彝人古鎮(zhèn)的邏輯從商業(yè)地產(chǎn)到特色文化旅游小鎮(zhèn)

葉一劍++張明睿

各地文旅中心區(qū)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，但是真正能具有借鑒意義的并不多，位于云南楚雄的彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目也許是個(gè)例外。從2006年建成至今獲得好評如潮，當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)者工作的三分之二以上的時(shí)間是用來接待全國各地的政府考察團(tuán)。彝人古鎮(zhèn)是如何做的呢？本專題將會做全面的解答。

2014.04.09

始于商業(yè)地產(chǎn)

每晚8點(diǎn)40分，如果沒有意外，在云南楚雄市彝人古鎮(zhèn)的中央廣場，都會有一場以彝族人“祭火”傳統(tǒng)為背景編排的“祭火大典”儀式。

該儀式已成為彝人古鎮(zhèn)最具特色和吸引力的文化旅游項(xiàng)目之一。

2012年，彝人古鎮(zhèn)的游客突破了720萬人次，不但使得古鎮(zhèn)自身作為一個(gè)景點(diǎn)，成為“昆明-大理-麗江”這一旅游黃金線的一個(gè)亮點(diǎn)，而且，也使得楚雄州的旅游業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段，并基于彝人古鎮(zhèn)的旅游集散功能，進(jìn)一步挖掘彝族文化，打造文化旅游名州。

從2004年開始啟動彝人古鎮(zhèn)的開發(fā)，8年來，一個(gè)被開發(fā)方自稱為“無中生有”的古鎮(zhèn)，在經(jīng)歷了一系列充滿偶然性和必然性的轉(zhuǎn)折之后，已經(jīng)變成了集文化景區(qū)、旅游集散地、主城區(qū)的衛(wèi)星城、商業(yè)綜合體等多種功能于一體的特色小城鎮(zhèn)——除了連年攀升的旅游人口外，還集聚了3500戶、1.5萬人的常住人口。

在很多前來考察的地方主政官員看來，彝人古鎮(zhèn)不僅暗合了今天引發(fā)熱議的中國新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，而且，通過對這個(gè)項(xiàng)目的分析和解讀，其背后所體現(xiàn)的古建新生、文化敬畏、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、特色旅游景點(diǎn)打造、產(chǎn)城互動發(fā)展等發(fā)展邏輯，更是為其所在地區(qū)的發(fā)展轉(zhuǎn)型帶來很多想象空間。

也正是在此背景下，陸學(xué)偉及其率領(lǐng)的偉光匯通公司，也希望能夠在彝人古鎮(zhèn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)類似的文化旅游古鎮(zhèn)在全國合適地點(diǎn)的“復(fù)制”。并認(rèn)為，這與當(dāng)下中國社會在經(jīng)歷了多年快速發(fā)展沖擊后越來越表現(xiàn)出的對中國傳統(tǒng)文化的回歸思潮，一脈相承，盡管在這樣的復(fù)古但不完全仿古的古鎮(zhèn)開發(fā)道路上，勢必會伴生一系列爭論。

“今天的古鎮(zhèn)是無中生有，但50年、100年以后，就是文物”。陸學(xué)偉說。

站在彝人古鎮(zhèn)最南端牌樓下的街道上，向北遠(yuǎn)眺，并不能看到古鎮(zhèn)最北端修建的壯觀的城門。因?yàn)?，盡管從古鎮(zhèn)沙盤上看，從牌樓到北城門一線，大體上可算作古鎮(zhèn)中軸線，但是，這條中軸線并不直，而是在中間出現(xiàn)了一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)彎。這顯然與中國傳統(tǒng)城市規(guī)劃布局中對中軸線的尊崇不太一致。

這被認(rèn)為彝人古鎮(zhèn)在城市規(guī)劃中的遺憾之一。而這個(gè)遺憾的背后，很鮮明的體現(xiàn)了彝人古鎮(zhèn)發(fā)展歷程中一個(gè)極具象征性的開發(fā)邏輯的轉(zhuǎn)變。

