湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境的時序全局主成分分析

程鴻群，鄒 敏，張洛熙，佘佳雪

(武漢大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院，湖北 武漢430072)

湖北省位于中部地區(qū)的中心地區(qū)，不僅具有魚米之鄉(xiāng)、工業(yè)搖籃、科教高地、九省通衢和文化大省的優(yōu)勢，還是承接?xùn)|西部投資市場的重要區(qū)域。湖北省在“兩圈一帶”戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，2012 年全社會固定資產(chǎn)投資達到了16 504 億元，全省投資由主要以政府性投資拉動向市場性投資拉動、以基礎(chǔ)設(shè)施項目為主向以產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目為主轉(zhuǎn)換，呈現(xiàn)出民間投資和產(chǎn)業(yè)新開工項目投資增長的新趨勢，其巨大的發(fā)展前景吸引著全國乃至全球投資者的目光，其中房地產(chǎn)是重要的投資領(lǐng)域。

筆者研究的中西部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、安徽、江西、河南、湖北、湖南、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆在內(nèi)的18 個省和自治區(qū)。筆者嘗試構(gòu)建中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價模型，從政治法律環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等6 個方面構(gòu)建中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價體系，并利用時序全局主成分分析法對中西部地區(qū)2001—2010 年的房地產(chǎn)投資環(huán)境進行定量分析，確定湖北省在中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分及排名，深入分析湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境的關(guān)鍵因素并提出相應(yīng)策略，以期為政府環(huán)境建設(shè)和投資者作出正確的投資決策，規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)湖北省的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻。

1 中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系

國外關(guān)于投資環(huán)境的研究已經(jīng)形成了較為完備的理論體系和評價方法。21 世紀(jì)以來，關(guān)于投資環(huán)境理論研究對象主要是發(fā)展中國家，研究基于公司層面的外國直接投資(FDI)與投資環(huán)境的關(guān)系。一些研究從影響投資環(huán)境的全局出發(fā)進行分析，經(jīng)合組織(OECD)［1］和AIVARO［2］等通過對影響投資環(huán)境的宏觀、中觀和微觀等角度的分析，將影響因素進行劃分，包括市場因素、人力資源因素、社會基礎(chǔ)設(shè)施、政策因素，以及對投資的保護和促進，并通過一定方法使之在全國或跨國的投資環(huán)境評價中可行。另一些研究則著重于從影響投資環(huán)境的某一角度展開，PAULO［3］等研究了技術(shù)吸收與投資環(huán)境的關(guān)系，認(rèn)為投資環(huán)境的改善將使企業(yè)更加快速和廣泛地吸收新技術(shù)，并獲得ISO 認(rèn)證，同時新技術(shù)的吸收會增加FDI 的數(shù)量;TIDIANE［4］基于公司層面研究了投資環(huán)境與FDI 的關(guān)系，結(jié)果表明物理基礎(chǔ)設(shè)施問題、融資約束，以及制度問題阻礙了FDI;DAVID 等［5］研究了投資環(huán)境與國際一體化之間的關(guān)系，揭示了企業(yè)在硬基礎(chǔ)和軟基礎(chǔ)上經(jīng)歷瓶頸和延遲，同時測量了經(jīng)歷不同瓶頸的時間及貨幣消耗，得出了國際一體化程度越高，投資環(huán)境越好，同時FDI 投資也會增加的結(jié)論。

國內(nèi)對房地產(chǎn)投資環(huán)境的研究起步較晚，研究方向主要是將定性與定量實證相結(jié)合。一般的研究范圍主要分為兩類，首先是對全國的中觀投資環(huán)境進行分析：張鐘學(xué)等［6］根據(jù)我國29 個省、市及自治區(qū)的1985—2007 年的面板數(shù)據(jù)資料，將時間劃分為3 個階段，利用6 個一級投資環(huán)境評價指標(biāo)及19 個二級指標(biāo)，對我國投資環(huán)境的變化進行空間動態(tài)分析;吳雅妮［7］構(gòu)建了包括投資獲益率、投資乘數(shù)等10 個指標(biāo)在內(nèi)的投資環(huán)境評價指標(biāo)體系，并利用改進后的相似度法進行了投資環(huán)境評價。其次是從地區(qū)投資環(huán)境的微觀角度進行分析，特別是近年來加強了對中西部地區(qū)投資環(huán)境的研究。梁文群等［8］將城市房地產(chǎn)投資環(huán)境劃分為經(jīng)濟環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境等5 個方面，并應(yīng)用因子分析法對中部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境進行評價;劉小鵬等［9］將西部地區(qū)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境劃分為包括城市人居環(huán)境質(zhì)量、城市經(jīng)濟實力、城市資金實力等在內(nèi)的7 個子系統(tǒng)，并應(yīng)用因子分析法對中西部城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進行了分析;盧新海等［10］則將中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資環(huán)境劃分為經(jīng)濟環(huán)境、消費環(huán)境和社會文化環(huán)境等5 個一級指標(biāo)和18 個二級指標(biāo)，運用主成分分析法對武漢城市圈的房地產(chǎn)投資環(huán)境進行了分析。

