廉租房能否“嚴(yán)格準(zhǔn)出”

包宗華

各城市推行廉租屋的第一項(xiàng)重要工作，就是在有關(guān)廉租屋的文件中，明確規(guī)定廉租屋的淮入條件。但因前些年廉租屋建設(shè)供應(yīng)量偏少，即使符合準(zhǔn)入條件的居民也得排隊(duì)等侯。不少城市將當(dāng)年能夠供應(yīng)的廉租屋，采用了搖號的辦法進(jìn)行分配。在這種“粥少僧多”的情況下，不少城市提出了嚴(yán)格準(zhǔn)入廉租屋的要求。既然廉租屋要嚴(yán)格準(zhǔn)入，有人按常理進(jìn)行反推，認(rèn)為廉租屋也應(yīng)該嚴(yán)格準(zhǔn)出。于是，有少數(shù)城市進(jìn)行了廉租屋嚴(yán)格準(zhǔn)出的試點(diǎn)。

一、兩個例子

去年，有兩個試點(diǎn)城市的同仁，分別發(fā)來了兩個嚴(yán)格準(zhǔn)出試點(diǎn)碰到了問題的例子：其一，一家夫妻加孩子三口人，只丈夫一人工作，收入在準(zhǔn)入線內(nèi)。經(jīng)申請批準(zhǔn)加上搖號得中，住進(jìn)了廉租屋。去年，妻子找到一家物業(yè)公司保潔工的工作。兩口子的收入加在一起，少量地超過了準(zhǔn)入線，按規(guī)定就應(yīng)嚴(yán)格準(zhǔn)出。由于兩口子加在一起的收入，既買不起房，也租不起與廉租屋同套型的商品房。為了避免嚴(yán)格準(zhǔn)出，只好采取了妻子辭去工作的辦法。其二，這一家人的情況與上例大體相同而住進(jìn)了廉租屋。由于做工人的丈夫近幾年不僅技術(shù)精進(jìn)，而且有兩項(xiàng)效益較好的技術(shù)革新，去年，工廠領(lǐng)導(dǎo)決定給予提兩級的獎勵。但因提兩級的工資收入，少許地超過了準(zhǔn)入線。這個工人立即向工廠領(lǐng)導(dǎo)寫報(bào)告，接受職務(wù)提兩級的獎勵，但卻要求少提工資，以低于準(zhǔn)入線一元錢為準(zhǔn)，以避免被準(zhǔn)出廉租屋。以上兩例，近乎笑話，卻發(fā)人深省。

二、兩個國外的例子

（一）美國。美國各城市的政府每年都要公布該市的低收入線和廉租屋最高房租的價(jià)格。經(jīng)市住房局核定符合條件的低收入者，一般是從住房局提供的市場上符合廉租屋房租的出租住房一覽表中，找出幾家條件比較合適（多以離自己工作單位較近為主要條件）的住房，經(jīng)分別實(shí)地考察后從中選定一家，然后約定房主一起到住房局簽訂合同。例如某市規(guī)定的低收入線為年收入24000美元即月收入2000美元，廉租屋最高月房租為600美元。某居民月收入1600美元，選定的出租房月房租為600美元。在住房局三方共同簽訂合同就會規(guī)定：低收入者應(yīng)依法拿出收入的25%即400美元交月租，不足的200美元需要政府補(bǔ)貼，由住房局每月通過銀行匯入房主的賬戶。美國政府有一套準(zhǔn)確而及時(shí)地掌握居民收入的機(jī)制，當(dāng)這個居民月收入超過2000美元低收入線時(shí)，住房局就會及時(shí)知曉，并立即與居民核對并通知他做準(zhǔn)備。一般是通過三個月的“檢驗(yàn)”時(shí)間，證明其新收入基本穩(wěn)定，即通知房主和居民到住房局。首先宣布這戶居民不再是低收入者，然后三方共同簽字拆消原來三方簽訂的合同，確定政府不再補(bǔ)貼房租。由于美國推行的是租賃私人出租房加政府補(bǔ)貼的廉租屋制度，因而不存在廉租屋的準(zhǔn)出問題。城市住房局清醒地認(rèn)識到，雖然這個居民收入增加了，如要買房還得需要經(jīng)過一個“攢錢”的時(shí)間過程，同時(shí)又很難立即找到更合適的出租房（當(dāng)年租這套出租房時(shí)就經(jīng)過認(rèn)真選擇）。如果處理不當(dāng)，也有可能發(fā)生暫時(shí)性的住房問題。因而住房局多會努力促成雙方當(dāng)即在住房局簽訂續(xù)租合同。其目的是，親眼看見這個居民沒有因政府不再補(bǔ)貼房租而產(chǎn)生暫時(shí)性的住房問題，并能顯示政府對居民住房問題的連續(xù)關(guān)懷。房主和居民當(dāng)即在住房局簽定續(xù)租合同內(nèi)容的主要變化是，600美元月租全由居民交納。事實(shí)很明白，居民當(dāng)在年月收入1600美元時(shí)，交月租400美元沒有困難。而今月收入超過2000美元，交月租600美元，也不會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)困難而順利進(jìn)行。

