經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下如何推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

董峰

摘 要：我國目前已經(jīng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展階段。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，如何適時(shí)地進(jìn)行政策調(diào)整避免樓市進(jìn)一步嚴(yán)重供求失衡，給中低收入人士買房、住房更多的優(yōu)惠與減免稅；從融資和貸款的角度給房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)商更多的支持；吸引包括國外資金在內(nèi)的社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，歡迎外國人到國內(nèi)置業(yè)等等舉措，推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是當(dāng)前政府部門以及相關(guān)人士需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)新常態(tài)健康發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）05-019-02

“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”是黨中央、國務(wù)院對(duì)我國今后一段時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要部署，也是目前各種媒體中出現(xiàn)頻率最高的一個(gè)術(shù)語。對(duì)我國房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下將會(huì)面臨一個(gè)什么樣的狀況？在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度回歸正常的、理性的態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場如何向常態(tài)回歸。是擺在每一位房地產(chǎn)市場管理者與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者面前的一項(xiàng)嚴(yán)峻的任務(wù)，需要我們認(rèn)真、深入地研究，從而能夠以全新的思維、全新的理念、全新的方式，以新作為引領(lǐng)新常態(tài)，推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場的供需格局正在發(fā)生變化

房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)，資金是行業(yè)的血脈，而銀行貸款又是資金的主要來源。近年來，在國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控的大背景下，銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款已經(jīng)較為謹(jǐn)慎，主要體現(xiàn)在門檻提高、權(quán)限上收、額度壓縮。一些實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，根本申請(qǐng)不到房地產(chǎn)貸款，也不符合“四三二”要求（項(xiàng)目四證齊全、自有資金30%、二級(jí)以上資質(zhì)”），所以只好轉(zhuǎn)向其他渠道，通過信托公司甚至民間借貸等方式進(jìn)行融資。

涉及房地產(chǎn)市場的貸款種類，大致上可以分為土地開發(fā)貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款等幾種。事實(shí)上，到目前為止，多數(shù)商業(yè)銀行沒有也不會(huì)全面停止開發(fā)貸款，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場特別是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)給予更多的關(guān)注。商業(yè)銀行的開發(fā)貸款總基調(diào)是：總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)別對(duì)待。定價(jià)合理、銷售前景較好的商品房依然會(huì)得到信貸支持，但是在利率執(zhí)行上的差異化會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

國內(nèi)的房價(jià)，近十年來一直是“邊漲邊調(diào)，越調(diào)越漲”。吳敬璉先生認(rèn)為，房價(jià)上漲的根本原因是貨幣超發(fā)。供求關(guān)系決定著房價(jià)的升與降。國內(nèi)目前的購房者主要有兩種：其一是廣大的消費(fèi)者，目的是擁有抑或是改善住房條件；其二是一些投資者，目的是通過投資房地產(chǎn)達(dá)到資產(chǎn)保值增值的作用。從長期發(fā)展來看，決定房價(jià)的高或低還是要由消費(fèi)者的需求所決定的，政府要讓市場發(fā)揮作用，不做過多的干預(yù)。同時(shí)，對(duì)銀行來說，根據(jù)市場情況適時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整，其實(shí)是件再正常不過的事情，這也是優(yōu)化信貸資源配置的一種做法，也有利于降低房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險(xiǎn)。

2015年以來，全國各地陸續(xù)出臺(tái)了一系列的刺激政策，對(duì)房地產(chǎn)市場構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性的利好狀況。在一系列的政策中，既有中國人民銀行的降準(zhǔn)、降息、公積金政策調(diào)整，也有二套房貸首付比例降低以及房產(chǎn)營業(yè)稅免征“五改二”，同時(shí)還有上海市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等等。這一系列利好消息與舉措，都極大地刺激了市場購買力的釋放，為一直低迷的房地產(chǎn)市場注入了新的活力。

新常態(tài)下，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)、條件、環(huán)境都將發(fā)生比較大的變化，一是增長速度將從高速發(fā)展轉(zhuǎn)為中高速發(fā)展；二是發(fā)展動(dòng)力也將從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新驅(qū)動(dòng)，內(nèi)涵驅(qū)動(dòng)。這就意味著房地產(chǎn)市場也必須從長期以來著眼于解決人民群眾的最低層次的住房需求，轉(zhuǎn)變到如何“提質(zhì)增效”、提升品質(zhì)、提升內(nèi)涵，理性開發(fā)的層面上來。

二、政府管理部門要轉(zhuǎn)變角色，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展保駕護(hù)航

新常態(tài)下，政府管理部門要著力打造一個(gè)“公平、公正、公開”的競爭環(huán)境，更多地發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，提高政策科學(xué)含量的執(zhí)行力。減少政府的調(diào)控與干擾，堅(jiān)決打擊擾亂市場、大肆炒房買房牟取暴利的不法行為。