在彝人古鎮(zhèn)開發(fā)前，該地塊上散落分布著幾個(gè)小村莊，世代與穿行而過的龍川江安靜相伴，一直到2004年，都沒有進(jìn)入到政府開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，以至于被偉光匯通的執(zhí)行董事沙翠梅形容為，“到了天黑，給多少錢出租車都不去”的地方。

而且，當(dāng)時(shí)楚雄的旅游面臨的情況是，這個(gè)云南省唯一的彝族自治州，如同這個(gè)古老的民族一樣，在諸城繁榮之下卻一直孤獨(dú)地存在著。

“當(dāng)初絕沒想到古鎮(zhèn)是現(xiàn)在這個(gè)樣子，只是將它定位為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。沒想到幾年后，這里能變成一個(gè)旅游景區(qū)！”曾經(jīng)在這里主政的一位官員感慨地說。

這從彝人古鎮(zhèn)的規(guī)劃布局的變化也能看出來。南大門是彝人古鎮(zhèn)發(fā)展的起點(diǎn)，由此門向北，道路兩側(cè)分布著項(xiàng)目一、二期完工的仿古建筑。與此后開發(fā)的幾期不同，這些建筑多設(shè)計(jì)為商住一體的建筑格局，底層是商鋪，二、三層為住宅。

“當(dāng)時(shí)的規(guī)劃并沒想到后來有這么大的延伸”，參與彝人古鎮(zhèn)最初規(guī)劃設(shè)計(jì)的工程師邢爾林告訴記者，“商住區(qū)域未分，一方面給商戶和入住者造成不便，也給古鎮(zhèn)的運(yùn)營管理帶來阻力。如果作為一個(gè)小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這種設(shè)計(jì)并沒有太大問題，但如果按照現(xiàn)在的規(guī)模和體量，并且考慮到彝人古鎮(zhèn)目前的發(fā)展運(yùn)營定位，局限性就顯現(xiàn)出來了。從第三期開始，有針對性的進(jìn)行了很多調(diào)整。”

不過，即使存在這樣的遺憾，也并沒有影響古鎮(zhèn)第一、二期開發(fā)在商業(yè)回報(bào)上帶給開發(fā)方的驚喜。

2005年4月，項(xiàng)目一期開始動工。第二年七月時(shí)值彝族火把節(jié)，古鎮(zhèn)正式開放運(yùn)營，不僅吸引了本地大量商客，來自省內(nèi)周邊城市的投資者也將目光聚焦于此。

今天，彝人古鎮(zhèn)的開發(fā)者用“摸著石頭過河”來形容古鎮(zhèn)的開發(fā)思路演變。但在陸學(xué)偉看來，當(dāng)初他之所以敢于選擇在那樣一個(gè)看似毫無前途的地方開發(fā)以古建筑為設(shè)計(jì)特色的商業(yè)街，還是有其邏輯的，并且一直深刻影響著今天偉光匯通在全國其它地方進(jìn)行類似的古鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)的選址。

陸學(xué)偉認(rèn)為，項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)總量、區(qū)位因素、旅游資源和投資環(huán)境是一個(gè)古鎮(zhèn)開發(fā)選址的重要考量標(biāo)準(zhǔn)。

具體到彝人古鎮(zhèn)而言，進(jìn)入本世紀(jì)以來，正是云南及楚雄經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增速時(shí)期，截至2006年，僅楚雄市就實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）851543萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長11%，其中第三產(chǎn)業(yè)增長16%，而社會固定資產(chǎn)投資的增幅竟高達(dá)30%。

此外，昆明、大理、麗江等城市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提速也讓楚雄的區(qū)位優(yōu)勢得以突顯。

配套大旅游

從彝人古鎮(zhèn)第三期開始的拓展區(qū)域可以看出，該項(xiàng)目一、二期的順利發(fā)展，不但給開發(fā)企業(yè)帶來了更大的信心，而且，也讓當(dāng)時(shí)的楚雄市政府看到了這個(gè)項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)之外的更豐富的可能。所以，從項(xiàng)目定位和空間拓展的方向選擇上，都給予開發(fā)方大力支持。

