漢中地區(qū)住房結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性分析

譚阿敏　盧照輝

摘要：對漢中地區(qū)現(xiàn)有住宅形式進行調(diào)查與統(tǒng)計分析，并著重從投資角度，針對主要住宅形式在同樣的建筑面積、同樣的層數(shù)以及同樣的住宅布局下進行經(jīng)濟性分析。結(jié)合漢中地區(qū)現(xiàn)有消費水平，提出在漢中地區(qū)最適合推廣的住宅結(jié)構(gòu)形式。

關(guān)鍵詞：漢中地區(qū)；住房結(jié)構(gòu)；經(jīng)濟性

一、漢中住房的現(xiàn)狀及問題

1.漢中住宅發(fā)展的現(xiàn)狀

近年來，房子一直是人們?nèi)粘＝徽劜豢苫蛉钡脑掝}。就漢中地區(qū)來說，總?cè)丝谟?80.62萬人，全年GDP有509.7億元，屬于中小型城市，自2002年以來，房地產(chǎn)市場急劇升溫，新開樓盤無論數(shù)量還是規(guī)模都比過去有了較快的增長，房價也穩(wěn)步上升。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2014年前后，我市對商品住宅的需求主要來自四個方面：一是本地首次置業(yè)者的購房需求；二是城市拆遷戶購房需求；三是外地（各縣區(qū)以及市外其他地區(qū)）人口購房需求；四是一部分是以投資為目的的購房者的需求。

下面就漢中地區(qū)近年來的房價和已建與預(yù)建的住宅結(jié)構(gòu)型式作了詳細的調(diào)查，并且通過細致地分析研究而總結(jié)出來的結(jié)果如下。

從表1.2的數(shù)據(jù)可以看出，就目前情況來說，磚混結(jié)構(gòu)的住宅所占的比率最大（76.97%），剪力墻結(jié)構(gòu)住宅為最?。?.52%）；而相對于將來的住宅發(fā)展建設(shè)中，磚混結(jié)構(gòu)的住宅將有所下降，而剪力墻結(jié)構(gòu)住宅將會得到大力發(fā)展（7.89%-57.14%）。從而進一步說明剪力墻結(jié)構(gòu)作為一種新型的混凝土住宅結(jié)構(gòu)體系，所以在國內(nèi)小高層住宅中占有一定的市場?？紤]到與國內(nèi)其他城市的發(fā)展相比，漢中地方經(jīng)濟的發(fā)展相對落后，所以在漢中地區(qū)住宅建設(shè)中應(yīng)推廣剪力墻結(jié)構(gòu)住宅型式。另外，下圖為漢中近幾年來房價的變動圖。

如圖1.1所示，在2007年以前，漢中房價雖有增長的趨勢，但是比較緩慢，從07年開始，房價大幅度增長，其中很大一部分原因是西漢高速建成通車，使?jié)h中交通得到很大發(fā)展，07年到10年房價漲幅為近年來最大，之后10年至今房價仍在上漲，但漲幅較慢，雖然平均房價4000出頭，在漢中有些地區(qū)房價其實已逼近5000元每平方米。

2. 問題的提出

我們從漢中地區(qū)部分住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)形式調(diào)查出發(fā)，綜合多方面內(nèi)容，提出在漢中地區(qū)住宅結(jié)構(gòu)中發(fā)展剪力墻結(jié)構(gòu)的可行性。

二、漢中地區(qū)發(fā)展住房結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性分析

1.影響住宅需求的主要因素

（1）經(jīng)濟發(fā)展的因素：住宅需求和居民的收入是成正比的，居民收入的增加決定著一個城市經(jīng)濟發(fā)展的水平。而如今漢中市經(jīng)濟發(fā)展勢頭正猛，經(jīng)濟的增長提高了住宅需求量的增長。

（2）城市人口的自然變動、機械變動和社會變動都直接地影響住宅需求量，城市人口的不斷增長，會造成城市住宅需求量的極大增長，即使城市人口總量不變，但由于家庭結(jié)構(gòu)的變化，也會造成住宅需求的增長。

2.結(jié)構(gòu)與造價的比較分析

只有從漢中地區(qū)的經(jīng)濟和社會因素來討論，才能選擇出更加適合在漢中地區(qū)推廣的住宅形式。本著這種主導(dǎo)思想，我們針對漢中地區(qū)的經(jīng)濟和社會因素來討論更加適合在漢中地區(qū)推廣的住宅形式。首先我們調(diào)查了傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)的特點，如下表：

牢固性能牢固性一般，基本不超過六層 牢固性很好，可以做到幾十層

改造特點很多墻體是承重結(jié)構(gòu)，不允許拆除的，你只能在少數(shù)非承重墻上做文章。多數(shù)墻體不承重，所以改造起來比較簡單 空間大小開間進深較小，房間面積小。適合開間進深大，形狀自由的建筑， 工程造價工程造價較低，根據(jù)施工地點不同而造價差異不同。工程造價較高 適用范圍 適合多層和低層的房屋適用范圍廣泛，高層，多層 環(huán)保特點 磚由粘土燒制而成，浪費耕地 大部分原料都是工業(yè)廢料，節(jié)能環(huán)保