筆者在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合中西部地區(qū)投資環(huán)境的特征，并基于劉秋雁［11］關(guān)于投資環(huán)境評價指標(biāo)體系的劃分，構(gòu)建中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系，如表1 所示。

表1 中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系

2 中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價

時序全局主成分分析方法［12］是時序分析方法與經(jīng)典主成分分析方法的結(jié)合，在經(jīng)典主成分分析的基礎(chǔ)上，以一個綜合變量來取代原有的全局變量，再以此為基礎(chǔ)描繪出系統(tǒng)的總體水平隨時間的變化軌跡。時序全局主成分分析方法能對多指標(biāo)的經(jīng)濟問題進行動態(tài)軌跡描繪及分析，能夠為房地產(chǎn)投資環(huán)境研究提供一種快速、科學(xué)的量化分析工具。

2.1 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理

筆者研究了中西部地區(qū)18 個省和自治區(qū)，即有18 個樣本點，每個樣本點共33 個指標(biāo)層指標(biāo)，記原始數(shù)據(jù)表為：(Xp=)18×33，p=2001，2002，…，2010;xni為第n個樣本指標(biāo)的xi值，每年都有一張截面數(shù)據(jù)表，可以構(gòu)成一個“時序立體數(shù)據(jù)表則指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理如下2010，n=A，B，…，R)，其中由于數(shù)據(jù)量較大，限于篇幅未將標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)列出。

2.2 中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的主成分

利用SPSS 19 進行經(jīng)典主成分分析，得到特征值和成分矩陣(即因子荷載矩陣)。根據(jù)時序全局主成分分析法，筆者選取特征值大于1 且累計方差超過總方差3/4 的主成分為新的變量，即選取前7 個主成分為新的變量，記為F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，F(xiàn)4，F(xiàn)5，F(xiàn)6，F(xiàn)7，以綜合原有的33 項指標(biāo)。從表2中可看出，第一主成分對房地產(chǎn)投資環(huán)境的波動起到了最主要的作用(方差貢獻率為38.116%)。通過對因子載荷矩陣進行分析可得到：第一主成分包括人均財政收入、固定資產(chǎn)投資總額、進出口總額、人均外商投資總額、人均郵電業(yè)務(wù)總量、人均可支配收入、人均消費支出、人均房地產(chǎn)開發(fā)計劃投資和商品房銷售價格，其主要反映了經(jīng)濟環(huán)境;第二主成分包括人均財政支出、客運總量、人口總量、課本出版冊數(shù)和廢水排放達標(biāo)率等;第三主成分主要包括財政收入增長率和商品零售價格總指數(shù)，這是對政府管理能力及經(jīng)濟規(guī)模的反映。

表2 主成分特征值表

2.3 建立基于時序全局主成分的綜合評價模型

以所選的7 個主成分的方差貢獻率作為權(quán)數(shù)(α1，α2，…，α7)，構(gòu)造綜合評價模型：

2.4 中西部地區(qū)各省房地產(chǎn)投資環(huán)境排名

表3 中西部各省綜合評價值及排名(2006—2010 年)

3 湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境波動描述和分析

3.1 湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價值及排名

根據(jù)表3 得到湖北省各年房地產(chǎn)投資環(huán)境排名及綜合評價值的時序分析圖，如圖1 所示。

從圖1 可知，湖北省的房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合評價值在這10 年內(nèi)呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，但其排名在中西部地區(qū)分為兩個階段，第一個階段是從2001—2003 年，湖北省的房地產(chǎn)投資環(huán)境以微弱優(yōu)勢排名第一，而從2004—2010 年排名第二，即在近10 年的發(fā)展中，湖北省的投資環(huán)境競爭力在中西部地區(qū)是穩(wěn)中有降的，2004 年后湖北省對房地產(chǎn)投資環(huán)境的改善力度小于河南省和四川省。