也正是在此背景下，陸學(xué)偉和自己的合作伙伴開始受到云南旅游業(yè)發(fā)展的啟發(fā)，將目光放在楚雄之外，從“昆明-大理-麗江”一線的火熱的旅游線路出發(fā)，大膽的提出了通過彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目，打造一個(gè)新的旅游景點(diǎn)和集散地。這不僅可以擴(kuò)大彝人古鎮(zhèn)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營空間，而且，如果做得好的話，完全有可能將楚雄的旅游資源順利納入到“昆明-大理-麗江”這一旅游環(huán)線上去，從而根本上改變楚雄旅游資源困乏、旅游業(yè)發(fā)展被邊緣化的境地。

應(yīng)該說，這樣的定位并非沒有依據(jù)。從地緣層面考察，昆明到大理的距離約360公里，大理與麗江約為180公里，這樣的旅游環(huán)線構(gòu)成在缺失楚雄的情況下并不平衡。而打造成這條黃金線路的中轉(zhuǎn)站，對楚雄而言有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

陸學(xué)偉說，如果沒有對“昆明-大理-麗江”一線旅游市場的判斷，就不會有彝人古鎮(zhèn)后來的從商業(yè)地產(chǎn)向一個(gè)更綜合的發(fā)展目標(biāo)的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)轉(zhuǎn)變中，從一開始就有意將彝人古鎮(zhèn)依托這一黃金旅游環(huán)線來發(fā)展。

基于此，從項(xiàng)目第三期開始，彝人古鎮(zhèn)在地理上不斷向北延伸，并且呈現(xiàn)商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)分離的空間格局。同時(shí)，在古鎮(zhèn)內(nèi)營建彝人部落特色街區(qū)，組建演出團(tuán)隊(duì)，每晚進(jìn)行“祭火大典”演出，開發(fā)酒店、客棧區(qū)，為打造一個(gè)真正的旅游商業(yè)綜合體和集旅游景區(qū)和集散地為一體的綜合性業(yè)態(tài)，提供更現(xiàn)實(shí)的可能。

而這也使得彝人古鎮(zhèn)在招商和銷售步入尾聲時(shí)，該項(xiàng)目的地產(chǎn)屬性逐漸淡化，在傳統(tǒng)的“昆明-大理-麗江”這一旅游線上，正式形成了一個(gè)的新的旅游小城鎮(zhèn)，并發(fā)展到越來越多的游客和旅行團(tuán)體主動到古鎮(zhèn)，并在這里留宿和購物。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年，這個(gè)占地3161畝、總投資32億元、歷經(jīng)七期開發(fā)完成的國家4A級景區(qū)，年接待游客量由2007年的130萬增長到720萬人次。

于是，彝人古鎮(zhèn)不僅是一個(gè)景點(diǎn)，而且，更是一個(gè)功能完備的旅游集散地。

而且，對古鎮(zhèn)所在城市楚雄而言，此時(shí)的彝人古鎮(zhèn)，也不再僅僅是開發(fā)方的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，更逐漸開始承載了一個(gè)以煙草為支柱產(chǎn)業(yè)的西南小城優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、帶動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的載體。古鎮(zhèn)對楚雄當(dāng)?shù)匕糜卧趦?nèi)的多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響將進(jìn)一步得以體現(xiàn)。

多年后，陸學(xué)偉在回顧彝人古鎮(zhèn)的發(fā)展過程的時(shí)候坦承，正是基于彝人古鎮(zhèn)依托大旅游所進(jìn)行的發(fā)展開拓的經(jīng)驗(yàn)，使得偉光匯通在進(jìn)行其它省區(qū)和城市古鎮(zhèn)項(xiàng)目的拓展中，對周邊大旅游資源的發(fā)掘和評估，成為古鎮(zhèn)選址過程中最重要考量之一。

而且，比彝人古鎮(zhèn)更進(jìn)一步的是，新的古鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)，偉光匯通不僅提出在旅游線路上依托于周邊的旅游資源，并進(jìn)一步涉足項(xiàng)目所在地核心景區(qū)的運(yùn)營，以此保證古鎮(zhèn)前景的涵養(yǎng)，使景區(qū)和古鎮(zhèn)相輔相成，形成大景區(qū)的戰(zhàn)略格局。