再者，結(jié)合現(xiàn)在漢中大多數(shù)的住宅結(jié)構(gòu)類型，我們提出新型住宅結(jié)構(gòu)，基于漢中市的具體地理位置，新型結(jié)構(gòu)應(yīng)具有良好的抗震性能；另外，要形成較大的建筑內(nèi)部空間，以利于室內(nèi)的靈活布局；配合建筑墻體改革，采用新型的建筑材料從而保護耕地節(jié)約能源；具有較低的造價，應(yīng)使其綜合造價與現(xiàn)有結(jié)構(gòu)體系具有一定的可比性。

說明：本概算只研究設(shè)計項目的地上土建部分。

新型民用住宅結(jié)構(gòu)體系分四種結(jié)構(gòu)型式，即磚混結(jié)構(gòu)、大開間異形柱框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、大開間薄壁剪力墻結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)。本篇只對前三種結(jié)構(gòu)型式進行經(jīng)濟比較分析。這三種結(jié)構(gòu)型式均為六層，層高28m，塑鋼門窗，水泥樓地面，坡屋頂，瓦屋面。三個單元，一梯兩戶，甲戶建筑面積為109. 26m2，乙戶建筑面積為97. 48m2，共36戶，總建筑面積為3721m2。

（1）磚混結(jié)構(gòu)：外墻和樓梯間墻為430mm厚，即在370mm磚墻外側(cè)附加一層60mm厚加氣混凝土。內(nèi)墻為240mm、120mm厚磚墻。

（2）異形柱框架—剪力墻結(jié)構(gòu)：外墻為120mm厚空心磚與180mm厚加氣混凝土，內(nèi)墻為150mm厚現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻、120mm厚加氣混凝土及120mm厚空心磚墻。

（3）薄壁剪力墻結(jié)構(gòu)：外墻為150mm厚現(xiàn)澆鋼筋混凝土和160mm厚加氣混凝土墻，內(nèi)墻為150mm厚現(xiàn)澆鋼筋混凝土和120mm厚加氣混凝土墻及120mm厚空心磚墻。

通過表1.3分析比較可以看出，建筑構(gòu)造基本相同的情況下，雖然磚混結(jié)構(gòu)的造價較低，按使用面積的單方造價低7%左右，但是后兩種結(jié)構(gòu)的使用系數(shù)要高10%左右。所以剪力墻結(jié)構(gòu)，在經(jīng)濟性方面呢還是占很大的優(yōu)勢。

三、結(jié)論

綜上所述，漢中地區(qū)住宅結(jié)構(gòu)宜采用混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，主要的優(yōu)勢體現(xiàn)在以下幾個方面。

（1）在住宅方面混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)不但能夠滿足大開間的要求，而且其造價通常都低于混凝土框架結(jié)構(gòu)、混凝土框—剪結(jié)構(gòu)?；炷量蚣?、混凝土框—剪結(jié)構(gòu)雖然能滿足高層住宅的要求，但是與此同時增加的電梯設(shè)備、防火、安全疏散等等的公攤面積都會增加，同時單位面積的造價也就增加了。所以從減少公攤面積降低造價的角度來考慮剪力墻結(jié)構(gòu)更加適合在漢中地區(qū)推廣。

（2）按占地面積來說，混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)使用率高。在相同建筑占地面積下，混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)比磚混結(jié)構(gòu)具有較好的抗震效果，比較適合建造小高層建筑，這樣在相同占地面積下，剪力墻結(jié)構(gòu)的住宅相比磚混結(jié)構(gòu)能居住更多的住戶，因此這樣的住宅公攤面積就會隨住戶的增加而減少，這無疑能減少住戶的經(jīng)濟負擔(dān)，降低住宅的價格。

（3）建筑面積相同（相同建筑布置）的剪力墻結(jié)構(gòu)的使用面積大：混凝土剪力墻的厚度通常為200mm，180mm，小于普通實心（空心）粘土磚墻240mm。而墻體占的面積是建筑總面積的10%，所以混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)能夠節(jié)省大量磚墻所占的面積，從而增大住宅使用面積。同樣的建筑面積，混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)所能提供的住宅面積遠大于磚混結(jié)構(gòu)。

（4）相對混凝土框架、混凝土框—剪結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)的住宅更方便于住戶進行二次裝修，住戶可根據(jù)自己對住宅的要求對住宅的房間分布進行改造、裝修。剪力墻結(jié)構(gòu)在這方面更能體現(xiàn)人性化與個性化。

通過以上分析，可以得出如下結(jié)論：根據(jù)漢中的地域特點，在住宅樓所有的結(jié)構(gòu)型式中，還是優(yōu)選混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。（作者單位：陜西理工學(xué)院土木工程與建筑學(xué)院）

備注：本課題為大學(xué)生課外科技活動項目

參考文獻：

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