（二）新加坡。新加坡的住房政策是，對最低收入者供應(yīng)42平方米小套型廉租屋，實(shí)行公房低租金，上世紀(jì)九十年我們出訪新加坡時(shí)，廉租屋的月租只為10新元左右，確實(shí)很低。新加坡政府沒有提過廉租屋準(zhǔn)出的要求，其原因有四：一是，到上世紀(jì)九十年代，新加坡通過近20年大比重建設(shè)政府組屋的努力，已經(jīng)渡過了廉租屋和政府組屋供應(yīng)緊缺的階段。最低收入者要租廉租屋和中低收入者要買政府組屋都能夠租得到和買得到，政府勿須在準(zhǔn)出問題上去傷腦筋。二是，42平方米小套型廉租屋在人們心目中是條件最差的，住在里面的居民還似乎會感到“社會地位”要欠缺一點(diǎn)。由于絕大多數(shù)居民都有不斷改善居住條件和“社會地位”的愿望，當(dāng)他們超過最低收入線而擁有改善居住條件的經(jīng)濟(jì)能力時(shí)，多會自覺地、努力地去“準(zhǔn)出” 廉租屋。三是，新加坡超過最低收入線的居民，都能買得到和買得起政府組屋，也被稱之為實(shí)現(xiàn)了良性對接。四是，從最低收入者轉(zhuǎn)成有固定工作和收入的居民，一般是從月嶄1500新元即年薪1.8萬新元起步。上世紀(jì)九十年代套型50至60多平方米的政府組屋售價(jià)為6萬至7萬多新元，首付20%為1.2萬至1.4萬多新元。如果這個居民從每年1.8萬新元的收入中能省出3000多新元，大約要用4年左右的時(shí)間才能攢齊首付款買房。也就是說，一個居民在跨出低收人線到能夠買房而自覺“淮出”廉租屋，即真正實(shí)現(xiàn)良性對接，往往需要4年左右的時(shí)間（注：4年是指多數(shù)情況，也有一部分居民低于或高于4年）。這就告訴我們，如果政府不了解實(shí)情，硬是拍腦袋提出居民在超過收入線必須立即嚴(yán)格準(zhǔn)出的要求，肯定因?yàn)椴磺袑?shí)際而行不通。如果有人在了解實(shí)情后，建議應(yīng)該提出一個居民在超過最低收入線后，必須在4年左右的時(shí)間（注：“左右”不是法律用語）內(nèi)準(zhǔn)出廉租屋的要求，這種毫無必要的建議肯定不會被采納。

三、幾點(diǎn)啟示

（一）“政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)了，居民收入多了，住房問題就好辦了”， 美國的事實(shí)證明了這個論點(diǎn)。其一，上世紀(jì)90年代美國的空房率為10%，即100戶居民平均擁有可供應(yīng)住房110套，說明住房供應(yīng)富裕；其二，上世紀(jì)下半葉，美國已經(jīng)形成一個富裕的、買得起房的中等收入者群體，因而各城市都把低入者的收入高限定在年戶收入24000美元或者更高一些，被人們稱之為富裕分界線。中等收入者有能力解決住房問題，政府的主要精力用于低收入者的住房保障，住房問題當(dāng)然好辦得多了；其三，低收入者的收入超線了，生活富裕了，政府取消房租補(bǔ)貼合法合理，執(zhí)行起來就比較順利。我們從中得到的主要啟示是：必須在不斷地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，不斷地提高人民收入，并把重點(diǎn)放在提高中低收入者，特別是中中、中下群體的收入上，逐步地打造一支比較富裕的、買得起相應(yīng)住房的中低收入者群體，這是解決好住房問題的重要條件。

（二）新加坡在推行現(xiàn)代住房制度時(shí)，居民比較貧困，不可能在較短的時(shí)間內(nèi)打造美國那樣富裕中等收入者群體。他們除了不斷提高居民收入外，主要是把重點(diǎn)放在每年大比重建設(shè)政府組屋上。并于上世紀(jì)九十年代，做到了凡要買房的中低收入者都能夠買得到和買得起相應(yīng)的政府組屋，從而實(shí)現(xiàn)了廉租屋和政府組屋的良性對接。我們從中得到的啟示是：必須通過每年大比重地建設(shè)套型和價(jià)格合適的保障房，爭取用不算太長的時(shí)間做到，凡要買房的中低收入者都能夠買得到和買得起相應(yīng)的住房，從而實(shí)現(xiàn)供應(yīng)最低收入者的廉租屋和供應(yīng)中低收入者保障房的良性對接。

（三）新加坡最低收入者的收入超線后，就具備了買得到和買得起政府組屋從而自覺“準(zhǔn)出”廉租屋的條件。但是，具備了條件不等于立即可以實(shí)現(xiàn)條件。這些超線居民多數(shù)要經(jīng)過4年左右時(shí)間攢齊買房首付款后才買房準(zhǔn)出。當(dāng)年我們提出嚴(yán)格準(zhǔn)入，原因是廉租屋供應(yīng)嚴(yán)重不足，屬于無可奈何之舉，提法也不夠人性化。將來供應(yīng)充足了，應(yīng)改為應(yīng)保盡保、依法準(zhǔn)入這種比較人性化的詞匯。同時(shí)，在實(shí)現(xiàn)了廉租屋與保障房的良性對接后，也要留出最低收入者超線后到買入保障房的合理對接時(shí)間，而不能不切實(shí)際地提出立即嚴(yán)格準(zhǔn)出的要求。

王春敏/責(zé)任編輯