1.要深入基層，調(diào)查了解目前我國一、二、三、四線城市房地產(chǎn)市場不同的發(fā)展情況與市場結(jié)構(gòu)，按照黨的十八屆三、四中全會(huì)的戰(zhàn)略決策，進(jìn)一步加強(qiáng)市場機(jī)制與資源配置中的作用，根據(jù)不同的需求制定不同的政策。加大市場調(diào)節(jié)力度。

2要積極推進(jìn)住房保障，加快棚戶區(qū)改造，完善城市公共設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌解決中低收入特別是資源型城市的貧困家庭住房問題。既講公平，也講效率，堅(jiān)決遏制腐敗，杜絕暗箱操作，發(fā)現(xiàn)一起，打擊一起，將保障性住房真正落實(shí)到切實(shí)需要的人手中；同時(shí)，要避免產(chǎn)生新的庫存積壓，做好有效配置。

3.要采取有效措施，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供綠色通道。近年來，由于一些城市過分依靠“樓市”刺激經(jīng)濟(jì)，增長財(cái)力，結(jié)果導(dǎo)致“百業(yè)經(jīng)房”步入歧途，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量的“泡沫經(jīng)濟(jì)”，“空城”、“鬼城”頻頻出現(xiàn)。由“過熱”轉(zhuǎn)向了“過冷”，談“房”色變。這一現(xiàn)象的發(fā)生，說明一些地方政府缺乏科學(xué)發(fā)展的理念，扭曲了房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展的正確思路。因此，要進(jìn)一步深刻認(rèn)識(shí)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的宏觀、中觀、微觀發(fā)展思路，認(rèn)識(shí)到通過政府的調(diào)控與市場的演變，過去一直困擾我國房地產(chǎn)市場總量性供不應(yīng)求的問題已經(jīng)得到改變，結(jié)構(gòu)上的供求不匹配已成為當(dāng)前的主要矛盾，正在逐步回歸正常的增長態(tài)勢。

4.要根據(jù)本地實(shí)際情況，采取靈活的政策、措施。針對(duì)市場的演變，考慮各自城市的特點(diǎn)、人口總量、城市承載力等因素，進(jìn)行不同程度的調(diào)控。一是要進(jìn)一步優(yōu)化供需關(guān)系，保持一定的發(fā)展速度，既要保障民生，同時(shí)也要促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是要采取有力措施，搞活市場，解決庫存，盡快消化過去快速上漲時(shí)期積累的矛盾；同時(shí)，還要避免產(chǎn)生新的問題。

5.要建立與完善房地產(chǎn)市場監(jiān)控體系，隨時(shí)對(duì)市場運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控。要及時(shí)了解和掌握本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資額、銷售量、商品房空置率以及房價(jià)收入比等，通過大數(shù)據(jù)信息平臺(tái)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，并定期或不定期地通過電視、廣播、報(bào)紙、微博、微信等媒介，及時(shí)向社會(huì)公布各種房地產(chǎn)信息。尤其是對(duì)無證售房抑或是小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商進(jìn)行曝光，引導(dǎo)消費(fèi)者明白消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)，避免由于信息不對(duì)稱導(dǎo)致消費(fèi)者利益受到損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整戰(zhàn)略，增強(qiáng)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力

近年來房地產(chǎn)企業(yè)大都處于留守狀態(tài)，由于市場的不景氣，庫存積壓過多、資金鏈斷裂等原因，結(jié)構(gòu)性、階段性矛盾凸顯，有的中小企業(yè)已經(jīng)退出房地產(chǎn)行業(yè)，改行做起了其他產(chǎn)業(yè)；有的中小企業(yè)雖然還在堅(jiān)持但也瀕臨倒閉。隨著國家一系列政策的出臺(tái)，新型化城鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)必將迎來新的發(fā)展時(shí)期。

1.要樹立堅(jiān)定的信心?！皳Q擋不失勢。”房地產(chǎn)業(yè)員工要深刻認(rèn)識(shí)發(fā)展速度換擋是新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下“提質(zhì)保量”的必然要求，堅(jiān)持穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展主線、苦練內(nèi)功，增收節(jié)支，緊緊依靠政府給予的政策扶持，積極發(fā)現(xiàn)和培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，向更高級(jí)的發(fā)展形態(tài)、更復(fù)雜的項(xiàng)目分工、更合理的結(jié)構(gòu)邁進(jìn)，變被動(dòng)為主動(dòng)，“跳起來摘桃子“，增強(qiáng)抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.要樹立以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的服務(wù)理念。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的情況，“保持區(qū)間調(diào)控彈性”，在項(xiàng)目選擇、工程開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)品質(zhì)等方面都要進(jìn)一步分工，細(xì)化消費(fèi)者的需求，提升開發(fā)內(nèi)涵，從人文、形態(tài)、理念等方面都要突出自己的特色，從而能夠在激烈的市場競爭中，以人為本，一花獨(dú)秀，以獨(dú)特的鳳格和可持續(xù)發(fā)展的理念，精心打造科技含量高、具有綠色、環(huán)保、防霧霾等功能的小區(qū)住宅，從而滿足不同人群的需求，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越。