圖1 湖北省各年房地產(chǎn)投資環(huán)境排名及綜合評價值

3.2 湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境主成分得分及排名

由于對房地產(chǎn)投資環(huán)境影響較大的為前3 個主成分，因此以下只對前3 個主成分進行分析。湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境的3 個主成分的得分和排名如圖2 和圖3 所示。由圖2 和圖3 可知，對中西部各省房地產(chǎn)投資環(huán)境影響最大的第一主成分中湖北省綜合評價值從2001—2010 年10 年間處在不斷改善中，這說明湖北省人均財政收入、信息設(shè)施、固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)市場的發(fā)展等方面在不斷進步，其綜合評價值從2001 年的-0.68上升到2010 年的2.39，這說明湖北省在中西部房地產(chǎn)投資環(huán)境中處在優(yōu)勢地位，但同時也應(yīng)該看到湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境的第一主成分的排名在中西部地區(qū)省份中呈緩慢下降的趨勢，從2001年的第1 位下降到2010 年的第5 位，且在2009年和2010 年連續(xù)兩年排在第5 位，這也說明了中西部的其他省在起到關(guān)鍵作用的第一主成分各因素方面都有了長足的進步，湖北省在第一主成分中的優(yōu)勢在慢慢消失。湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境在第二主成分的得分和排名總體上都處于下降趨勢，且排名都在4 到5 之間，這說明湖北省在人均財政支出、交通設(shè)施、科教文衛(wèi)、區(qū)位環(huán)境等方面需要更大力度的改善。湖北省在第三主成分的得分和排名有較大的波動，且其綜合評價值在2009年和2010 年出現(xiàn)了負(fù)值，且其排名大多處在第8位以后，這說明了在中西部各省份中湖北省的財政收入增長率、地區(qū)生產(chǎn)總值和商品零售價格總指數(shù)、人口密度是湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境中的弱項，與排在第一位的省份始終存在較大差距。

圖2 湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境主成分得分

圖3 湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境主成分排名

4 湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境改善的策略

通過以上對各主成分、因素及湖北省房地產(chǎn)2001—2010 年投資環(huán)境的優(yōu)缺點分析，為提高湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境的競爭力，改善湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境，筆者提出以下對策和建議。

(1)加快城市經(jīng)濟建設(shè)和區(qū)域發(fā)展。政府管理能力﹑經(jīng)濟規(guī)模與效益是一個地區(qū)發(fā)展的根本。湖北省應(yīng)加快深入實施“兩圈一帶”總體戰(zhàn)略，突出特色發(fā)展、改革引領(lǐng)、資源共享、體制創(chuàng)新，更好地推動全省跨越式發(fā)展的步伐。以“武漢城市圈”和“鄂西生態(tài)文化旅游圈”及“長江經(jīng)濟帶”為核心，以重大項目建設(shè)為載體，不斷深化“兩型”社會改革;加快城市經(jīng)濟建設(shè)和區(qū)域發(fā)展，以改善房地產(chǎn)投資環(huán)境中財政收入增長率、人均財政收入和支出水平、固定資產(chǎn)投資總額評價指標(biāo)的影響程度。

(2)加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綜合功能提升?；A(chǔ)設(shè)施對于中西部房地產(chǎn)投資環(huán)境具有巨大的影響。隨著城市空間布局的對接及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)移和融合，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)狀況直接影響各區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資的吸納能力。近幾年來，隨著“半小時鐵路網(wǎng)”和“一小時經(jīng)濟圈”概念的提出，湖北也在大力發(fā)展以武漢為中心的“8 +1”城市圈以提升區(qū)域競爭力，交通狀況的改善對于湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境有著重大作用。

(3)改善城市居住環(huán)境和城市形象。城市的居住環(huán)境包括所在的社會環(huán)境和自然環(huán)境，是影響中西部各省的房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素。隨著人民生活水平的提高，居民對于居住地所在區(qū)域的自然環(huán)境有了更高的要求，自然環(huán)境好的城市會對居民形成巨大的居住吸引力，房地產(chǎn)需求量會隨之增大，房地產(chǎn)投資環(huán)境也將改善。因此湖北省內(nèi)各重要城市應(yīng)加快實施“碧海藍天”工程，實施環(huán)境治理和保護工程，努力提高城市的自然環(huán)境條件，建設(shè)宜居生態(tài)城市。

(4)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。針對當(dāng)前湖北房地產(chǎn)市場形勢復(fù)雜多變的局面，建議湖北省加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和分析，建立并完善湖北省房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，并及時公布各類信息，創(chuàng)造一個公平公正、透明的房地產(chǎn)投資環(huán)境。

(5)擴大對外開放，搞活商貿(mào)流通。湖北省地處內(nèi)陸，發(fā)展不夠快，開放也不足，這是制約投資環(huán)境改善的重要因素。當(dāng)前，在經(jīng)濟全球化推動世界范圍分工合作的大背景下，擴大對內(nèi)對外開放，以開放促發(fā)展、促改革，堅持自由貿(mào)易的方向，堅持出口和進口并重、吸收外資和對外投資并重，提高招商引資質(zhì)量和對外貿(mào)易規(guī)模質(zhì)量，發(fā)展流通規(guī)模和流通現(xiàn)代化水平，實現(xiàn)全省投資環(huán)境的全面改善。

5 結(jié)論

筆者從政治法律環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等6 個方面入手，構(gòu)建了中西部房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系，并通過時序全局主成分分析法對中西部18 個省份的投資環(huán)境進行了描述，分析了湖北省在2001—2010 年10 年的房地產(chǎn)投資環(huán)境變化，并提出了湖北省應(yīng)繼續(xù)加快城市經(jīng)濟建設(shè)、加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等對策和建議，以此來改善湖北省房地產(chǎn)投資環(huán)境，促進湖北省房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

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