商業(yè)地產(chǎn)過剩之殤

端木

這是商業(yè)地產(chǎn)最讓人糾結(jié)的時代。

經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)龐大的規(guī)模。有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量已達(dá)到5.64億平方米。一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和甚至過剩，全國以購物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，到2025年預(yù)計(jì)要達(dá)到10000家。

“10年前，大家在問，什么是商業(yè)地產(chǎn)；5年前，大家在問，誰在做商業(yè)地產(chǎn)；今天，大家在問，誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)；5年后，大家會問，誰還在做商業(yè)地產(chǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大致脈絡(luò)。

如此巨大的體量，隨之出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩問題可想而知了。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)報(bào)告分析，目前國內(nèi)各主要城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。商業(yè)地產(chǎn)開始面臨產(chǎn)能過剩的威脅，泡沫化傾向越加顯著，市場空置率增高的風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)地產(chǎn)觸地就賺、拿地就贏的時代已經(jīng)一去不返了。

下面我們就以商業(yè)地產(chǎn)中的購物中心為例，看一看商業(yè)地產(chǎn)過剩的原因和壓力：

我們看到，隨著零售物業(yè)市場體量和版圖的快速擴(kuò)張，諸多過?！昂筮z癥”出現(xiàn)。比如在國內(nèi)一些大中城市商業(yè)設(shè)施的推遲開業(yè)、關(guān)門歇業(yè)甚至倒閉已經(jīng)不是什么新鮮事。究其原因，一是商業(yè)設(shè)施的過度開發(fā)；二是消費(fèi)增長乏力，而消費(fèi)乏力更加劇了商業(yè)設(shè)施的過剩狀況；三是商業(yè)設(shè)施缺乏布局和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

以萬達(dá)關(guān)閉部分百貨賣場為代表，顯示出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展陷入一定的困境。某廣場開張僅僅不到兩年，由于人流量不足，整體銷售業(yè)績欠佳，萬達(dá)這個商業(yè)巨無霸也不得不根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整，將合同期尚未到期的商戶勸退。

諸如此類的重大調(diào)整已經(jīng)涉及全國很多家，而遭遇項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的百貨賣場豈止萬達(dá)廣場？全國眾多城市曾經(jīng)門庭若市的著名大賣場都有關(guān)門停業(yè)的新聞出現(xiàn)，而更多的新建商業(yè)街、臨街店鋪出售難、招商難、經(jīng)營難已經(jīng)成為目前不言自明的普遍現(xiàn)象。

我們看到的現(xiàn)象是，商場越來越多，前來購物的人卻越來越少，網(wǎng)購的方便、低價和選擇面廣，將商場的人們拉到了互聯(lián)網(wǎng)，由此導(dǎo)致越來越多的鋪面空置，進(jìn)而牽連到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受阻。

在一些賣場內(nèi)，兒童游樂項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目、餐飲項(xiàng)目開始成為重要的經(jīng)營內(nèi)容，但是這些互動體驗(yàn)式消費(fèi)場所畢竟發(fā)展空間有限。如何進(jìn)行錯位經(jīng)營，避免面對面的同質(zhì)化競爭，大力引入文化、體育、室內(nèi)探險(xiǎn)、互動節(jié)目等，是業(yè)內(nèi)人士需要正視的問題。

由此我們看到，在泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀正在走向困局。

目前，整個商業(yè)地產(chǎn)的市場供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。在招商遭遇巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點(diǎn)在某些供應(yīng)集中且消費(fèi)人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時，項(xiàng)目間的競爭升級將進(jìn)一步強(qiáng)化市場的租戶主導(dǎo)特征，租金的上漲空間將持續(xù)受限。自去年8月以來，長沙商業(yè)用房均價一直呈現(xiàn)走低趨勢。上月，長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房網(wǎng)簽均價為12161元/平方米，環(huán)比下降12.54%，創(chuàng)近一年以來新建商業(yè)用房成交價格的新低。同時，辦公用房上月成交均價為8545元/平方米，低于一年以來絕大多數(shù)月份的成交價格。

如何化解商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是目前急需解決的問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，所謂的產(chǎn)能過剩只是相對的，不是絕對的。面對激烈的市場競爭，商業(yè)地產(chǎn)需要在重新審視商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的基礎(chǔ)上，苦練內(nèi)功，加強(qiáng)運(yùn)營和管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)以提升自己商業(yè)平臺的資產(chǎn)管理能力。從被動到主動，不僅是思維的轉(zhuǎn)變，更要有切實(shí)的行動。目前，已有很多房地產(chǎn)開發(fā)商從自身做起了“文章”，如從粗放式向精細(xì)化，從銷售型向持有型，從單純購物到體驗(yàn)休閑，從重開發(fā)到重經(jīng)營，做著種種嘗試。

本期專題我們從我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢、傳統(tǒng)購物中心的變局、中小城市商業(yè)地產(chǎn)招商難、公寓寫字樓眾創(chuàng)空間的興起以及酒店業(yè)的新型模式等方面為您羅列幾個案例分析，或許對您有所啟發(fā)。