特色小城鎮(zhèn)之路

經(jīng)過近10年的發(fā)展，彝人古鎮(zhèn)已經(jīng)成為“昆-大-麗”旅游線上非常重要的一個(gè)特色旅游景區(qū)，更可貴的是，彝人古鎮(zhèn)已經(jīng)成為依托文化旅游拉動楚雄當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造居民就業(yè)的一個(gè)重要引擎，已經(jīng)成為楚雄市以彝族文化產(chǎn)業(yè)為核心的特色小城鎮(zhèn)。

當(dāng)然，對于超過2平方公里的彝人古鎮(zhèn)的規(guī)劃和發(fā)展，并非沒有爭議，而且，爭議可謂伴隨始終。爭議之一是，作為一個(gè)標(biāo)榜為以彝族文化為底色的古鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)建筑在設(shè)計(jì)風(fēng)格上并不十分統(tǒng)一，而是廣泛吸納了中國傳統(tǒng)建筑，尤其是明清建筑的風(fēng)格，以及從北京四合院到云、貴、川等地高檔民居的設(shè)計(jì)樣式。

對此，彝人古鎮(zhèn)的開發(fā)方的解釋是，以土掌房和閃片房為代表的彝族傳統(tǒng)民居建筑不能滿足現(xiàn)代旅游業(yè)對餐飲、住宿和商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)要求，過于強(qiáng)調(diào)建筑形式上的統(tǒng)一，會對古鎮(zhèn)在旅游、商業(yè)、居住等方面帶來傷害。

而且，一個(gè)更現(xiàn)代的邏輯是，建筑是一種形式，在尋求形式即內(nèi)容的同時(shí)，更重要的是讓文化內(nèi)涵變得豐盈。畢摩來了，這里就變成一個(gè)實(shí)實(shí)在在的彝族村。

也正是在此邏輯下，位于古鎮(zhèn)核心地帶的彝人部落較多的參照了傳統(tǒng)彝族村落的建筑設(shè)計(jì)，以及建筑功能的安排，比如畢摩居住的房間，蘇尼房，蘇尼的神壇，還有典型的彝族村落的姑娘房等。

更直接的例子是，整個(gè)“祭火大典”的核心人物魯成雄，是開發(fā)方專門到彝族村落邀請來的第十三代畢摩。畢摩文化是彝族文化中的核心部分，在彝族人心目中，畢摩有著特殊的地位，是彝族文化的守護(hù)者和精神象征。

在彝人古鎮(zhèn)的運(yùn)營方偉光匯通公司看來，只有畢摩來到了這里，古鎮(zhèn)才能真正的算是堅(jiān)持了彝族文化的底色，盡管，在彝人古鎮(zhèn)的建筑規(guī)劃時(shí)，已經(jīng)充分考慮了對彝族民居的規(guī)制和色彩方面的尊重和借鑒。

除了畢摩以外，還有一群人因彝人古鎮(zhèn)的建設(shè)使其命運(yùn)發(fā)生了改變。據(jù)彝人古鎮(zhèn)商貿(mào)公司管理層介紹，在這里工作的90%員工來自于附近居民，同時(shí)，古鎮(zhèn)從開發(fā)到運(yùn)營提供了約5000個(gè)就業(yè)崗位。一位客棧領(lǐng)班告訴記者，她每月的收入能達(dá)到2000元左右，普通客房服務(wù)員大概收入1500元，“比起原來在家種地，肯定好得多了。”

46歲的何菊是進(jìn)駐古鎮(zhèn)的第一批商戶。2005年，她從楚雄州所轄大姚縣來到楚雄市，經(jīng)過幾次小生意的失敗，最后帶著彝人古鎮(zhèn)的招商宣傳單和借來的3萬元，在“正在施工、滿地?zé)焿m的古鎮(zhèn)里”租下了一間約200平方米的二層鋪面，白天主營雜貨，夜晚賣燒烤小吃。隨著彝人古鎮(zhèn)進(jìn)入新的運(yùn)營階段，她的主要客戶從工地工人變?yōu)橛慰?，主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥撂禺a(chǎn)銷售。八年后，她“有了兩套房子和一部車，還供了兩個(gè)女兒上大學(xué)。”最近，有人打算出8萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)盤下這家店，何菊毫不猶豫地拒絕了，而讓她記憶猶新的是，僅僅四五年前，“這樣的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)才一萬塊?！?/p>

