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    十年后一對(duì)夫妻六套房買房投資要悠著點(diǎn)兒

    2015-05-30 18:15:46董映頡
    黃河黃土黃種人 2015年8期
    關(guān)鍵詞:購(gòu)買力人口普查購(gòu)房

    董映頡

    隨著推動(dòng)房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失,中國(guó)樓市未來(lái)幾年或難以擺脫“大拐點(diǎn)”的命運(yùn)。一方面是新增人口在減少,另一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。

    據(jù)最新的人口結(jié)構(gòu)研究顯示,“90后”人口總數(shù)比“80后”縮減了23%,“00后”又比“90后”縮減16%。25歲至49歲的購(gòu)房主力人口將在2015年達(dá)到峰值,并從2018年開(kāi)始下降?!斑@意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)的改變,在未來(lái)的三到五年,樓市購(gòu)買力也許就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺?!眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

    主力購(gòu)房人群見(jiàn)頂?

    “總有一天,中國(guó)不再有那么多的年輕人;總有一天,中國(guó)不再需要那么多的房子?!睂?duì)于近幾年各地人口結(jié)構(gòu)的變化,北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉曾感慨道。

    實(shí)際數(shù)據(jù)驗(yàn)證了趙曉的判斷。據(jù)有關(guān)研究報(bào)告顯示,目前主力購(gòu)房人群為25~49歲,1990年的出生人口已經(jīng)進(jìn)入主力購(gòu)房人群中。根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù),目前“80后”人口的總數(shù)是2.28億,“90后”是1.74億,“90后”人口總數(shù)比“80后”少23%。以婚齡人口為例,據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)20~39歲的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì),預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚夫婦對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì),逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì),年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。

    “在人口增速接近的情況下,年輕人比例越高,則購(gòu)房需求越穩(wěn)定,而且更具可持續(xù)性?!敝性禺a(chǎn)研究總監(jiān)劉淵指出。以廈門、深圳為例,2014年,兩地房?jī)r(jià)暴漲,廈門在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜中位列第一。據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示,深圳50歲以上的中老年人占比很低,廈門人口年輕化程度明顯優(yōu)于其他城市。

    過(guò)去20年,中國(guó)有4億人口從農(nóng)村走到城市,從小城市走到大城市?!斑@一波城市化浪潮造成中國(guó)有史以來(lái)最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟(jì)版圖改變,同時(shí)也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的無(wú)序快速上漲?!标?yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)。但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見(jiàn)。

    從城鎮(zhèn)人口看,2012年,我國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口為3.28億人;2016年,約為3.35億峰值;之后加速下滑,到2020年、2030年,分別下降到約3.14億、2.5億?!爸袊?guó)城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去,目前農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移總量已較為有限。同時(shí),多數(shù)農(nóng)村人口進(jìn)城后的工資收入處于相對(duì)較低的水平,寄希望于城鎮(zhèn)化拉動(dòng)房地產(chǎn)購(gòu)買力不切實(shí)際?!睎|興證券分析師鄭閔鋼指出。

    十年后誰(shuí)會(huì)買房

    如果十年后一對(duì)夫妻擁有6套房子,那么誰(shuí)還會(huì)買房?業(yè)內(nèi)人士分析,十年后,我國(guó)大多數(shù)家庭構(gòu)成都將成為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來(lái)計(jì)算,第三代年輕夫婦結(jié)婚時(shí)繼承擁有的房產(chǎn)也將有6套。天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言,十年后,中國(guó)的房子會(huì)大量剩余,商品房供過(guò)于求,想賣都賣不掉。

    民生宏觀研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友指出,人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求高峰已過(guò),僅靠貨幣寬松政策無(wú)法逆轉(zhuǎn)。以日本樓市為例,勞動(dòng)年齡人口在1992年達(dá)到峰值,僅僅一年后,房地產(chǎn)泡沫就開(kāi)始破裂。

    鄭閔鋼分析,由于此前樓市中大量投資、投機(jī)性需求的存在,造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮。但高房?jī)r(jià)使現(xiàn)有的剛需人群購(gòu)買力大幅減弱。

    “隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng),其所購(gòu)房?jī)r(jià)也隨之同步上升,戶型面積也逐漸增大。35歲以后,則以改善型購(gòu)房為主?!眲Y說(shuō)??傮w來(lái)看,40歲以上年齡段購(gòu)房占比遠(yuǎn)低于35歲以下年齡段。

    十年之后,1985年之前出生的人已進(jìn)入40歲年齡段。按照劉淵的分析,這一部分人的購(gòu)房率也將大幅減少。這意味著,改善型產(chǎn)品也將失去購(gòu)買力。

    “從現(xiàn)在來(lái)看,一線城市相對(duì)安全,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也未必。從我們監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)來(lái)看,目前,北京、上海的人才外流現(xiàn)象比較明顯?!鄙鲜鋈珖?guó)性房企負(fù)責(zé)人表示。(來(lái)源:《華夏時(shí)報(bào)》)

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