3.要摒棄“百業(yè)建房，牟取暴利”的思維方式，從過去那種只要開發(fā)商拿到“地”就能獲得暴利的認(rèn)識(shí)中走出來。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場早已度過了老百姓普遍缺乏住房、開發(fā)商只要蓋好樓就能賣出去，賺得“缽滿盂滿”的時(shí)代已經(jīng)一去不返了。樹立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要建立在全心全意為廣大人民群眾謀福祉的基礎(chǔ)上，以品質(zhì)、服務(wù)、質(zhì)量為群眾打造宜居宜業(yè)的城鎮(zhèn)化小區(qū)的全新理念，從長計(jì)議，謀劃發(fā)展，杜絕一切偷工減料、降低標(biāo)準(zhǔn)、“豆腐渣工程“的不法行為。

4.要開門迎客，積極引進(jìn)社會(huì)各方面的資金注入到企業(yè)中。房地產(chǎn)企業(yè)要深刻認(rèn)識(shí)到企業(yè)要發(fā)展壯大，必須緊緊依靠金融、稅務(wù)、財(cái)稅等相關(guān)單位的大力支持，才能在激烈的市場競爭中占有一席之地。同時(shí)，要加大創(chuàng)新力度，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，采取多種方式，吸引社會(huì)各方面乃至國外的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，凝聚正能量，共同為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展出謀劃策，添磚加瓦。

四、消費(fèi)者要理性看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展，做到理性消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)

世界上沒有只漲不跌的市場。雖然，這個(gè)道理在中國過去近20年間的房地產(chǎn)市場面前好像不大適用。尤其是2008年、2011年兩次大的樓市調(diào)控，房價(jià)在短期遭打壓后出現(xiàn)的強(qiáng)力反彈，似乎更能證明這一點(diǎn)。其實(shí)，大道理并非沒有普適性，只是時(shí)候未到而已。房價(jià)的走勢由供求關(guān)系決定，也和資金面的松緊有關(guān)。房子既是一種商品，又有很強(qiáng)的投資屬性。房子供不應(yīng)求的時(shí)候，想讓房價(jià)不漲是不可能的，一時(shí)受到打壓過后還會(huì)再漲。資金面寬松流動(dòng)性過剩時(shí)，房子越貴反而越有人買，投資品的特點(diǎn)就是追漲殺跌。因此，2008年和2011年兩次大的樓市調(diào)控措施不可謂不嚴(yán)厲，卻在很大程度上被寬松貨幣政策帶來的資金面“大水漫灌”給抵消了，這是宏觀調(diào)控成為“空調(diào)”的重要原因之一。

對(duì)于普通消費(fèi)者來說，的確不必過于擔(dān)心。關(guān)于個(gè)人房貸政策，2014年以來，央行采取了“因地制宜，分類指導(dǎo)“的原則，區(qū)別對(duì)待各種不同的購房信貸，而不是過去的”一刀切“，這樣就會(huì)使消費(fèi)者能夠有更多的選擇空間。比如，在決定購房之前，可以到多家銀行了解他們對(duì)房貸的政策與標(biāo)準(zhǔn)，尋求更實(shí)在、更適合自己的銀行進(jìn)行房貸。隨著央行2015年新政的出臺(tái)，每家銀行都分別調(diào)整了各自首套房、二套房的利率，這反映了商業(yè)銀行為進(jìn)一步適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的市場競爭采取的一系列行動(dòng)，也反映了銀行存在資金較為緊張的局面，而非信貸政策有多大的變化。尤其是大型商業(yè)銀行，對(duì)個(gè)人住房貸款的投入一直在可持續(xù)地發(fā)展?？傊还苁情_發(fā)貸款的政策調(diào)整還是住房貸款的利率上升，都是一種正常的市場行為。媒體無需捕風(fēng)捉影，社會(huì)公眾不用杞人憂天，以平常心視之最好。

同時(shí)，政府與媒體以及相關(guān)單位，要積極引導(dǎo)廣大消費(fèi)者正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，客觀把握購房時(shí)機(jī)，以新作為引領(lǐng)新常態(tài)。要深入基層，深入社區(qū)，深入群眾，定期或不定期地舉辦各種房地產(chǎn)知識(shí)講座，及時(shí)通報(bào)房地產(chǎn)信息，對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，讓廣大群眾明白消費(fèi)，理性消費(fèi)，科學(xué)消費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商損害消費(fèi)者的行為，給予嚴(yán)肅的處理，堅(jiān)決維護(hù)人民群眾的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 本報(bào)評(píng)論員.以新作為引領(lǐng)新常態(tài)——一論如何看待新常態(tài)下新變化.人民日?qǐng)?bào)，2015.4.16

[2] 中國經(jīng)濟(jì)不會(huì)失速 新常態(tài)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展.證券時(shí)報(bào)，2015.4.20

（作者單位：三門峽市市直房產(chǎn)管理處 河南三門峽 472000）

（責(zé)編：若佳）