顛覆房地產(chǎn)的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是金融

臧建軍

互聯(lián)網(wǎng)能否顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)問題一直困擾地產(chǎn)行業(yè)。但到今天為止，大家更多地認(rèn)為主要是“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，萬科朱保全有一句話“不動(dòng)產(chǎn)的物理邊界和互聯(lián)網(wǎng)的無邊界，決定了這是一個(gè)既矛盾又可能沒有答案的命題”，我認(rèn)為這句話相當(dāng)精妙。這里不去探討這個(gè)復(fù)雜的話題，如果說房地產(chǎn)可能“顛覆”的話，有一個(gè)比互聯(lián)網(wǎng)更有力量的東西，那就是金融。

先舉個(gè)例子。就房地產(chǎn)銷售而言，二十多年來最大的房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新者或者顛覆者，我認(rèn)為是朱镕基總理。朱總理啟動(dòng)個(gè)人住房按揭貸款政策，激活了住宅消費(fèi)能力，使得中國房地產(chǎn)市場迅速爆發(fā)。而之后房貸成數(shù)和利率的調(diào)整，也是影響地產(chǎn)銷售業(yè)績的最大市場變量之一。金融的力量之強(qiáng)，可見一斑。

從更廣的角度來看，房地產(chǎn)有三個(gè)核心生產(chǎn)要素：資金、土地和建材，所謂的顛覆就在這三個(gè)要素上突破。假設(shè)土地制度改革，或者建造工業(yè)4.0成熟，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)被顛覆。但目前假設(shè)尚不能成立，能夠明確的、正在快速發(fā)生的，正是資金環(huán)節(jié)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新與變革。

房地產(chǎn)是個(gè)資金高度密集的行業(yè)，而我們房企一直主要依靠自有資金和銀行貸款來支撐開發(fā)經(jīng)營。狹窄的融資渠道、高昂的間接資金成本，是住宅開發(fā)銷售必須高周轉(zhuǎn)、商辦地產(chǎn)不合理散售、養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收困境等各種問題的根源。

而在成數(shù)的發(fā)達(dá)國家市場，房地產(chǎn)由金融、建造和服務(wù)三部分組成。各種退休基金、保險(xiǎn)、投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人等資金構(gòu)成房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)商提供獲取項(xiàng)目、規(guī)劃、建造、營銷與資產(chǎn)管理等專業(yè)服務(wù)，并獲得權(quán)益分紅。這種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的所謂“美國模式”，正是當(dāng)下包括萬科、萬達(dá)等嘗試轉(zhuǎn)型的輕資產(chǎn)模型。輕資產(chǎn)模式的本質(zhì)就是金融化，包括萬科在前海項(xiàng)目上嘗試的REITs、萬達(dá)的眾籌穩(wěn)賺一號(hào)、綠地的地產(chǎn)寶等，雖然只是試點(diǎn)，但代表著房地產(chǎn)行業(yè)真正的變革方向。

為什么說金融比互聯(lián)網(wǎng)更有力量“顛覆”房地產(chǎn)？因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的本質(zhì)是連接，可以使各種要素之間的連接更有效率。比如可以讓信息更透明，讓企業(yè)更貼近客戶，讓管理更有效率，但似乎難以改變房地產(chǎn)的開發(fā)模式。而在中國金融改革大背景下的金融創(chuàng)新，則可能改變行業(yè)里各個(gè)角色的定位，重塑房地產(chǎn)行業(yè)利益分配格局。當(dāng)然，金融再嫁接上互聯(lián)網(wǎng)，則讓地產(chǎn)行業(yè)的變革更加迅速和廣泛，比如當(dāng)下許多房企試點(diǎn)的眾籌開發(fā)，完全有可能重新定義開發(fā)與銷售流程。

所以我們看到，房地產(chǎn)行業(yè)在擁抱互聯(lián)網(wǎng)的同時(shí)，都把金融化作為最重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向之一。這里包括“萬萬”為代表的開發(fā)企業(yè)，也包括我們這樣的服務(wù)型企業(yè)。鉅派的上市可謂易居在金融戰(zhàn)略上邁出的一大步，但對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的金融化轉(zhuǎn)型來說，這條路才剛剛開始。

作者系易居中國執(zhí)行副總裁