(xiàng)目的到訪量明顯多了。2014年底，該項(xiàng)目開盤即“日光”，一期推出的商業(yè)、寫字樓房源已售罄，銷售額達(dá)3.5億元。

據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于核心區(qū)已無大量供地，望京商務(wù)區(qū)不少寫字樓物業(yè)售價一直處在高位，保利國際廣場寫字樓均價約5.8萬元/平米，商鋪13.5萬元—14.5萬元/平米。此前望京SOHO最高曾賣到8萬元∕平米、綠地中心7萬元/平米。

此外，位于王府井核心商務(wù)區(qū)的利生大廈正在主推50-33平米精品寫字樓。該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人也表示，近期售樓處到訪及來電量與上月相比有30%的上漲，而且到訪客戶的簽單量也有十分明顯的上升，到目前為止已經(jīng)散售了近兩層。

寫字樓空置率全國最低

北京寫字樓租賃市場也是一片火熱?！艾F(xiàn)在北京寫字樓空置率水平為3.6%，是全球空置率最低的城市之一。”賀?？赂嬖V記者，目前全球?qū)懽謽强罩寐示禐?2.9%，相較于其他國際中心如紐約和倫敦，北京市場更受業(yè)主的青睞。

供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀和較快的出租速率使得業(yè)主對于整體市場始終保持樂觀。在租戶方面，大面積租賃多來自電子、互聯(lián)網(wǎng)以及金融類企業(yè)。汽車行業(yè)以及汽車金融類公司也在市場中保持活躍。

與上海、香港不同，北京市場的需求來源于中國跨國企業(yè)的擴(kuò)張。這些企業(yè)在加速全球業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時，其決策中心多設(shè)立于北京。這導(dǎo)致了北京辦公樓租金變化周期與亞洲其他需求來源于非本土跨國公司的城市截然不同。自2009年以來，供不應(yīng)求的市場環(huán)境使得北京辦公樓市場的租金持續(xù)加速增長。

2008年中期，北京全市寫字樓市場的空置率為23%，到2014年年底時則降至4.8%，為全國最低。這意味著，在5年時間內(nèi)，北京全市寫字樓市場空置率下降了逾18個百分點(diǎn)。

第一太平戴維斯發(fā)布2015年北京第一季度報告顯示，得益于相對有限的供給，甲級寫字樓平均租金連續(xù)四個季度實(shí)現(xiàn)小幅增長，環(huán)比上漲0.6%，至每平方米每月320.7元。

盡管截至2015年末，將有4個新辦公樓項(xiàng)目建成，且總面積達(dá)36.25萬平方米，但是它們并不會對租金市場帶來沖擊。因?yàn)檫@些項(xiàng)目的很大比例將為業(yè)主自用或已成功預(yù)租，如開元國際廣場以及融科資訊中心。

“在這種情況下，業(yè)主將繼續(xù)提高租金并在選擇租戶方面占據(jù)主動；他們會使用自己在市場中的有利地位來挑選更為穩(wěn)健更為優(yōu)質(zhì)的租戶?！辟R睿柯表示，一些知名并擁有良好背景的公司將成為業(yè)主的首要選擇。

零售市場租金也一路向好。世邦魏理仕的報告顯示，由于國際一線品牌不斷擴(kuò)張，目前北京零售市場租金呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢，租金達(dá)到35.3元/天/平米的水平。預(yù)計(jì)未來，北京將會有多個商業(yè)供應(yīng)進(jìn)入市場，供應(yīng)區(qū)域主要集中在北京南部地區(qū)，入市體量將會超過45萬平米。

洗牌趨勢仍顯現(xiàn)

多家機(jī)構(gòu)和代理行數(shù)據(jù)顯示，雖然市場回暖，但是洗牌態(tài)勢已經(jīng)漸趨明顯，變化主要體現(xiàn)在寫字樓和商業(yè)物業(yè)格局的分化。

盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在寫字樓方面，未來3年甲級和頂級寫字樓新增供應(yīng)89%仍集中在傳統(tǒng)核心商圈。在商業(yè)物業(yè)方面，非核心商圈未來3年的商業(yè)物業(yè)新增量占總供應(yīng)的55%，郊區(qū)發(fā)展趨勢日益明顯。

值得一提的是，在接下來3年商辦市場洗牌的過程中，望京和通州運(yùn)河頗具亮點(diǎn)。望京入駐了多家國際國內(nèi)知名電子、電器、汽車等制造企業(yè)，2015年望京區(qū)域?qū)懽謽瞧骄蹆r也水漲船高。繼年初通州運(yùn)河核心區(qū)的保利大都匯亮相之后，通州未來將有超360萬平方米的各類商辦物業(yè)入市。

以商鋪為主的零售市場競爭也更加激烈。據(jù)戴德梁行監(jiān)測，北京商鋪市場總存量達(dá)718萬平方米。由于三里屯MALL多個商鋪都處于裝修階段未開業(yè)，北京全市商鋪空置率高達(dá)13.3%，環(huán)比再漲0.5%。

此外，仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，包括一線城市在內(nèi)，購物中心都存在過剩風(fēng)險，優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)嚴(yán)重匱乏，僅有10%-15%的現(xiàn)有存量符合國際標(biāo)準(zhǔn)，很多規(guī)劃和管理不好的購物中心將逐步被淘汰。

為應(yīng)對挑戰(zhàn)，房企和商業(yè)運(yùn)營商將核心放在了打造核心競爭力以及如何提高項(xiàng)目的回報率上。如萬達(dá)、萬科及龍湖等大型房企在商業(yè)地產(chǎn)上開始嘗試“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式。

在戰(zhàn)略層面，關(guān)于產(chǎn)品業(yè)態(tài)創(chuàng)新和服務(wù)體系升級也層出不窮。近日，北京萬科于發(fā)布了V-LINK客戶真實(shí)體驗(yàn)的移動互聯(lián)社區(qū)，在發(fā)布后的第六日，中糧萬科半島廣場與萬科三聯(lián)書社于長陽片區(qū)雙雙正式對外開放。而北京保利選擇了搭建商辦平臺，通過資產(chǎn)運(yùn)營、商業(yè)管理、政企合作、金融服務(wù)、客戶互通共5條通道為客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

綠地成立了產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心，旨在為中小企業(yè)資金鏈進(jìn)行“輸血”。卓越集團(tuán)也推出了“E+商務(wù)”舉措，為旗下商用物業(yè)提供金融、資產(chǎn)管理、物業(yè)和商務(wù)配套服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從短期市場表現(xiàn)來看，類似戰(zhàn)略調(diào)整較企業(yè)資本運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變將更為務(wù)實(shí)。