何菊并非個(gè)例，更多彝人古鎮(zhèn)的商戶已完成了第一桶金的積累，因此而成功實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化的過程。

“彝人古鎮(zhèn)的開發(fā)過程，本身就是楚雄地區(qū)城鎮(zhèn)化的一部分，而且，在這一過程中，為來到古鎮(zhèn)的人提供了就業(yè)，古鎮(zhèn)本身也建立了自身的產(chǎn)業(yè)體系。這種模式正是城鎮(zhèn)化過程中我們所需要的。”當(dāng)時(shí)參與項(xiàng)目決策的楚雄州一位政府官員說。

事實(shí)上，這個(gè)總面積2平方公里、常住人口超過1.5萬人、商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善的旅游古鎮(zhèn)，已從一個(gè)相對獨(dú)立于主城楚雄的旅游景區(qū)，成為一個(gè)以旅游商業(yè)為支柱的特色小城鎮(zhèn)。

對于此種轉(zhuǎn)變，上述官員指出，彝人古鎮(zhèn)目前扮演著旅游景區(qū)和旅游小鎮(zhèn)的雙重角色，而承擔(dān)著從開發(fā)到運(yùn)營的偉光匯通，也從一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)變成了一個(gè)新城鎮(zhèn)運(yùn)營商的角色。

彝人古鎮(zhèn)的未來

今天的彝人古鎮(zhèn)，在迎來大量的游客和原著居民的同時(shí)，也開始迎來越來越多的參觀考察團(tuán)，其中包括正在經(jīng)歷城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的國內(nèi)三四線城市的代表團(tuán)。

云南匯通總經(jīng)理趙志華告訴記者，他現(xiàn)在三分之二以上的時(shí)間來接待并與這些政府考察團(tuán)座談。

“彝人古鎮(zhèn)的成功或許能給其他中小城市的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一個(gè)借鑒。”趙志華說。

而且，在其看來，古鎮(zhèn)之所以能夠形成今天這樣的集聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)，一個(gè)很重要的原因是，古鎮(zhèn)從一開始就堅(jiān)持了免門票的運(yùn)營思路。

回過頭來看，彝人古鎮(zhèn)過往八年的發(fā)展，免去門票收費(fèi)為古鎮(zhèn)的人氣聚集乃至整個(gè)楚雄旅游業(yè)發(fā)展帶來了巨大利好。為此，每年負(fù)責(zé)運(yùn)營滇西旅游環(huán)線上數(shù)千萬游客的大大小小旅行社在線路設(shè)計(jì)上，越來越多的考慮在楚雄停留一夜?！岸簿褪沁@一夜，對楚雄的城市知名度和旅游產(chǎn)業(yè)都是極大的提升?！?/p>

昆明某大型房地產(chǎn)企業(yè)一專業(yè)人士對記者表示，“對于集旅游和地產(chǎn)雙重屬性的古鎮(zhèn)的運(yùn)營，如果由企業(yè)主導(dǎo)，當(dāng)前比較普遍的處理方式包括：一是由當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)共同管理，二是企業(yè)提供公共服務(wù)，政府購買，三是政府適當(dāng)放寬并賦予企業(yè)更多的對古鎮(zhèn)的管理權(quán)限，或增加優(yōu)惠政策甚至進(jìn)行直接的補(bǔ)貼?！?/p>

如今，彝人古鎮(zhèn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)基本的公共服務(wù)配套，社區(qū)衛(wèi)生所、銀行都已進(jìn)駐，與主城區(qū)的毗鄰也解決了古鎮(zhèn)居民子女的教育問題。只是，目前，環(huán)衛(wèi)、道路、亮化、計(jì)生等更多的公共服務(wù)則由彝人古鎮(zhèn)物管公司暫管。

在此背景下，趙志華告訴記者，作為發(fā)揮著楚雄城市名片效應(yīng)的彝人古鎮(zhèn)的運(yùn)營企業(yè)，期待著政府與企業(yè)的第二次牽手，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對古鎮(zhèn)的社區(qū)化管理。而這，直接牽涉到彝人古鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展的未來。