房地產(chǎn)庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”將上演

11月10日，中共中央總書(shū)記習(xí)近平在主持召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次工作會(huì)議上明確提出：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>

有媒體透露說(shuō)，其日前從多個(gè)信源處獲悉，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提出的化解過(guò)剩產(chǎn)能，開(kāi)展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”，將成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重要內(nèi)容。而在化解房地產(chǎn)庫(kù)存方面，多項(xiàng)政策有望推出。

庫(kù)存問(wèn)題已引起高度重視

統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)空置住房又創(chuàng)新高，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。有接近高層的研究人士稱(chēng)，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處在下探過(guò)程中，能否在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)可以說(shuō)是這個(gè)過(guò)程中最重要的一部分。

房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少？根據(jù)統(tǒng)計(jì)局11月公布的今年1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

庫(kù)存的持續(xù)高位對(duì)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

盡管統(tǒng)計(jì)局提供了較為明確的數(shù)據(jù)，但多名業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)分析員均認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)際庫(kù)存和分布存在著許多爭(zhēng)議。

例如，此前有媒體報(bào)道稱(chēng)，現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問(wèn)題。但根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，按照中國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，68632萬(wàn)平方米的“空置”住房?jī)H僅可供2000萬(wàn)人口居住。

對(duì)于這些爭(zhēng)議，上述接近高層的研究人士透露，中央并沒(méi)有就具體地方、具體庫(kù)存數(shù)據(jù)做出硬性安排，未來(lái)的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場(chǎng)的力量引導(dǎo)資源配置和供需流動(dòng)。

11月10日，中共中央總書(shū)記習(xí)近平在主持召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次工作會(huì)議上明確提出：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”這是十八大以來(lái)習(xí)近平總書(shū)記首次明確提及房地產(chǎn)。習(xí)總書(shū)記此次關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的言論，迅速被各大媒體轉(zhuǎn)載，成為人們熱議的話(huà)題。值得注意的是國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在黨校講話(huà)時(shí)也談到房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。李克強(qiáng)總理當(dāng)時(shí)的表述是，“以往我們長(zhǎng)期依賴(lài)的房地產(chǎn)，去庫(kù)存問(wèn)題也沒(méi)有解決?！睅?kù)存問(wèn)題已經(jīng)引起國(guó)家最高決策層的高度重視，去庫(kù)存的任務(wù)被提升至前所未有的高度。

打通保障房和商品房

有專(zhuān)家表示，高層釋放出“化解庫(kù)存”的信號(hào)預(yù)示著，新一輪更強(qiáng)的救市政策將可能出臺(tái)。并認(rèn)為在政策的刺激下，一線(xiàn)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲將是大概率事件;而三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手買(mǎi)房。至于投資者，在三四線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)仍很大。

繼去年末開(kāi)啟降息周期之后，2015年又經(jīng)歷了5次降息、數(shù)次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。流動(dòng)性進(jìn)一步釋放將助推樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。而對(duì)于“有保有壓”的樓市調(diào)控方向，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)樓市政策或出現(xiàn)分化。

“從去年以來(lái)，降息通道已經(jīng)全面打開(kāi)，從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬(wàn)房貸20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬(wàn)。資金流動(dòng)性的寬松對(duì)購(gòu)房需求的提升有直接作用。將來(lái)的金融政策方面將相對(duì)寬松?！庇袑?zhuān)家認(rèn)為，2016年會(huì)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，優(yōu)化流動(dòng)性的投向和結(jié)構(gòu)，落實(shí)“定向降準(zhǔn)”的相關(guān)措施。貨幣供應(yīng)量增速應(yīng)該擴(kuò)大，延續(xù)2014年末開(kāi)始的相對(duì)寬松的態(tài)勢(shì)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者。此外，從現(xiàn)在開(kāi)始，政府還會(huì)通過(guò)財(cái)政、金融、稅費(fèi)等政策加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，有可能出臺(tái)減稅、降低首付等政策。無(wú)論是金融政策的放松還是財(cái)稅方面的支持，主要房地產(chǎn)政策的目的都是圍繞鼓勵(lì)消費(fèi)、“去庫(kù)存”進(jìn)行。

值得注意的是，同為國(guó)家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶(hù)區(qū)改造有望與樓市去庫(kù)存深度銜接。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理曾明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

上述接近高層的研究人士對(duì)記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個(gè)“一石多鳥(niǎo)”的創(chuàng)新型調(diào)控思路。一方面，房地產(chǎn)有去庫(kù)存需要，而2015年740萬(wàn)套的保障房目標(biāo)，又是政府民生工程的一大亮點(diǎn)，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的開(kāi)局之年，實(shí)現(xiàn)好房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

目前，這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性釋放階段。其中，被視為向房地產(chǎn)市場(chǎng)定向提供信貸流動(dòng)性手段的棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置已陸續(xù)到位。

按照中央部署，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計(jì)向棚戶(hù)區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計(jì)約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。

上述研究人士表示，用市場(chǎng)化的方式來(lái)解決供需問(wèn)題，是最為有效且無(wú)后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產(chǎn)庫(kù)存引導(dǎo)到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率?！?/p>

配套政策同時(shí)推進(jìn)

在去庫(kù)存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財(cái)稅、戶(hù)籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計(jì)將在明年密集亮相。

此前，中央政府曾提出努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)，這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向，將對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存產(chǎn)生長(zhǎng)久利好。目前，戶(hù)籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等政策已在陸續(xù)落實(shí)過(guò)程中。

有專(zhuān)家認(rèn)為，今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，政府從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，加快商品房庫(kù)存消化。為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，除了從市場(chǎng)需求端因地施策之外，對(duì)供應(yīng)端即土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點(diǎn)。

此外，有消息稱(chēng)，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲(chǔ)備，為保證政策效果，購(gòu)房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺(tái)。

（《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2015.12.9、《大河報(bào)》2015.11.18）